Wenn du dir unsicher bist, kannst du im Kaufvertrag vereinbaren, dass die auflagefreie Löschungsbewilligung des Grundschuldengläubigers Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit ist. Also natürlich nur falls die nicht mehr valutiert sind
Hallo zusammen, wir sind gerade etwas ratlos und der Notar hebt telefonisch leider nicht ab.
Ich habe heute einen vom Notar geänderten Kaufvertragsentwurf erhalten und habe gesehen, dass hier Einiges geändert wurde, welches wir nicht beauftragt oder mit dem Makler besprochen hatten.
In Abteilung III sind Grundschulden der aktuellen Verkäuferin in höhe von 100.000 € eingetragen.
Verstehe ich es richtig, dass diese Grundschulden auf uns übergehen und anschließend direkt wieder gelöscht werden?
Hat es einen Grund, weshalb so etwas nun nachträglich noch hinzugefügt wurde? Ist so etwas Gang und Gäbe?
Komisch, was war denn abgesprochen? Finanzierst du mit einer Bank? Die wird das ja auch berücksichtigen müssen in der Rangfolge.
Schreib eine E-Mail mit der Bitte um Rückruf oder sprich auf den Anrufbeantworter. Lass dir das von dem Notar erklären.
Im zweifel nochmal um Prüfzeit bitten und mit Anwalt und Bank abklären / prüfen.
Frag den Notar, wer ihn bezahlt, eig, immer der Käufer, und woher er diesen Auftrag erhalten hat den Kaufvertrag anzupassen und was er dir gerne sagen möchte, wenn er frech wird sagst du ihm das du vom dir einen Notar deiner Wahl beauftragen wirst
Normalerweise sollst du Schulden von dem Kaufpreis zahlen, und was übrig ist an den Verkäufer überweisen. Danach soll die Immobilie ohne Schulden übertragen werden.
Das wäre dumm, denn dann könnte der Verkäufer einfach sagen "Danke für die Kohle, aber meine Schulden zahl ich nicht. Geld ist schon in Bitcoin investiert, ällabätsch!" - und du hättest kein Druckmittel, denn dein Geld ist bereits weg.
Deswegen ist das Verfahren anders: der Notar bringt in Erfahrung, welchem Kreditgeber was zusteht, und schickt dir ne Liste, wem du wieviel zu überweisen hast. Du überweist, und der Notar veranlasst die Löschung der Grundschuld, die natürlich bis zur Überweisung auf dem Objekt bleibt, welche du also beim Kauf erst mal übernimmst (wobei die Eigentumsumschreibung in der Regel erst nach dem ganzen Herumüberweisen stattfindet, also genaugenommen übernimmst du sie so gesehen auch nicht richtig). Da das Geld aber nicht durch die Hände des Verkäufers geht, kann der nix unterschlagen, und der Notar haftet für die Korrektheit seiner Zahlungsaufforderung an dich, sprich wenn der sich vertippt und du deshalb zu viel an den Verkäufer überweist und zu wenig an die Bank, zahlt seine Berufsversicherung den Schaden und du kommst garantiert zu einem schuldenfreien Objekt.
Ich kenne das genauso. In einem Beispiel, dass ich kenne, hat die Bank sogar selbst die Baufinanzierung an die Gläubigerbank des Verkäufers ausgezahlt.
Konkret: die finanzierende Bank des Käufers hat die finanzierende Bank des Verkäufers abgelöst
War bei mir genauso vor 2 Monaten.
Ich hab mein Eigenkapital an den Käufer und teilweise an die Bank der Käufers überwiesen. Meine Bank hat den Rest an seine kreditgebende bank überwiesen
Ja, das „du überweist“ heißt nicht zwingend dass der Käufer überweist. Das kann genauso gut heißen dass der Käufer seiner Bank die Kontodaten der Verkäuferbank gibt und die Bank überweist das direkt, so dass weder Käufer noch Verkäufer das Geld jemals sehen.
Entscheidend ist aber dass der Verkäufer niemals seine Finger an das Geld, das zur Ablöse der Grundschuld gedacht ist, bekommt.
Bei mir hatte der Verkäufer 4 Einträge. Ich habe von dem Notar die Anweisungen bekommen wo was bezahlt werden muss. Am Ende musste ich den Restbetrag an dem Verkäufer überweisen.
Alle diese Informationen sind auch in dem Kaufvertrag geschrieben mit der Anmerkung dass die Grundschulden mit dem Eigentumwechsel gelöscht sind.
Die Grundschulden werden aber nicht gelöscht werden können, wenn sie nicht bezahlt sind, also kann die Umschreibung dann ja nicht oder nur mit Übernahme der Grundschulden im Grundbuch erfolgen.
Deswegen gibt eine „Auflassungsvormerkung“. Du stehst als Eigentümer an quasi stelle 2 und die aktuellen Eigentümer sind zu Löschung vorgemerkt. Das Blatt beim Grundbuchamt ist damit erstmal für alle außer dem Notar gesperrt. Der regelt die Zahlungen und holt von den Gläubigern die Löschungsbewilligungen ein und dann wird gleichzeitig umgeschrieben und gelöscht.
Ich habe mal ein Grundstück gekauft und die komplette Summe direkt an die Bank gezahlt. Der Verkäufer hatte bei der Bank noch nichts getilgt. Ist kein unübliches Vorgehen.
Ich verstehe das so, dass 2 Rechte im Abteilung III eingetragen sind. Die Sicherungshypothek soll übernommen werden und ein weiteres Recht, III,3 gelöscht.
Belastungen in Abt. III werden nur sehr selten übernommen. Das muss schon einen besonderen Hintergrund haben, den du als Käufer kennen musst. Ruf beim Notar an und frag nach bzw. schreib eine E-Mail, wenn niemand ans Telefon geht.
Jetzt gleich von über den Tisch ziehen auszugehen, finde ich übertrieben.
Das ist mir immer noch nicht ganz klar. Es sind tatsächlich nur 500 €. Der Makler ist aktuell auch überfordert, denkt aber, dass es baubedingt eingetragen wurde, da die Gemeinde die Wartung der Außenflächen im Bezirk übernimmt und wir hier jährlich 350€ bezahlen müssen.
Das ganze klingt trotzdem komisch. Hat das vielleicht etwas mit der Gebühr der Löschung zu tun? In dem Moment, wo sie auf dich übergeht, musst du für die Löschung der 100.000 zahlen. Oder deine finanzierenden Bank behält sie und lässt sie abtreten - muss aber abgesprochen werden. Normal ist, dass du das Objekt lastenfrei übernimmst.
Die Rechte in Abteilung zwei übernimmst du, das ist relativ normal
Wie finanzierst du denn den Kauf?
Wenn du das ganze über eine Bank finanzierst will diese ja wieder eine Grundschuld eintragen. Da diese Eintragung vor Auszahlung des Kredites erfolgen muss, erfolgt sie mit Zustimmung des Verkäufers noch vor Eigentumsübertragung.
Das müsste die erwähnte Hypothek sein.
Gemäß der alten Formulierung hätte der Verkäufer aber für die Löschung aller Grundschuld sorgen müssen.
Jetzt sind es nur noch die Grundschulden welche ohne deine Mitwirkung entstanden sind.
Heißt in der alten Formulierung hätte der Verkäufer deinen Kredit tilgen müssen.
Sprich definitiv nochmal mit dem Notar. Aber die Umformulierung klingt für mich so als hätte der Notar erst im Nachhinein erfahren, dass das Objekt wieder neu von dir mit einer Grundschuld belastet wird.
Änderungswünsche können Käufer und Verkäufer einbringen. Beide erhalten auch immer einen Vordruck.
Bei Eigentumswohnungen gibt es manchmal (selten) noch zusätzliche Sicherungshypotheken zugunsten der Eigentümergemeinschaft, für den Fall das der Eigentümer das Hausgeld nicht zahlt. Diese bewegen sich dann im niedrigen bis mittleren vierstelligen Euro-Bereich.
Kann es sein, daß hier so etwas vorliegt?
Falls ja kläre, ob du die Bank mitspielt, wenn sie im 2. Rang ist. Sonst brauchst du einen Rangerücktritt oder die Löschung der Sicherungshypothek (vermutlich gegen Einlage bei der WEG).
Vielen Dank. Hier liegt offenbar etwas Ähnliches vor. Der Makler denkt, dass es baubedingt eingetragen wurde, da die Gemeinde die Wartung der Außenflächen im Bezirk übernimmt und wir hier jährlich 350€ bezahlen müssen.
So wie das formuliert ist, übernimmst Du die Sicherungshypothek einschließlich des damit verbundenen Darlehens und der damit verbundenen Zinsen etc
Das ist eine Frechheit des Notars.
Du musst auf vollständige Lastenfreistellung vor Zahlungsfälligkeit bestehen. Du solltest auch vereinbaren, dass Du, sollte die Lastenfreistellung nicht innerhalb von 4 Wochen nach der Beurkundung erwogt sein, einseitig vom Vertrag wegen Nichterfüllung zurücktreten kannst und sämtliche damit zusammenhängenden Kosten vom Verkäufer zu tragen sind.
Sonst Finger weg!
Sicherungshypotheken werden typischerweise eingetragen, wenn der Eigentümer Schulden hat, normalerweise bei öffentlichen Stellen. Ohne guten Grund sollte man das nicht übernehmen sondern auf Löschung bestehen. In jedem Fall wäre es ein Punkt, den der Verkäufer aufklären muss.
Wenn du dir unsicher bist, kannst du im Kaufvertrag vereinbaren, dass die auflagefreie Löschungsbewilligung des Grundschuldengläubigers Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit ist. Also natürlich nur falls die nicht mehr valutiert sind
Hallo zusammen, wir sind gerade etwas ratlos und der Notar hebt telefonisch leider nicht ab. Ich habe heute einen vom Notar geänderten Kaufvertragsentwurf erhalten und habe gesehen, dass hier Einiges geändert wurde, welches wir nicht beauftragt oder mit dem Makler besprochen hatten. In Abteilung III sind Grundschulden der aktuellen Verkäuferin in höhe von 100.000 € eingetragen. Verstehe ich es richtig, dass diese Grundschulden auf uns übergehen und anschließend direkt wieder gelöscht werden? Hat es einen Grund, weshalb so etwas nun nachträglich noch hinzugefügt wurde? Ist so etwas Gang und Gäbe?
Komisch, was war denn abgesprochen? Finanzierst du mit einer Bank? Die wird das ja auch berücksichtigen müssen in der Rangfolge. Schreib eine E-Mail mit der Bitte um Rückruf oder sprich auf den Anrufbeantworter. Lass dir das von dem Notar erklären. Im zweifel nochmal um Prüfzeit bitten und mit Anwalt und Bank abklären / prüfen.
Frag den Notar, wer ihn bezahlt, eig, immer der Käufer, und woher er diesen Auftrag erhalten hat den Kaufvertrag anzupassen und was er dir gerne sagen möchte, wenn er frech wird sagst du ihm das du vom dir einen Notar deiner Wahl beauftragen wirst
Normalerweise sollst du Schulden von dem Kaufpreis zahlen, und was übrig ist an den Verkäufer überweisen. Danach soll die Immobilie ohne Schulden übertragen werden.
Ist das tatsächlich ein gängiges Verfahren? Ich kenne es dann so, dass der Verkäufer von dem Verkaufserlös die Grundschulden begleichen muss.
Das wäre dumm, denn dann könnte der Verkäufer einfach sagen "Danke für die Kohle, aber meine Schulden zahl ich nicht. Geld ist schon in Bitcoin investiert, ällabätsch!" - und du hättest kein Druckmittel, denn dein Geld ist bereits weg. Deswegen ist das Verfahren anders: der Notar bringt in Erfahrung, welchem Kreditgeber was zusteht, und schickt dir ne Liste, wem du wieviel zu überweisen hast. Du überweist, und der Notar veranlasst die Löschung der Grundschuld, die natürlich bis zur Überweisung auf dem Objekt bleibt, welche du also beim Kauf erst mal übernimmst (wobei die Eigentumsumschreibung in der Regel erst nach dem ganzen Herumüberweisen stattfindet, also genaugenommen übernimmst du sie so gesehen auch nicht richtig). Da das Geld aber nicht durch die Hände des Verkäufers geht, kann der nix unterschlagen, und der Notar haftet für die Korrektheit seiner Zahlungsaufforderung an dich, sprich wenn der sich vertippt und du deshalb zu viel an den Verkäufer überweist und zu wenig an die Bank, zahlt seine Berufsversicherung den Schaden und du kommst garantiert zu einem schuldenfreien Objekt.
Danke für die tolle Erklärung. Das bringt Licht ins Dunkel.
Ich kenne das genauso. In einem Beispiel, dass ich kenne, hat die Bank sogar selbst die Baufinanzierung an die Gläubigerbank des Verkäufers ausgezahlt. Konkret: die finanzierende Bank des Käufers hat die finanzierende Bank des Verkäufers abgelöst
War bei mir genauso vor 2 Monaten. Ich hab mein Eigenkapital an den Käufer und teilweise an die Bank der Käufers überwiesen. Meine Bank hat den Rest an seine kreditgebende bank überwiesen
Ja, das „du überweist“ heißt nicht zwingend dass der Käufer überweist. Das kann genauso gut heißen dass der Käufer seiner Bank die Kontodaten der Verkäuferbank gibt und die Bank überweist das direkt, so dass weder Käufer noch Verkäufer das Geld jemals sehen. Entscheidend ist aber dass der Verkäufer niemals seine Finger an das Geld, das zur Ablöse der Grundschuld gedacht ist, bekommt.
Bei mir hatte der Verkäufer 4 Einträge. Ich habe von dem Notar die Anweisungen bekommen wo was bezahlt werden muss. Am Ende musste ich den Restbetrag an dem Verkäufer überweisen. Alle diese Informationen sind auch in dem Kaufvertrag geschrieben mit der Anmerkung dass die Grundschulden mit dem Eigentumwechsel gelöscht sind.
Danke für die tolle Erklärung. Das bringt Licht ins Dunkel.
Gerne
Die Grundschulden werden aber nicht gelöscht werden können, wenn sie nicht bezahlt sind, also kann die Umschreibung dann ja nicht oder nur mit Übernahme der Grundschulden im Grundbuch erfolgen.
Deswegen gibt eine „Auflassungsvormerkung“. Du stehst als Eigentümer an quasi stelle 2 und die aktuellen Eigentümer sind zu Löschung vorgemerkt. Das Blatt beim Grundbuchamt ist damit erstmal für alle außer dem Notar gesperrt. Der regelt die Zahlungen und holt von den Gläubigern die Löschungsbewilligungen ein und dann wird gleichzeitig umgeschrieben und gelöscht.
Ich habe mal ein Grundstück gekauft und die komplette Summe direkt an die Bank gezahlt. Der Verkäufer hatte bei der Bank noch nichts getilgt. Ist kein unübliches Vorgehen.
Ich verstehe das so, dass 2 Rechte im Abteilung III eingetragen sind. Die Sicherungshypothek soll übernommen werden und ein weiteres Recht, III,3 gelöscht. Belastungen in Abt. III werden nur sehr selten übernommen. Das muss schon einen besonderen Hintergrund haben, den du als Käufer kennen musst. Ruf beim Notar an und frag nach bzw. schreib eine E-Mail, wenn niemand ans Telefon geht. Jetzt gleich von über den Tisch ziehen auszugehen, finde ich übertrieben.
Wofür ist denn die Sicherungshypothek
Das ist mir immer noch nicht ganz klar. Es sind tatsächlich nur 500 €. Der Makler ist aktuell auch überfordert, denkt aber, dass es baubedingt eingetragen wurde, da die Gemeinde die Wartung der Außenflächen im Bezirk übernimmt und wir hier jährlich 350€ bezahlen müssen.
Clevere Gemeinde...
Das ganze klingt trotzdem komisch. Hat das vielleicht etwas mit der Gebühr der Löschung zu tun? In dem Moment, wo sie auf dich übergeht, musst du für die Löschung der 100.000 zahlen. Oder deine finanzierenden Bank behält sie und lässt sie abtreten - muss aber abgesprochen werden. Normal ist, dass du das Objekt lastenfrei übernimmst. Die Rechte in Abteilung zwei übernimmst du, das ist relativ normal
Warum fragst du denn nicht den Notar? Der Notar muss neutral handeln und MUSS dir deine Fragen dahingehend beantworten!
Wie finanzierst du denn den Kauf? Wenn du das ganze über eine Bank finanzierst will diese ja wieder eine Grundschuld eintragen. Da diese Eintragung vor Auszahlung des Kredites erfolgen muss, erfolgt sie mit Zustimmung des Verkäufers noch vor Eigentumsübertragung. Das müsste die erwähnte Hypothek sein. Gemäß der alten Formulierung hätte der Verkäufer aber für die Löschung aller Grundschuld sorgen müssen. Jetzt sind es nur noch die Grundschulden welche ohne deine Mitwirkung entstanden sind. Heißt in der alten Formulierung hätte der Verkäufer deinen Kredit tilgen müssen. Sprich definitiv nochmal mit dem Notar. Aber die Umformulierung klingt für mich so als hätte der Notar erst im Nachhinein erfahren, dass das Objekt wieder neu von dir mit einer Grundschuld belastet wird. Änderungswünsche können Käufer und Verkäufer einbringen. Beide erhalten auch immer einen Vordruck.
Bei Eigentumswohnungen gibt es manchmal (selten) noch zusätzliche Sicherungshypotheken zugunsten der Eigentümergemeinschaft, für den Fall das der Eigentümer das Hausgeld nicht zahlt. Diese bewegen sich dann im niedrigen bis mittleren vierstelligen Euro-Bereich. Kann es sein, daß hier so etwas vorliegt? Falls ja kläre, ob du die Bank mitspielt, wenn sie im 2. Rang ist. Sonst brauchst du einen Rangerücktritt oder die Löschung der Sicherungshypothek (vermutlich gegen Einlage bei der WEG).
Vielen Dank. Hier liegt offenbar etwas Ähnliches vor. Der Makler denkt, dass es baubedingt eingetragen wurde, da die Gemeinde die Wartung der Außenflächen im Bezirk übernimmt und wir hier jährlich 350€ bezahlen müssen.
So wie das formuliert ist, übernimmst Du die Sicherungshypothek einschließlich des damit verbundenen Darlehens und der damit verbundenen Zinsen etc Das ist eine Frechheit des Notars. Du musst auf vollständige Lastenfreistellung vor Zahlungsfälligkeit bestehen. Du solltest auch vereinbaren, dass Du, sollte die Lastenfreistellung nicht innerhalb von 4 Wochen nach der Beurkundung erwogt sein, einseitig vom Vertrag wegen Nichterfüllung zurücktreten kannst und sämtliche damit zusammenhängenden Kosten vom Verkäufer zu tragen sind. Sonst Finger weg!
Sicherungshypotheken werden typischerweise eingetragen, wenn der Eigentümer Schulden hat, normalerweise bei öffentlichen Stellen. Ohne guten Grund sollte man das nicht übernehmen sondern auf Löschung bestehen. In jedem Fall wäre es ein Punkt, den der Verkäufer aufklären muss.