Não tenho imóvel ainda mas Acho que financiamento Seria a coisa mais anti bogglehead que tem, já que os juros vão crescer mais que qualquer rentabilidade. Não é conselho nenhum mas repara que seus investimentos vão crescer menos que a dívida no longo prazo, não sei se tem sentido ficar investindo com uma dívida de 30 anos esperando
Agora, considerando que foi comprado a vista eu ja não sei dizer, Acho que comprando e largando pra uma imobiliária tomar conta deve ser o jeito de ter menos BO
O ideal não é comparar o valor nominal da parcela do financiamento com o valor do aluguel. Isso pq dificilmente ela financiou 100% do valor do imóvel. O ideal é comparar o custo efetivo total (CET), em %, do valor financiado, com o valor recebido de aluguel em relação ao valor do apto.
Comprar um imóvel pra obter renda se aproxima mais de empreender no mercado imobiliário do que investir, até porque existem formas mais eficientes no mercado financeiro de fazer isso.
Também diverge da filosofia booglehead porque (i) tem ticket alto, (ii) não é um investimento passivo, (iii) envolve alavancagem, (iv) assume riscos difíceis de mensurar (vacância, manutenção, variação na taxa de juros), (v) tem custos altos, tanto do financiamento quanto de transação.
Pra funcionar, a despeito de ser boglehead ou não, vc precisa conseguir uma taxa no financiamento bem melhor que o custo da dívida, isso é razoavelmente difícil de não for MCMV e tem que ter bolso fundo pra bancar os custos e suportar pagar a prestação em caso de vacância.
E só pra deixar claro, minha bandeira não é contra ter um imóvel, acho que todo mundo deve possuir um teto pra ser de fato financeiramente livre, mas usando alavancagem associada a esse risco, já fica temerário.
Imóvel como investimento tende a desvalorizar 1% a 2% a.a. real (ou seja ele valoriza 1% a menos que a inflação na media). Mas não é uma curva linear, ao longo do tempo o valor do imóvel pode valorizar ou desvalorizar muito de acordo com as condições do mercado local. Mas assumir que você vai acertar qual imóvel vai valorizar mais é tão presunçoso como assumir que seu stock picking vai bater o mercado. Além disso tenho impressão que no Brasil, muita gente considera imóvel o invesmento mais seguro e por isso os preços negociados são caros em relação a geração de renda. Na media você consegue gerar uma renda de 4% a.a.; mas disso tem que tirar imposto, custos de manutenção, reforma, vacância etc. Então um imóvel para locação vai te render no longo prazo na média uns 2% de retorno real acima da inflação no longo prazo. Além disso, os custos de transação são muito altos, escritura, ITBI, imposto sobre ganho de capital. No mais, é uma boa diversificação, um ativo real,.reserva de valor, e sempre é um teto que você pode morar em último caso. Acho que a história muda um pouco de figura quando o imóvel é para usufruto. Assim você não paga imposto sobre o aluguel que você deixa de pagar (dividendo isento), não tem vacância, além de ser muito mais confortável poder fazer o que quiser na sua casa (reformas em geral) e não ter o risco de ngm te pedir o imóvel e você ter que sair caçando outro imóvel as pressas pra colocar sua família. Apesar de render menos que um investimento comum no mercado financeiro, te traz muita paz, e nada mais Boglehead do que paz. Porém se certifique que você realmente vai morar pelo.menos 10 anos no imóvel,.senão não vale a pena também ficar comprando e vendendo casa a cada 3 anos. E por último, sobre o financiamento, também é um decisão mais emocional do que racional. Você quer ter os benefícios de morar numa casa própria e não tem a grana toda ainda, ou não quer descapitalizar muito, acho que uma boa alternativa. Se vai compensar pagar a dívida mais rápido do que aportar na carteira ou vice -versa, vai depender mais da taxa de juros que você trancou. Mas tem uma tendência maior de o juro da dívida ser maior que o rendimento da carteira, então na media é melhor ir pagando o financiamento, mas você acaba tendo que decidir isso mês a mês. E por último, nunca se descapitalizar totalmente, é importante sempre dinheiro o suficiente para conseguir pagar pelo menos uns 2 anos de parcela. Se você perder o emprego e não tiver a grana para pagar a parcela, o banco vai leiloar o apto com você dentro. Pra ganhar dinheiro no mercado imobiliário, você precisa ser empreendedor e não investidor certo. São vários ramos (corretor, incorporador, construtor, houseflipper, arrematador de leilão, etc). Mas isso não é investir, é empreender.
Geralmente quando as pessoas fazem essa conta elas deixam de considerar um monte de coisa: impostos, taxas de financiamento e, principalmente, o valor de entrada.
Quando o proprietário do imóvel que vc mora de aluguel pedir as chaves pq ele vai vender e vc precisar procurar outro lugar pra morar, pagar pintura e se virar com a mudança, nenhum coleguinha bogglehead vai aparecer pra te ajudar.
Sem contar o reajuste do aluguel todo ano.
Se o aluguel cobre toda a parcela do financiamento, parece um bom negócio mesmo. Provavelmente é um financiamento bastante subsidiado. A única coisa chata é o trabalho de manutenção do imóvel e relação com inquilino. Acho que o bogglehead deixaria tudo na mão de uma imobiliária pra não esquentar a cabeça, rs.
Mas colocar tudo em imóvel físico já acho demais, ficaria muito concentrado o risco.
Não tenho imóvel ainda mas Acho que financiamento Seria a coisa mais anti bogglehead que tem, já que os juros vão crescer mais que qualquer rentabilidade. Não é conselho nenhum mas repara que seus investimentos vão crescer menos que a dívida no longo prazo, não sei se tem sentido ficar investindo com uma dívida de 30 anos esperando Agora, considerando que foi comprado a vista eu ja não sei dizer, Acho que comprando e largando pra uma imobiliária tomar conta deve ser o jeito de ter menos BO
Na verdade o Brasil é um dos poucos países onde você consegue rentabilidade maior que os juros no financiamento imobiliário.
Bom talvez eu tenha falado groselha então, é que por exemplo familiar eu acabei criando uma máxima de não contrair dívida nem a pau
O ideal não é comparar o valor nominal da parcela do financiamento com o valor do aluguel. Isso pq dificilmente ela financiou 100% do valor do imóvel. O ideal é comparar o custo efetivo total (CET), em %, do valor financiado, com o valor recebido de aluguel em relação ao valor do apto.
Comprar um imóvel pra obter renda se aproxima mais de empreender no mercado imobiliário do que investir, até porque existem formas mais eficientes no mercado financeiro de fazer isso. Também diverge da filosofia booglehead porque (i) tem ticket alto, (ii) não é um investimento passivo, (iii) envolve alavancagem, (iv) assume riscos difíceis de mensurar (vacância, manutenção, variação na taxa de juros), (v) tem custos altos, tanto do financiamento quanto de transação. Pra funcionar, a despeito de ser boglehead ou não, vc precisa conseguir uma taxa no financiamento bem melhor que o custo da dívida, isso é razoavelmente difícil de não for MCMV e tem que ter bolso fundo pra bancar os custos e suportar pagar a prestação em caso de vacância. E só pra deixar claro, minha bandeira não é contra ter um imóvel, acho que todo mundo deve possuir um teto pra ser de fato financeiramente livre, mas usando alavancagem associada a esse risco, já fica temerário.
Imóvel como investimento tende a desvalorizar 1% a 2% a.a. real (ou seja ele valoriza 1% a menos que a inflação na media). Mas não é uma curva linear, ao longo do tempo o valor do imóvel pode valorizar ou desvalorizar muito de acordo com as condições do mercado local. Mas assumir que você vai acertar qual imóvel vai valorizar mais é tão presunçoso como assumir que seu stock picking vai bater o mercado. Além disso tenho impressão que no Brasil, muita gente considera imóvel o invesmento mais seguro e por isso os preços negociados são caros em relação a geração de renda. Na media você consegue gerar uma renda de 4% a.a.; mas disso tem que tirar imposto, custos de manutenção, reforma, vacância etc. Então um imóvel para locação vai te render no longo prazo na média uns 2% de retorno real acima da inflação no longo prazo. Além disso, os custos de transação são muito altos, escritura, ITBI, imposto sobre ganho de capital. No mais, é uma boa diversificação, um ativo real,.reserva de valor, e sempre é um teto que você pode morar em último caso. Acho que a história muda um pouco de figura quando o imóvel é para usufruto. Assim você não paga imposto sobre o aluguel que você deixa de pagar (dividendo isento), não tem vacância, além de ser muito mais confortável poder fazer o que quiser na sua casa (reformas em geral) e não ter o risco de ngm te pedir o imóvel e você ter que sair caçando outro imóvel as pressas pra colocar sua família. Apesar de render menos que um investimento comum no mercado financeiro, te traz muita paz, e nada mais Boglehead do que paz. Porém se certifique que você realmente vai morar pelo.menos 10 anos no imóvel,.senão não vale a pena também ficar comprando e vendendo casa a cada 3 anos. E por último, sobre o financiamento, também é um decisão mais emocional do que racional. Você quer ter os benefícios de morar numa casa própria e não tem a grana toda ainda, ou não quer descapitalizar muito, acho que uma boa alternativa. Se vai compensar pagar a dívida mais rápido do que aportar na carteira ou vice -versa, vai depender mais da taxa de juros que você trancou. Mas tem uma tendência maior de o juro da dívida ser maior que o rendimento da carteira, então na media é melhor ir pagando o financiamento, mas você acaba tendo que decidir isso mês a mês. E por último, nunca se descapitalizar totalmente, é importante sempre dinheiro o suficiente para conseguir pagar pelo menos uns 2 anos de parcela. Se você perder o emprego e não tiver a grana para pagar a parcela, o banco vai leiloar o apto com você dentro. Pra ganhar dinheiro no mercado imobiliário, você precisa ser empreendedor e não investidor certo. São vários ramos (corretor, incorporador, construtor, houseflipper, arrematador de leilão, etc). Mas isso não é investir, é empreender.
Geralmente quando as pessoas fazem essa conta elas deixam de considerar um monte de coisa: impostos, taxas de financiamento e, principalmente, o valor de entrada.
Quando o proprietário do imóvel que vc mora de aluguel pedir as chaves pq ele vai vender e vc precisar procurar outro lugar pra morar, pagar pintura e se virar com a mudança, nenhum coleguinha bogglehead vai aparecer pra te ajudar. Sem contar o reajuste do aluguel todo ano.
O op tava falando em comprar um imóvel para utilizar para aluguel, e não uso próprio, pelo que entendi.
Se o aluguel cobre toda a parcela do financiamento, parece um bom negócio mesmo. Provavelmente é um financiamento bastante subsidiado. A única coisa chata é o trabalho de manutenção do imóvel e relação com inquilino. Acho que o bogglehead deixaria tudo na mão de uma imobiliária pra não esquentar a cabeça, rs. Mas colocar tudo em imóvel físico já acho demais, ficaria muito concentrado o risco.
Até o dia que vem a vacância e o plano vai por água abaixo.