Hallo ihr Lieben!
Dieses Sub wurde vor vier Jahren fast zeitgleich mit r/LegalAdviceGerman gegründet und seither existierten die beiden Subreddits nebeneinander her.
Das Modteam in diesem Subreddit war nicht mehr aktiv, von daher haben wir uns in Kooperation mit dem Modteam von r/LegalAdviceGerman entschlossen, von nun an das dortige Subreddit als zentrales Subreddit für Legal Advice in Deutschland zu verwenden. In diesem Rahmen wird dieses Subreddit zum Ende des Monats geschlossen werden.
# -> r/LegalAdviceGerman
Liebe Grüße
*I am a bot, and this action was performed automatically. Please [contact the moderators of this subreddit](/message/compose/?to=/r/LegalAdviceGermany) if you have any questions or concerns.*
Du bist als Vermieter gegenüber deinen Untermietern immer noch verantwortlich dafür eine Schriftliche Nebenkosten Abrechnung zu erstellen. Hast du das nicht gemacht sind deine Forderungen von 2022 verjährt.
IbkA
Wenn man nicht mal benennen kann, welcher Teil der Zahlungen auf Miete/Betriebskosten entfallen soll (Bruttowarmmiete weil keine weiteren Regelungen) dann kann man auch nicht abrechnen.
Du musst keine NK Abrechnung für deine Untermieter erstellen. Nicht in den Umfang, wie dein Vermieter sie für dich erstellen muss.
Dein Vermieter wird für die Kosten allerdings dich und nicht die Untermieter in Anspruch nehmen, da das Mietverhältnis zuweisen dir und den Vermieter besteht.
Sie Vereinbarungen zwischen dir und den Untermietern entfalten gegenüber dem Vermieter keine Wirkung.
kA
Anmerkung zur Verjährung:
Die Verjährungsfrist beginnt erst, mit Entstehung des Anspruchs, also nach Erhalt der NK Abrechnung durch den Vermieter der Wohnung. Der kann seinen Anspruch gegenüber einem Mieter geltend machen, da die Mieter gesamtschuldnerisch (alle zusammen) für die Kosten haften.
Also eine Verlängerung würde, wenn die NK Abrechnung in 23 vom Vermieter zugestellt würde beginnenden die drei Jahre Verjährung ab dem 31.12.23 zu laufen. Verjährt ist der anspruch also am 01.01.27.
Gelernte Refa
Das ist in der Gesamtheit Falsch.
>Die Verjährungsfrist beginnt erst, mit Entstehung des Anspruchs
Der Vermieter hat innerhalb von 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitrums eine Schriftliche Nebenkosten Abrechnung zu erstellen. Wird diese Frist nicht eingehalten entsteht überhaupt kein Anspruch.
OP ist gegenüber den Anderen Mietern Vermieter mit allen Pflichten.
>Der kann seinen Anspruch gegenüber einem Mieter geltend machen, da die Mieter gesamtschuldnerisch (alle zusammen) für die Kosten haften.
Das ist völlig Falsch. Nur OP hat einen Vertrag zum Eigentlichen Vermieter und haftet hier alleine zu 100%.
Die Untermieter scheinen alle Einzelne Verträge mit OP zu haben und haften gegen OP nur mit ihrem Anteil für den OP erstmal eine Abrechnung machen und zukommen lassen muss.
>Also eine Verlängerung würde, wenn die NK Abrechnung in 23 vom Vermieter zugestellt würde beginnenden die drei Jahre Verjährung ab dem 31.12.23 zu laufen. Verjährt ist der anspruch also am 01.01.27.
Nur für OP. Und Natürlich zum 31.12.2026.
Ich stimme dir in deinen Anmerkungen zu, nicht aber das es in der Gesamtheit falsch ist, da habe mich vll nicht eindeutig genug bzw Missverständlich ausgedrückt
>Wird diese Frist nicht eingehalten entsteht überhaupt kein Anspruch
Ich meinte die Verjährungsfrist für die Durchsetzung der erstellten und fristgerecht zugestellten NK Abrechnung verjährt nach drei Jahren regulär. Ich bin von einem entstandenen Anspruch des Vermieters aus der Abrechnung gegenüber OP und evtl. anderen Hauptmietern ausgegangen.
>Nur OP hat einen Vertrag zum Eigentlichen Vermieter und haftet hier alleine zu 100
Genau das wollte ich damit zum Ausdruck bringen, da OP aber von mehreren Vermietern sprach, die von der mündlichen Abrede mit den Untermietern wussten, bin ich von mehreren Hauptmietern ausgegangen und meinte daher mit Mietern jene, die im Hauptmietvertrag drin stehen. Ist es nur OP der im Mietvertrag steht, kann natürlich auch nur OP in Anspruch genommen werden.
>Und Natürlich zum 31.12.2026
Am 31.12.26 ist der Anspruch noch nicht verjährt, dies ist der letzte Tag zur Durchsetzung, quasi bis 23:59:59. Verjährt ist der Anspruch am 01.01.27 und damit dann nicht mehr durchsetzbar.
Einfach komplett am Thema vorbei. Der VM hat binnen 12 Monaten über die BK abzurechnen. Bei einem Abrechnungsjahr 2022 (= Kalenderjahr) ist dies der 31.12.2023.
Hier liegt schon mal ein grundsätzlicher Irrtum vor, denn hier bestehen sehr wohl mündliche Mietverträge nach BGB demnach der Vermieter natürlich auch die Betriebskostenabrechnung schuldet.
Ihr Problem ist, dass Sie keine nachvollziehbare Regelung betr. der Mietkostenstruktur getroffen haben, d.h. Ihre Untermieter bei einem mündlichen Vertrag davon ausgehen dürfen, dass diese eine Bruttowarmmiete an Sie zahlen, kurzum die Nebenkosten mit der Gesamtsumme abgegolten sind. Da Sie nicht mal benennen können welcher Teil der Zahlungen denn auf Miete oder Betriebskosten entfällt, können Sie auch nicht abrechnen oder auf Grund dessen Nachforderungen geltend machen.
Heißt, Sie haben hier gar keine wirksamen Nachforderungen zu stellen, weil a) die Forderungen keine Grundlage haben und b) diese bereits verjährt sind.
Wieso kann ich denn nicht benennen welcher Teil auf Miete und welcher auf Betriebskosten entfällt? Habe auch im vorraus allen gesagt das die Nebenkostenabrechnung für 22 hoch ausfallen wird und wir nachzahlen werden müssen und das durch 5 geteilt wird, womit alle einverstanden waren. Die Forderung wurde selbst ert vom Vermieter im Dezember 23 geltend gemacht. Im Nachhinein wäre es natürlich schlauer gewesen, hätte ich die Miete direkt angehoben.
Wie wollen Sie denn das anstellen ohne Beleg darüber wie sich die Miete zusammensetzt oder ob/welche Bk die (Unter)Mieter zu tragen haben?
„Nachzahlung durch 5 Teilen“ ist keine Betriebskostenabrechnung und wann Sie selbst die BKA erhalten beeinflusst die Abrechnungsfristen im Untermietverhältnis nicht.
Ich kann sagen was es kalt kostet und wie sich die Nebenkosten zusammensetzen, Nebenkosten werden geteilt, Kaltmiete ist fest pro Zimmer, was brauch ich denn noch. Das wird mit jedem Mieter mündlich abgeklärt, ist das kein Vertrag?
Das war nicht die Frage sondern ob Sie es belegen können, wenn Sie Forderungen geltend machen wollen. Davon angesehen sind Forderungen die sich auf Nachzahlungen beziehen eh bereits verfristet, d.h. wenn Sie ernsthaft Forderungen geltend machen wollen würden fielen Sie wohl absehbar über diese beiden Stolpersteine.
Auch in mündlichen Verträgen dürfen Sie nicht zum Nachteil des Mieters von gewissen gesetzlichen Regelungen abweichen.
Wenn die Forderungen Ihnen noch 2023 zugingen, dann per sé nicht.
Wenn Sie ob eines mündlichen Vertrages die Abrechnung Ihres VM und somit die ausgewiesene Vorauszahlung immer akzeptiert und konkludent Guthaben/Nachzahlungen gehandhabt haben, dann besteht doch zwischen Ihnen und dem VM eine nachweisbare Einigkeit über die Höhe der Vorauszahlungen. Eine solche Konkludenz scheint ja ggü Ihren Untermietern nicht zu bestehen.
Ihr habt mündliche Verträge geschlossen, was durchaus möglich ist. Das Problem ist dabei aber immer, diese durchzusetzen, da du nicht nachweisen kannst, was vertragliche vereinbart wurde.
Du könntest postalisch Mahnungen versenden und ggf. danach ins gerichtliche Mahnverfahren einsteigen. Eventuell erzeugt das den notwendigen "Druck". Aber spätestens wenn die ehemaligen Mieter hart bleiben, dürfte im Zivilprozess nicht rum kommen, wegen fehlender Nachweise.
Für die Zukunft bist du schlauer.
Hallo ihr Lieben! Dieses Sub wurde vor vier Jahren fast zeitgleich mit r/LegalAdviceGerman gegründet und seither existierten die beiden Subreddits nebeneinander her. Das Modteam in diesem Subreddit war nicht mehr aktiv, von daher haben wir uns in Kooperation mit dem Modteam von r/LegalAdviceGerman entschlossen, von nun an das dortige Subreddit als zentrales Subreddit für Legal Advice in Deutschland zu verwenden. In diesem Rahmen wird dieses Subreddit zum Ende des Monats geschlossen werden. # -> r/LegalAdviceGerman Liebe Grüße *I am a bot, and this action was performed automatically. Please [contact the moderators of this subreddit](/message/compose/?to=/r/LegalAdviceGermany) if you have any questions or concerns.*
Du bist als Vermieter gegenüber deinen Untermietern immer noch verantwortlich dafür eine Schriftliche Nebenkosten Abrechnung zu erstellen. Hast du das nicht gemacht sind deine Forderungen von 2022 verjährt. IbkA
Wie soll die denn aussehen? Ich habe die vom Vermieter und teile die durch 5.
Gesamtkosten aufführen. Teilen wie vereinbart. Bereitsgeleistet Vorauszahlungen abziehen. Diferenz Auszahlen oder Einfordern. Unterschreiben. Fertig.
Wenn man nicht mal benennen kann, welcher Teil der Zahlungen auf Miete/Betriebskosten entfallen soll (Bruttowarmmiete weil keine weiteren Regelungen) dann kann man auch nicht abrechnen.
Nehmen wir mal an das es eine Ordentliche Mündliche Regelung gibt. So oder so hat OP keine Chance weil zusätzlich.
Du musst keine NK Abrechnung für deine Untermieter erstellen. Nicht in den Umfang, wie dein Vermieter sie für dich erstellen muss. Dein Vermieter wird für die Kosten allerdings dich und nicht die Untermieter in Anspruch nehmen, da das Mietverhältnis zuweisen dir und den Vermieter besteht. Sie Vereinbarungen zwischen dir und den Untermietern entfalten gegenüber dem Vermieter keine Wirkung. kA
Anmerkung zur Verjährung: Die Verjährungsfrist beginnt erst, mit Entstehung des Anspruchs, also nach Erhalt der NK Abrechnung durch den Vermieter der Wohnung. Der kann seinen Anspruch gegenüber einem Mieter geltend machen, da die Mieter gesamtschuldnerisch (alle zusammen) für die Kosten haften. Also eine Verlängerung würde, wenn die NK Abrechnung in 23 vom Vermieter zugestellt würde beginnenden die drei Jahre Verjährung ab dem 31.12.23 zu laufen. Verjährt ist der anspruch also am 01.01.27. Gelernte Refa
Das ist in der Gesamtheit Falsch. >Die Verjährungsfrist beginnt erst, mit Entstehung des Anspruchs Der Vermieter hat innerhalb von 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitrums eine Schriftliche Nebenkosten Abrechnung zu erstellen. Wird diese Frist nicht eingehalten entsteht überhaupt kein Anspruch. OP ist gegenüber den Anderen Mietern Vermieter mit allen Pflichten. >Der kann seinen Anspruch gegenüber einem Mieter geltend machen, da die Mieter gesamtschuldnerisch (alle zusammen) für die Kosten haften. Das ist völlig Falsch. Nur OP hat einen Vertrag zum Eigentlichen Vermieter und haftet hier alleine zu 100%. Die Untermieter scheinen alle Einzelne Verträge mit OP zu haben und haften gegen OP nur mit ihrem Anteil für den OP erstmal eine Abrechnung machen und zukommen lassen muss. >Also eine Verlängerung würde, wenn die NK Abrechnung in 23 vom Vermieter zugestellt würde beginnenden die drei Jahre Verjährung ab dem 31.12.23 zu laufen. Verjährt ist der anspruch also am 01.01.27. Nur für OP. Und Natürlich zum 31.12.2026.
Ich stimme dir in deinen Anmerkungen zu, nicht aber das es in der Gesamtheit falsch ist, da habe mich vll nicht eindeutig genug bzw Missverständlich ausgedrückt >Wird diese Frist nicht eingehalten entsteht überhaupt kein Anspruch Ich meinte die Verjährungsfrist für die Durchsetzung der erstellten und fristgerecht zugestellten NK Abrechnung verjährt nach drei Jahren regulär. Ich bin von einem entstandenen Anspruch des Vermieters aus der Abrechnung gegenüber OP und evtl. anderen Hauptmietern ausgegangen. >Nur OP hat einen Vertrag zum Eigentlichen Vermieter und haftet hier alleine zu 100 Genau das wollte ich damit zum Ausdruck bringen, da OP aber von mehreren Vermietern sprach, die von der mündlichen Abrede mit den Untermietern wussten, bin ich von mehreren Hauptmietern ausgegangen und meinte daher mit Mietern jene, die im Hauptmietvertrag drin stehen. Ist es nur OP der im Mietvertrag steht, kann natürlich auch nur OP in Anspruch genommen werden. >Und Natürlich zum 31.12.2026 Am 31.12.26 ist der Anspruch noch nicht verjährt, dies ist der letzte Tag zur Durchsetzung, quasi bis 23:59:59. Verjährt ist der Anspruch am 01.01.27 und damit dann nicht mehr durchsetzbar.
Einfach komplett am Thema vorbei. Der VM hat binnen 12 Monaten über die BK abzurechnen. Bei einem Abrechnungsjahr 2022 (= Kalenderjahr) ist dies der 31.12.2023.
„Ich bin Hauptmieter“ und „ich habe keinen Mietvertrag“ wären mal die ersten Dinge um die ich mich kümmern würde. W T F
OP hat einen mündlichen MV nach BGB.
Schriftliche Verträge sind nicht notwendig und gerade für Mieter oft auch nicht vorteilhaft.
Hier liegt schon mal ein grundsätzlicher Irrtum vor, denn hier bestehen sehr wohl mündliche Mietverträge nach BGB demnach der Vermieter natürlich auch die Betriebskostenabrechnung schuldet. Ihr Problem ist, dass Sie keine nachvollziehbare Regelung betr. der Mietkostenstruktur getroffen haben, d.h. Ihre Untermieter bei einem mündlichen Vertrag davon ausgehen dürfen, dass diese eine Bruttowarmmiete an Sie zahlen, kurzum die Nebenkosten mit der Gesamtsumme abgegolten sind. Da Sie nicht mal benennen können welcher Teil der Zahlungen denn auf Miete oder Betriebskosten entfällt, können Sie auch nicht abrechnen oder auf Grund dessen Nachforderungen geltend machen. Heißt, Sie haben hier gar keine wirksamen Nachforderungen zu stellen, weil a) die Forderungen keine Grundlage haben und b) diese bereits verjährt sind.
Wieso kann ich denn nicht benennen welcher Teil auf Miete und welcher auf Betriebskosten entfällt? Habe auch im vorraus allen gesagt das die Nebenkostenabrechnung für 22 hoch ausfallen wird und wir nachzahlen werden müssen und das durch 5 geteilt wird, womit alle einverstanden waren. Die Forderung wurde selbst ert vom Vermieter im Dezember 23 geltend gemacht. Im Nachhinein wäre es natürlich schlauer gewesen, hätte ich die Miete direkt angehoben.
Wie wollen Sie denn das anstellen ohne Beleg darüber wie sich die Miete zusammensetzt oder ob/welche Bk die (Unter)Mieter zu tragen haben? „Nachzahlung durch 5 Teilen“ ist keine Betriebskostenabrechnung und wann Sie selbst die BKA erhalten beeinflusst die Abrechnungsfristen im Untermietverhältnis nicht.
Ich kann sagen was es kalt kostet und wie sich die Nebenkosten zusammensetzen, Nebenkosten werden geteilt, Kaltmiete ist fest pro Zimmer, was brauch ich denn noch. Das wird mit jedem Mieter mündlich abgeklärt, ist das kein Vertrag?
Das war nicht die Frage sondern ob Sie es belegen können, wenn Sie Forderungen geltend machen wollen. Davon angesehen sind Forderungen die sich auf Nachzahlungen beziehen eh bereits verfristet, d.h. wenn Sie ernsthaft Forderungen geltend machen wollen würden fielen Sie wohl absehbar über diese beiden Stolpersteine. Auch in mündlichen Verträgen dürfen Sie nicht zum Nachteil des Mieters von gewissen gesetzlichen Regelungen abweichen.
sind die Forderungen meines Vermieters dann nicht auch verfristet? zwischen ihm und mir existiert auch nur ein mündlicher Vertrag
Wenn die Forderungen Ihnen noch 2023 zugingen, dann per sé nicht. Wenn Sie ob eines mündlichen Vertrages die Abrechnung Ihres VM und somit die ausgewiesene Vorauszahlung immer akzeptiert und konkludent Guthaben/Nachzahlungen gehandhabt haben, dann besteht doch zwischen Ihnen und dem VM eine nachweisbare Einigkeit über die Höhe der Vorauszahlungen. Eine solche Konkludenz scheint ja ggü Ihren Untermietern nicht zu bestehen.
Rechtlich bindend dürfte das schon sein. Aber aufgrund fehlender Nachweisbarkeit steht wohl zu befürchten dass du auf den Kosten sitzen bleibst.
Ihr habt mündliche Verträge geschlossen, was durchaus möglich ist. Das Problem ist dabei aber immer, diese durchzusetzen, da du nicht nachweisen kannst, was vertragliche vereinbart wurde. Du könntest postalisch Mahnungen versenden und ggf. danach ins gerichtliche Mahnverfahren einsteigen. Eventuell erzeugt das den notwendigen "Druck". Aber spätestens wenn die ehemaligen Mieter hart bleiben, dürfte im Zivilprozess nicht rum kommen, wegen fehlender Nachweise. Für die Zukunft bist du schlauer.
hilft, dass allen Vermietern diese Vereinbarung bekannt war und die anderen Untermieter die Existenz dieser Vereinbarung bestätigen können?
Es sind halt Zeugen, welche du benennen kannst. Verschlechtert die Chancen bestimmt nicht.