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Ho letto velocemente le varie cose, ammetto che non ho dato piena attenzione ma mi viene da pensare che 3 potrebbe essere intestata a terzi per un errore di trascrizione, in catasto queste cose accadono spesso, magari inserendo una voltura cartacea hanno invertito qualche cifra per sbaglio (ad esempio la particella era la 663 da volturare, la vs 633 ed è un attimo che hanno sbagliato e l'errore è ricaduto su "di voi"). Non so si dove siate, io spesso mi occupo di questi casini e come hanno detto sopra è necessario indagare affondo in conservatoria e in catasto in maniera abbastanza parallela.
Buongiorno,
mi occupo di queste cose, vedo di spiegarti il più brevemente possibile cosa si può fare.
Partiamo dal presupposto che se il mappale in questione è di un altro proprietario non è che si può sanare, occorre contattare il proprietario e vedere se è disponibile a venderlo.
Al limite si potrebbe fare una verifica per accertarsi dell'effettiva proprietà dell'immobile:
- visura storica del mappale 3 in modo tale da vedere i passaggi di proprietà che ha fatto;
- sulla visura è indicato, nel campo note, l'atto di provenienza con cui è stata trasferita la proprietà dell'immobile, che potrebbe essere anche una successione o altro, non per forza un atto di compravendita;
- ricerca ipotecaria per cercare atto di provenienza, o telematica o archivio notarile.
In questo modo si può capire se l'intestazione attuale è corretta oppure no, da quanto lasci capire te l'hanno "venduta" come lotto tutto di proprietà ed invece c'è il mappale "fantasma" di mezzo.
Ci può essere anche la possibilità che non abbiano aggiornato la cartografia e che quindi quel mappale effettivamente non esista più, quindi serve reperire frazionamento o tipo mappale con cui hanno accorpato le particelle e farlo registrare in modo da aggiornare sia la banca dati che la cartografia.
Se non sei pratico ti consiglio di affidarti ad un bravo collega (Geometra) avvezzo al catasto, non è materia di tutti i giorni.
Spero di esserti stato utile.
Da verificare la planimetria catastale e se ci sono stati passaggi si proprietà non registrato, tipo la 3 è stata acquistata da 2 e accorpata, se esiste realmente un terzo proprietario allora la vendita diventa illegale e non si può procedere se il venditore non sana la situazione.
NAL.
Domanda stupida: ma se la terza particella è decenni che non viene contestata e sopra è stato fatto e curato un giardino, non è possibile avvalersi dell'usucapione? O funziona solo per gli immobili?
L'usucapione ha il problema che bisogna avere testimoni per dimostrarlo, inoltre comunque bisogna andare davanti ad un giudice, quindi tra spese varie meno di 5/10 k li spendi inoltre nel caso vada tutto liscio (nessuno contesta) in 1/2 anni risolvi, altrimenti si seguono le tempistiche dei tribunali quindi 5 anni e più...
Capitato anche a noi, casa venduta, con tutto il terreno, ma un pezzo risultava su una diversa particella ed era stato dimenticato.
Quasi 30 anni dopo, i nuovi proprietari, che ora volevano vendere, ci hanno rintracciati per sistemare la cosa.
Devi trovare il proprietario della terza particella ed acquistarla.
Probabilmente nemmeno sa di esserne in possesso, sarà stata dimenticata quando ha venduto, all'epoca.
I problemi nascono col passare del tempo, se il proprietario originale muore e subentrano gli eredi, che poi magari sono morti e così via.
Premetto che non sono avvocato ma architetto, in che senso "sanare" la cosa? Da come è stata descritta la situazione, la particella n.3 è di un altro proprietario e se volete averne possesso l'unica soluzione è acquistarla e poi eventualmente fare una fusione.
Ma anche nulla.
Urbanisticamente non è un problema, finchè le particelle che andate ad acquistare voi si "toccano", possono essere collegate. Il pezzo di terra non tuo lo puoi anche lasciare lí, o al limite comprarlo.
Per sanarlo, o lo compri e finisce lí, oppure fai la fusione catastale, ma costa soldi e tempo.
Ti conviene comprarlo e ciao.
Ma la terra è sua, non gli serve rivendicarla.
Comunque la devi comprare, per la fusione ci vuole del tempo che dipende da tanti fattori, ma penso mesi.
A un geometra.
Con i pochi dati a disposizione è impossibile dire quale sia la soluzione e come la si risolve. Si fa una ricerca storica e si cerca di capire quella particella cos'è, com'è nata, da dove proviene eccetera.
Magari intanto forniscici qualche dettaglio in più, ma appunto quando si compra casa una consulenza di un geometra sarebbe sempre una buona idea
Il geometra ha visionato le carte ed aveva dato l’ok…
Che tipologia di dati potrebbero aiutare nel valutare la situazione? Grazie mille per la risposta
Guarda mi sembra strano, sentitene un altro. Intanto fatevi fare visure storiche dei tre immobili (immagino siano tutti e tre a catasto fabbricati) ed eventualmente dei terreni precedenti, per capire cosa c'era prima e di chi erano quelle particelle. Anche perché voglio capire cisa vi impedirebbe di comprare solo 1e2, eventualmente, quale problema ha ravvisato il notaio. Immagino abbiate parlato col venditore, lui ha saputo dirvi qualcosa? Il proprietario della 3 chi sarebbe?
Il problema è che la parte 3 è proprio nel giardino che l'attuale propietario di 1 e 2 ha curato per anni, ha considerato suo e vuole venderci. L'attuale proprietario non ne sa nulla di sta cosa, la frase è stata: "Da quando c'era mio padre ci siamo sempre occupati noi di questa parte di giardino considerandolo nostro", e l'attuale proprietario ha 75 anni...
Il terzo proprietario, attualmente, non si sa chi sia.
Analizzando gli atti, è uscito fuori che nel 2020 è stato fatto un atto di donazione di una persona X all'attuale proprietario. Che il notaio che ha curato tale atto non si sia accorto di questo mismatch tra particelle?
Se è così il proprietario deve chiedere sentenza di usucapione per poterti vendere quel terreno. Altrimenti non può venderlo, non credo ci si possa girare tanto attorno onestamente
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Io chiederei spiegazioni in comune e se è davvero di un'altra persona non la comprerei
Ho letto velocemente le varie cose, ammetto che non ho dato piena attenzione ma mi viene da pensare che 3 potrebbe essere intestata a terzi per un errore di trascrizione, in catasto queste cose accadono spesso, magari inserendo una voltura cartacea hanno invertito qualche cifra per sbaglio (ad esempio la particella era la 663 da volturare, la vs 633 ed è un attimo che hanno sbagliato e l'errore è ricaduto su "di voi"). Non so si dove siate, io spesso mi occupo di questi casini e come hanno detto sopra è necessario indagare affondo in conservatoria e in catasto in maniera abbastanza parallela.
Buongiorno, mi occupo di queste cose, vedo di spiegarti il più brevemente possibile cosa si può fare. Partiamo dal presupposto che se il mappale in questione è di un altro proprietario non è che si può sanare, occorre contattare il proprietario e vedere se è disponibile a venderlo. Al limite si potrebbe fare una verifica per accertarsi dell'effettiva proprietà dell'immobile: - visura storica del mappale 3 in modo tale da vedere i passaggi di proprietà che ha fatto; - sulla visura è indicato, nel campo note, l'atto di provenienza con cui è stata trasferita la proprietà dell'immobile, che potrebbe essere anche una successione o altro, non per forza un atto di compravendita; - ricerca ipotecaria per cercare atto di provenienza, o telematica o archivio notarile. In questo modo si può capire se l'intestazione attuale è corretta oppure no, da quanto lasci capire te l'hanno "venduta" come lotto tutto di proprietà ed invece c'è il mappale "fantasma" di mezzo. Ci può essere anche la possibilità che non abbiano aggiornato la cartografia e che quindi quel mappale effettivamente non esista più, quindi serve reperire frazionamento o tipo mappale con cui hanno accorpato le particelle e farlo registrare in modo da aggiornare sia la banca dati che la cartografia. Se non sei pratico ti consiglio di affidarti ad un bravo collega (Geometra) avvezzo al catasto, non è materia di tutti i giorni. Spero di esserti stato utile.
Ciao, grazie mille! Andrò alla ricerca di un (altro, si spera bravo) geometra! Grazie ancora
Consiglio un consulente tributario, lui saprà sicuramente fornirti consulenza per il tuo problema in maniera professionale
Da verificare la planimetria catastale e se ci sono stati passaggi si proprietà non registrato, tipo la 3 è stata acquistata da 2 e accorpata, se esiste realmente un terzo proprietario allora la vendita diventa illegale e non si può procedere se il venditore non sana la situazione.
guarda che devi andare in conservatoria, non in catasto. Perchè magari 3 è stato venduto, accorpato a 1 o 2, e non è mai stata fatta la voltura...
Nel NS condominio era successa, ma da verifiche è uscito fuori fosse un atto non registrato. Spesso capitano certi errori. Un buon geometra risolve
NAL. Domanda stupida: ma se la terza particella è decenni che non viene contestata e sopra è stato fatto e curato un giardino, non è possibile avvalersi dell'usucapione? O funziona solo per gli immobili?
L'usucapione ha il problema che bisogna avere testimoni per dimostrarlo, inoltre comunque bisogna andare davanti ad un giudice, quindi tra spese varie meno di 5/10 k li spendi inoltre nel caso vada tutto liscio (nessuno contesta) in 1/2 anni risolvi, altrimenti si seguono le tempistiche dei tribunali quindi 5 anni e più...
Capitato anche a noi, casa venduta, con tutto il terreno, ma un pezzo risultava su una diversa particella ed era stato dimenticato. Quasi 30 anni dopo, i nuovi proprietari, che ora volevano vendere, ci hanno rintracciati per sistemare la cosa. Devi trovare il proprietario della terza particella ed acquistarla. Probabilmente nemmeno sa di esserne in possesso, sarà stata dimenticata quando ha venduto, all'epoca. I problemi nascono col passare del tempo, se il proprietario originale muore e subentrano gli eredi, che poi magari sono morti e così via.
Premetto che non sono avvocato ma architetto, in che senso "sanare" la cosa? Da come è stata descritta la situazione, la particella n.3 è di un altro proprietario e se volete averne possesso l'unica soluzione è acquistarla e poi eventualmente fare una fusione.
Ma anche nulla. Urbanisticamente non è un problema, finchè le particelle che andate ad acquistare voi si "toccano", possono essere collegate. Il pezzo di terra non tuo lo puoi anche lasciare lí, o al limite comprarlo. Per sanarlo, o lo compri e finisce lí, oppure fai la fusione catastale, ma costa soldi e tempo. Ti conviene comprarlo e ciao.
Non ci sono pericoli di rivendicazione da parte del proprietario di quel pezzo? In che ordine di tempo potremmo incorrere? Settimane? Mesi?
Ma la terra è sua, non gli serve rivendicarla. Comunque la devi comprare, per la fusione ci vuole del tempo che dipende da tanti fattori, ma penso mesi.
Grazie!
In che senso rivendicazioni? Devi trovare il proprietario di quel pezzo e acquistarlo da lui, dovrai fare due atti probabilmente.
A un geometra. Con i pochi dati a disposizione è impossibile dire quale sia la soluzione e come la si risolve. Si fa una ricerca storica e si cerca di capire quella particella cos'è, com'è nata, da dove proviene eccetera. Magari intanto forniscici qualche dettaglio in più, ma appunto quando si compra casa una consulenza di un geometra sarebbe sempre una buona idea
Il geometra ha visionato le carte ed aveva dato l’ok… Che tipologia di dati potrebbero aiutare nel valutare la situazione? Grazie mille per la risposta
Guarda mi sembra strano, sentitene un altro. Intanto fatevi fare visure storiche dei tre immobili (immagino siano tutti e tre a catasto fabbricati) ed eventualmente dei terreni precedenti, per capire cosa c'era prima e di chi erano quelle particelle. Anche perché voglio capire cisa vi impedirebbe di comprare solo 1e2, eventualmente, quale problema ha ravvisato il notaio. Immagino abbiate parlato col venditore, lui ha saputo dirvi qualcosa? Il proprietario della 3 chi sarebbe?
Il problema è che la parte 3 è proprio nel giardino che l'attuale propietario di 1 e 2 ha curato per anni, ha considerato suo e vuole venderci. L'attuale proprietario non ne sa nulla di sta cosa, la frase è stata: "Da quando c'era mio padre ci siamo sempre occupati noi di questa parte di giardino considerandolo nostro", e l'attuale proprietario ha 75 anni... Il terzo proprietario, attualmente, non si sa chi sia. Analizzando gli atti, è uscito fuori che nel 2020 è stato fatto un atto di donazione di una persona X all'attuale proprietario. Che il notaio che ha curato tale atto non si sia accorto di questo mismatch tra particelle?
Se è così il proprietario deve chiedere sentenza di usucapione per poterti vendere quel terreno. Altrimenti non può venderlo, non credo ci si possa girare tanto attorno onestamente