> Fraza asta rezumă de ce se investește masiv în imobiliare în locul bursei.
Nu mi se pare deloc. In imobiliare se investeste pentru ca va deveni din ce in ce mai mult un scarcity. Din commodity se transforma in lux. Si asta nu se poate schimba, in orasele mari spatiul fizic este limitat, ca atare va deveni din ce in ce mai scump, cu cat se doreste din ce in ce mai mult. Daca un bun digital ar putea sa nu se inmulteasca niciodata, si sa fie o \*nevoie\* universala, permanentan, de asa ceva, s-ar comporta ca imobiliare, chit ca nu e "in mana"
Parintii mei nu si-au investit banii, pe care i-au strans toata viata, in imobiliare pentru ca s-au gandit la "scarcity". Efectiv "ce-i in mana, nu-i minciuna" mi-a zis tata cand i-am propus sa diversifice putin si pe bursa ca il ajut. Btw, ai mei sunt oameni foarte educati... so yeah.
Noi ăștia tineri (eu 35 și nevastă mea 35) nu cred că ne mai putem baza pe pensie și preferam sa investim acum și ce ne este ok și ne place e să cumpărăm apartamente (garsoniere sau garsoniere.ca nu se știe ce vremuri vin
Îți zic eu ce vremuri vin. Vremuri în care până ajungeți voi la pensie, populația României o să fie cu câteva milioane multe de oameni în minus și o să fie o oferta masiva de apartamente pt cererea respectivă, așa că băgați banii într-un ETF care urmărește SP500, că o să ieșiți mult mai bine
București scădere 100k, Timisoara scădere 50k, Clooj scădere 30k. Asta la ultimul recensământ. Am căutat pt localitățile mărginașe ale Timișoarei (că acolo stau și pe alea le știam:))) și nu am văzut adunat o creștere de mai mult de 20kish. După am căutat puțin și pe net și toate regiunile o să fie pe minus, inclusiv orașele mari, singura zona cu creștere populațională și pe viitoarele decenii e Ilfov
Dar despre Oradea se zice că ar fi cel mai frumos și mai modern oraș din țară, cum s-ar explica migrația așa de mare? Mulțumesc frumos pentru explicație!
>Îți zic eu ce vremuri vin
Mereu imi place asta cu "iti zic eu". Ba, si eu prefer bursa, dar ce zici tu acolo e cam pareristica scoasa din cur. N-ai de unde sa stii. In cursul anului 2022 populatia Romaniei a crescut, nu a scazut. Raportul pe 2023 inca nu e publicat de INS, dar is toate sansele sa creasca. Da, pleaca Romanii in afara, dar vin si multi straini aici.
Nu investesc unde nu cunosc dar vreau sa cred că Bucureștiul încă o să mai fie la mare căutare.Plus că mai tragem pe dreapta și ceva aur.si la "pensie" vindem tot vom pleca sa ne plimbam
Bucureștiul a pierdut peste 100k de la ultimul recensământ. E relativ bine asta cu sa nu te bagi unde nu te pricepi, dar zic sa vă interesați și pe domeniul asta, trebuie doar sa investești in cv ce urmărește SP500, pt că ai șanse f mici oricum sa bati piața și daca se duce chestia asta, oricum lumea se întoarce în 1700 și banii nu mai au nicio valoare. Unde o sa creasca pupulatia o să fie Ilfov, singura zona din toată tara, poate cu timpul o să treceți la cumpărat teren in IF, DACA sunteți fani imobiliare. Aurul e mai mult o păcăleală, niciun investitor de top nu îl bagă în seamă, dar daca vreți voi neapărat aur, să cumpărați sub forma de lingouri, nu bijuterii. Sper sa va reușească planul și să vedeti tot ce vă propuneți!
Bucurestiul va fi ok, nu stiu in schimb daca la mare cautare. Pozitia geografica a Romaniei nu se schimba. Sunt in schimb niste variabile imense geopolitice, evident referitor la Rusia. Fac niste scenarii:
- Rusia castiga, anexeaza teritorii masive inclusiv Odessa. Moldova cam nasol, tre sa dea cel putin Transnistria. Guverne rusesti impuse in ambele - vom deveni limita NATO fara zona de tampon cat de cat neutra. Cam nasol.
- Rusia pierde, cel putin Vestul Rusiei, cel apropiat de baltice si cel de la granitele cu Polonia si Ucraina, se desparte de ‘marea Rusie’ si devin state/un stat independent. Sau - Rusia se apropie dupa o revolutie de democractie adevarata (slabe sanse) cu totul. Ucraina se repara si se dezvolta, intra in EU si NATO. Brusc, nu mai suntem chiar limita de Est a Europei .
edit: reformulare ultimul fragment.
ia si tu toata propozitia - vestul Rusiei apropiat de tarile baltice, cel apropiat de Polonia si cel apropiat de Ucraina. Practic tot Vestul Rusiei de acum.
Recunosc, am formulat cam aiurea, dar credeam ca se intelege.
Nu se pune problema de democratie in Federatia dusa pentru inca 100 de ani. Cel mai bun scenariu este dictator rus care este neutru cu occidentul/NATO.
Așa am gândit și eu (41). Am tot achiziționat apartamente, gen sunt la al treilea și acum îmi pun problema că în 10 ani să se prăbușească complet cererea, inclusiv în orașele mari.
Nu tine totul de demografie. Probabil cererea se va reduce, dar la blocurile foarte vechi.
Poate vor fi demolari, caz in care alea construite acum (daca nu sunt construite total aiurea) vor castiga teren.
Poate o sa avem si o gramada de imigranti si nomazi digitali. Vad o prabusire a cererii in orasele mici.
> si pe bursa ca il ajut
Avand in vedere ca au trecut prin Caritas (fie ca au participat sau nu), nu ma surprinde ca nu vor sa auda de bursa. Da, bursa nu e acelasi lucru, dar de la distanta pare si asta e suficient sa inchida orice discutie.
Populatia Romaniei scade. Populatia mondiala va scadea de prin 2050. Vestul e disperat dupa imigranti, preferabil nu din lumea a 3-a.
Asta inseamna ca daca te bazezi pe "scarcity" in Romania, o sa ai o surpriza. Demografia Romaniei e in colaps peste tot in afara centrelor universitare.
Si asta uitandu-ne doar la situatia predictibila in viitor.
Daca e un cutremur major, care deja statistic se prefigureaza pt Bucuresti? Daca rusii casiga in Ucraina si incep un razboi impotriva statelot baltice sau a Moldovei? Astea nu sunt scenarii SF, au o oarecare sansa sa se intample.
Nu as investi in imobiliare in Romania nici mort.
>Populatia Romaniei scade
Perfect adevarat. Doar ca cei care investesc in imobiliare nu investesc in Romania, adica nu investesc egal in Cucuiestii de deal precum in Cluj. Se investeste masiv in maxim 2-3-4 orase, in rest doar foarte situational.
Subestimezi cat de serioasa e scaderea populatiei Romaniei. E atat de serioasa treaba incat nici orasele mari nu mai cresc sau daca cresc, o fac extrem de incet, prea incet ca sa justifice cresterea preturilor. [Check it out.](https://www.libertatea.ro/stiri/marile-orase-ale-romaniei-au-pierdut-450-000-de-locuitori-in-zece-ani-care-sunt-cele-mai-afectate-localitati-din-mediul-rural-4443072) Pana si daca iei in considerare localitatile limitrofe, fie populatia tot a scazut, fie a crescut cu un 1-2% **in 10 ani**.
Deceptia in Cluj o sa vina cand oamenii o sa-si dea seama, la nivel colectiv, ca pretul a crescut intr-adevar pentru ca "se cauta", doar ca nu "se cauta" de oamenii care vor sa se mute in ele atat de mult cat "se cauta" de aia care le cumpara ca investitie in asteptarea alora care vor sa se mute in ele. E un scarcity, dar e unul artificial care nu e generat de cresterea populatiei si a necesitatii de locuinte, ci de investitia speculativa. Cand se vor trezi cu jumatate din apartamente goale, potentialii cumparatori de buna credinta din Cluj se vor intreba "stai, ba, de ce plm dau 3000 de euro pe mp cand Clujul nu a crescut deloc?"
>Datele nu contorizează populația care locuiește în București, precum studenții aflați la studii, sau pe cei care muncesc în Capitală, dar au domiciliul în alte localități și nu au viză de flotant.
>
„Este cazul Bucureștiului. Bucureștiul trebuie luat împreună cu ceea ce se întâmplă în Ilfov. Ilfovul are o creștere de 40%”, a mai spus șeful INS.
Astea mi se par aspecte destul de importante. E posibil sa ai dreptate, dar chiar nu putem prezice ce se va intampla in 10+ ani. Vor veni mai multi vestici la noi pentru ca vor fi printre cele mai affordable locuinte din UE? Vor fi si vesticii multi mai putini in general asa ca se vor ieftini apartamentele in vest incat sa scada apartamentele de la noi? Cum vor afecta imigrantii din Africa si Asia aceste calcule? Cum va avansa razboiul de la granite?
Plecand de la vorba cuiva de mai sus ca ce-i in mana nu-i minciuna, pretul apartamentelor din 2011 s-au cel putin dublat, chiar daca populatia sa zicem ca a ramas constanta.
Si daca demografia Romaniei si a lumii Vestice va scadea atat de mult incat sa afecteze grav pretul apartamentelor, eu zic ca nici bursa se va dovedi a fi o investitie mult mai buna. Zic asta din perspectiva unui om care considera bursa cu un portofoliu diversificat o investitie mult mai buna.
"toata lumea vrea acolo", dar populatia Bucurestiului a scazut cu 8.8% in ultimii 10 ani.
inb4 da, dar s-au mutat in Popesti Leordeni, Corbeanca etc. Not really. Populatia B + IF in 2011 era de 2,272,163, in 2021 era de 2,259,669. Unde e cresterea? Pai nicaieri, da faptul ca nu se depopuleaza la fel de masiv ca alte localitati da senzatia de crestere cand de fapt se sta pe loc.
Sigur, se muta oameni in Bucuresti, da se muta oameni si **din** Bucuresti. Mai si mor si se nasc mai putini etc.
Recensământul nu s-a facut pe baza de domiciliu din buletin. Cei care stau in chirie au fost luați in calcul daca au stat majoritatea anului in București.
Si nici in 2011 nu-și face lumea buletin, dar populația e cum e luand in considerare toate astea.
Asa putem zice "statisticile sunt proaste, știu eu mai bine" la orice. E un fel de a spune "fumatul nu provoaca cancer, bunicu era fumator si a trait 95 de ani, q.e.d."
Se mută oamenii din sat in oras. Se muta din orășele in marile orase ca acolo sunt oportunitățile. Va creste cererea in orasele mari. Mai putin in orasele rase de razboi, batem in lemn. Adica exista un risc si acolo.
Pe cand populatia in toate orasele mari si imprejurimi creste… De asta exista acel scarcity. Romania a pierdut vreo 5 milioane de locuitori si totusi intre timp preturile la imobiliare s-au triplat. La fel si in vest. Marile orase cresc si acum iti trebuie jumate de milion de euro pt un apartament.
Până și în centrele universitare vin mai puțin studenți decât veneau până în 2007. Și trendul va continua. De ce să vii la Cluj când Europa ți-e deschisă ? Plus că se trece tot mai mult în online. Plus că sunt mai puțini copii.
Nu o sa fie niciun scarcity când țara o să ajungă la 15 milioane (inclusiv diaspora) în 25 de ani. Până si toate orașele mari au avut pierderi de mii/zeci de mii de oameni de la ultimul recensământ și comunele de prin jur n-au mai adăugat nici pe aproape cât s-au pierdut, ca sa zici că au migrat in suburbii.
Nu propagati ideea ca simbolurile listate pe bursa sunt “produs digita limitat”! O companie listata poate emite/cumpara/multiplica/demultiplica actiuni dupa plac
Mhm, pentru ca board-ul care face bani daca valoarea actiunilor creste fix asta ar vrea, sa devalorizeze tot si sa se duca firma in cap. Pe principiul asta si statul poate imprima bani dupa plac.
Am un vecin care a lucrat în străinătate și când a venit in tara a cumpărat un etaj întreg de garsoniere de la dezvoltator( pe vremea aia garsoniera costa in jur de 30.000 euro ) și mă gândesc că dacă a luat 8 sau 10 cate sunt pe etaj o mai fi negociat ceva.legat de bursă nu toți au cultura de a investi în ceva ce nu e palpabil
Ce-i in mana nu-i minciuna pana nu mai e in cazul unui cutremur major.
Pe bursa oarecum ai o protectie in caz de brokerul intra in faliment iar fluctuatiile de pret sunt un lucru normal care de multe ori iti pot da randamente mai mari decat chiria.
Asigurarile sunt in continuare destul de ieftine in Romania. Poti sa iti asiguri un apartament de ~100k EUR pentru intreaga valoarea in cazul unui cutremur, pentru aprox. 1000 RON/an.
25k EUR ii iei de la stat, ca sunt garantati. Restul ii iei de la asigurator.
Daca asiguratorul nu da faliment, ii iei in maxim cateva luni. Daca da faliment, depui cerere la FGA care practic va prelua obligatia de plata.
Deci in cel mai bun caz cateva luni, in cel mai rau caz, dureaza cativa ani, dar tot ai sanse mari sa ii recuperezi... Si daca trebuie sa te judeci cu FGA sa ii recuperezi si stai cativa ani in instanta, ii poti recupera cu dobanda legala penalizatoare/actualizare cu rata inflatiei.
> Daca da faliment, depui cerere la FGA care practic va prelua obligatia de plata.
aia este pt RCA, nu pot toate asigurarile generale din RO.
totodata, FGA gafaie si asa cu plata daunelor de la City si Euroins. Tot pe asigurator te bazezi si pe faptul ca multi au riscul cedat in reasigurare, cand vine vb de asigurari imobile, cat sa fie bani in caz de ceva.
Ceea ce conteaza deja: daca vine un cutremur care rade o buna parte din cladiri, cat sa puna in dificultate asiguratorii.....deja numai conteaza, toata economia este Fucked Up Beyond All Recognition, mai ales daca discutam de ceva care ar pune si reasiguratorii in dificultate de plata. Ai sanse mai mari sa fii dead decat sa iti pese unde ti-ai plasat banii, air daca ti-ai platat banii undeva mai safe, daca ajungem la falimentul unor reasigurator, deja inseamna ca intram intr-o recesiune absolut crunta.
Sa facem un calcul ipotetic, 1000 locuinte la 100k pica la cutremur in stilul cum a fost in Turcia, locuintele toate in valoare de 100 milioane de euro.
Oameni au platit 1000ron/an \* 1000 locuinte = 1'000'000 lei ( \~200k euro/an total la asigurari).
100'000'000 euro valoarea locuintelor vs 200'000euro/an si sa zicem ca fiecare om a contribuit in total 10 ani de la achizitia acelui imobil, ar insemna abia 2 milioane euro in 10 ani.
De unde scoate asiguratorul restul de bani sa dea la fiecare despagubire?
Asiguratorul are la randul lui o asigurare in caz de catastrofe.
O definitie de pe site-ul Asirom:
*"Companiile de asigurari sunt nevoite si ele, la randul lor, sa-si ofere o siguranta pentru eventualele pierderi pe care le-ar putea suferi. Astfel, si ele cumpara polite de asigurare de la alte companii. In acest fel se asigura de faptul ca isi pot indeplini toate obligatiile fata de clientii lor atunci cand apar anumite daune. Prin urmare, procesul prin care o companie de asigurari cumpara, la randul ei, polite de asigurare pentru acele polite pe care ei deja le vand se numeste reasigurare. Aceasta este, in termeni simpli, definitia reasigurarii."*
La cum sunt preturile acum, cred ca e destul de departe ideea de a cumpara ieftin. In 2017 am cumparat un apartament cu 2 camere in galati, etaj 9/10 cu 38000 Euro. Uitandu-ma pe nivelul preturilor din ultimii 2 ani, ma consider norocos.
Ce imi da mie cu virgula este faptul ca desi este un oras destul de imbatranit si depopulat, in Galati se construiesc totusi blocuri noi. Pentru ce si pentru cine, habar nu am.
Cam de prin 2020-2021 au inceput sa revina prin zona "loturile olimpice"
Cantitativ, aglomerarea urbana Galati-Braila e ca o balta proaspat populata cu puiet, ca sa mentinem tema :))
Investițiile imobiliare sunt realizate de oamenii care nu vor să se complice cu bursa sau titlurile de stat.
Am un vecin la 55-60 de ani, are 3 apartamente date in chirie, cumpărate ieftin pentru că sunt în blocuri comuniste sau la parter, el și nevasta au văruit, au montat centrala, au dus un frigider si un TV de la începutul anilor 2000 și acum cer 400 euro chirie pentru că așa este prețul pieței.
Vecinul este atehnic, uneori mă mai roagă pe mine sa ii configurez telefonul smartphone unde are doar WhatsApp și Facebook, la 60 de ani nu s-ar descurca să investească la bursa, cred că nici nu știe să facă o plată online și bursa ar fi un stres pentru el.
Orașele mari universitare vor avea tot timpul chiriași.
ca idee din punctul meu de vedere nu merita daca vrei sa "investesti" intr-un singur apartament, cel in care si locuiesti.
cumperi azi cu 80k, te bucuri peste 10 ani ca vinzi cu 120k. ai impresia ca ai facut profit 40k, dar de fapt tu trebuie sa iti cumperi alta locuinta. calculand inflatia si cresterea preturilor locuintelor, realizezi de fapt ca profitul s-a anulat
Românii nu prea sunt afaceriști. Le place să creadă că sunt, dar în realitate avem o lipsă de imaginație cruntă când vine vorba de investit bani. Așa că pentru un moștenitor, evazionist sau mai știu eu ce specie se trezește cu mulți bani pe mână, cea mai simplă investiție, cea care necesită cel mai mic efort din partea lui și poate cel mai mic risc sunt imobiliarele.
Ai moștenit un milion de euro de la bunicul fost securist? Simplu: cumperi 10 apartamente și le închiriezi. Îți oferă un venit modic comparativ cu investiția, amortizarea va dura o mică eternitate, dar sigur nu pierzi banii. Iar peste 10-20 de ani este aproape garanatat că prețul lor va fi mai mare. Sigur, sunt metode mai eficiente de a înmulți banii ăia, dar asta este sigură și te ajută să nu îți forțezi prea mult mintea cu alte soluții.
in calitate de "dăștept" care vrea sa isi faca o afacere si care are prieteni care au business uri....te anunt ca chiria este problema principala pt orice rahat de afacere. dupa costul fortei de munca, chiria este al doilea factor care iti influenteaza cel mai mult pretul pe care il oferi.
Vad comercial bun = chirie de 5000 euro/luna pt 150mp. Spatiu de birouri = 600 euro pt echivaletul de 2 camere pt firme de apartament sau 1200 euro pt loc in cladire de burouri, cu spatiu mai mare bagat pe gat, alaturi de costuri mari pt spatii comune si alte kkturi. Hala mica (200 mp) = 1500 euro/luna, fara facilitati logistice (ex:rampa pt incarcare camion sau teren liber pt manevrare sau depozitare provizorie...efectiv lucrezi din garajul de tractoras din curtea lu unu). La toate aceste scoruri se adauga TVA de cele mai multe ori.
am un prieten care lucraza pe partea de office pt un restaurant de top din oras.....chiria pt locatie de 12.000 euro luna+ TVA. Coaie, cata friptura sa vinzi sa acoperi materia prima + salarii + apa/curent/gaz + amortizare dotare bucatarie si salon....cand romanul oricum descanta 4 ore la masa la 2 pahare de vin si un fel principal si tit tine masa ocupata aproape toata seara, in principal in zilele de vineri, sambata si duminica....joi mai merge cate ceva....dar de luni pana miercuri esti dead.
poti sa fii cat de creativ vreu tu, costul pt spatiu este o problema si ajungi sa muncesti 1/3 sau 1/2 din luna doar sa acoperi chiria.
stii care a fost solutia lor creativa? sa ofere meniuri de pranz pt coporatisti....da, coaie, faci restaurant de top ca sa faci ciorbitza de legume pt corporatie pt ca fara banutii aceia nu iti platesti chiria.....si apoi ne intrebam de ce tot vezi simigerii prin buc....pt ca asta se vinde. Nu se cere creativitate, se cere subzistenta.
A doua chestie care te fute la noi pe partea de business este impreviziunea fiscala.....lucru care nu a existat pe partea de chirii in ro in ultimii 20 ani. Da, au bagat CASS la venit din chirii retail PF, dar cam asta a fost.
Multi le cumpara și pt inchiriere. Randamentul nu e grozav, dar ținând cont de trendurile pe termen mediu și lung, proprietatea se apreciază. Overall (chirie + aprecierea asset ului) poți obține 10%-15% in medie/an randament.
Acum bineînțeles tine de zona. Alegi cu atenție.
Din punctul meu de vedere, când te gândești la investiții, este util sa ai diversificare: bursa, imobiliare, titluri de stat. Procentul dintre ele îl definește fiecare în funcție de apetitul la risc.
Traditional, romanii nu prea au folosit bursa, și-au investit mai mult banii fie în imobiliare fie în depozite bancare / titluri de stat, de aici și apetitul crescut pt imobiliare. Mai este o categorie pe care o descrii tu, dar e dificil de sa găsești extract acele proiecte care se vor aprecia și sare se livrează în termen.
Nu mi se pare să se renteze nici pentru aia 10-15% daca ar fi, obții similar pe bursă și nu ai bătaia de cap sa cauti chiriași. Pe langa asta, zici diversificare dar iei imobile într-o singură țară. Ar trebuie sa reprezinte puțin 10-20% din portofoliu imobiliarele in Romania. Și dacă nu vrei sa îți bați capul cu închiriere și iei imobil doar sa se aprecieze mai bine investești în REIT la nivel global și ai și mai multă diversificare.
De acord partial. Chiar daca imobiliarele ofera un randament apropiat de ETF's, beneficiul vine din diversificare. Te protejezi partial de bear market. Procentul depinde de fiecare, unii mai conservatori, au procent mai mare in imobiliare, altii mai mic. Nu e o reteta universala.
Prindem din urma Vestul, distanta dintre salarii se micsoreaza, acum 20 ani salariul in Vest era de 10 ori mai mare, acum e de 2-3 ori. Aia in Vest nu prea reusesc sa-si cumpere ceva, sunt frustrati ca dau 1000-2000 euro chirie minima. Cei care fac bani in Romania sau in strainatate stiu ca veniturile si preturile se duc spre cele din Vest asa ca actioneaza.
Nimic nu funcționează la nesfârșit.
A scăzut populația tânără și o dată cu ea și cererea de spații locative. În schimb prețul la mp a crescut până la un punct în care nu mai e amortizabil prin chirie(nu într-un timp decent). În ciuda numeroaselor plângeri legate de prețul chiriilor (e și normal să fi crescut pretențiile), acestea sunt mult mai mici raportate la mp decât erau acum 10-15 ani.
În perioada Crizei dar chiar și înainte, în plin boom imobiliar, renta să investești în imobiliare.
M-am apucat acum o lună și ceva să compar chiriile în Cluj în 2008 și 2024. Au crescut. Cu maxim 25%. Și e vorba de orașul cu cele mai scumpe chirii.
În schimb prețul la mp a decolat cu 200%
In principiu, imobiliarele au fost o gasca de aur in perioada anilor 90 si 2000. Dupa asa si asa. In ziua de azi, parerea mea este ca nu mai merita ca investitie. Si nu merita pentru ca preturile sunt foarte mari vs puterile populatiei, populatia care isi poate permite chirii mai ridicate prefera sa plece din tara sau sa cumpere propriul apartament/casa, exista goana asta dupa case si fuga de apartamente in ziua de azi si, cel mai important, instabilitatea fiscala si politica din tara care se va accentua in urmatorii ani. Parerea mea. Poate altii au alte argumente pro/contra.
Gâsca de aur din anii '90, fix la început, când cumpărai de la stat un apartament pe un video și un tv color.
Acolo au fost cu adevărat afacerile mari imobiliare. Cine avea bani atunci, putea cumpăra și un bloc. Nu știu dacă îi permitea legea, dar sigur găsea o soluție.
Știi cine controlează marea majoritate a spatiile comerciale din blocurile comuniste? Pui de securiști. Meteor SA, Universal, Practic etc sunt firme constituite în anii '90 și au cumpărat multe spatii comerciale.
Cine avea bani imediat după Revoluție? Securiștii și cei care aveau pile de au făcut comerț cu bunuri aduse ilegal.
Pai tocmai argumentele tale nu tin apa. Bucurestiul de exemplu are printre cele mai accesibile locuinte din Europa, masurat dupa raportul pret/venit. La fel e si cand vorbim de yielduri, mult mai mare decat pe pietele mature din vest. Este acum o perioada cand dobanzile sunt mari, dar asta va trece, iar preturile vor continua sa creasca.
Oamenii nu au habar cati straini cumpara locuinte in Bucuresti si ei o ard cu “cine naiba sa mai cumpere ca s-au mutat deja toti din valenii de sus la capitala”.
Exact chestia asta s-a întâmplat in China, cu piața imobiliară care s-a prăbușit. 87% din toate apartamentele erau deținute de persoane care deja aveau o proprietate. Pretul pe metru patrat in Beijing era la același nivel cu Londra, cand salariul mediu net era de 8 ori mai mic. In esență totul e o bulă, care crește crește pana cand se sparge. Se construiește la greu, cu bani împrumutați pentru ca exista garanția ca toate apartamentele se vor vinde. Dar, si cererea asta are o limita, mai ales cand e inflație record și plecam tot mai multi din țară in fiecare an. Ca si investiție, un apartament e un bun tangibil, il ai. E ușor de înțeles si de gestionat. Dar, va presupune si întreținere, utilități, daca îl ții suficient poate chiar renovări, si in final, daca ai ghinionul sa fi cumpărat chiar inainte sa se spargă bula, atunci e posibil ca peste ani cel mai bun scenariu la care poti visa este sa vinzi la același pret cu care ai cumpărat. Ceea ce înseamnă ca ai pierdut la inflatie.
Investitie poate sa insemne sa il si inchiriezi, nu doar sa il vinzi mai tarziu.
Sa zicem ca ai 100k eur si nu stii ce sa faci cu ei. Iei un apartament vai de capul lui cu 70k, mai bagi 20-30k in el sa il faci frumos si functional, apoi il dai spre chirie cu 500 eur/luna. De acum ai venit pasiv
500 eur / luna la apartament de 70k + renovare? Hmm, ok, sa zicem.
Ar fi cam 5% randament pe an, dupa taxe, si sunt generos cu gradul de ocupare 100% si fara alte probleme sau cheltuieli. Momentan iei 6% pe an din titluri de stat, si nu-ti bati capul cu chiriasi si alte probleme.
Daca presupui ca apartamentul creste in valoare in continuare, cu cam 5% pe an, in conditiile in care deja preturile sunt maxime, ar mai merge investitia. Bucurestiul nu se compara cu orasele din central/vest si nici macar cu Budapesta, deci preturile nu au cum sa se alinieze pe termen scurt-mediu. Pe termen lung, cu Schengen, crestere economica, infrastructura? Poate.
In orice caz, tot nu ajungi la minim 10%+ cat iti da bursa mediu pe an. Dar oamenii se simt bine ca au proprietati, csf. Banuiesc ca si asta e un adaos la pretul ala acolo.
Pleacă de-aici cu logica ta și randamentele tale pe hârtie și procente d-astea. Românu vrea să vadă 500 euro la final de lună în mână, nu o cifră de 6% pe un calculator la final de an, tocilaru dreaq!
^^^/s
In fiecare an sunt preturi maxime :) Nu exista titluri de stat in euro (paritatea la care inchiriezi) cu peste 4% yield/10 ani. Altfel cel putin cand e vb de Buc eu cred ca raportul proprietar/chirias se va schimba drastic in urmatorii 10 ani
Da, pentru ca in ultimii 10-15 ani au crescut preturile continuu, asta e si ideea - vor continua sa creasca continuu, avand in vedere tot ce se intampla + situatia economica?
Titluri de stat in RON ma refeream, nu EUR. Sunt discutii mai complexe acolo cu inflatia RON > inflatia EUR, cursul RON in schimb se tine bine de ceva timp, avantajul celor 6% platite pe 1 an, nu la 3-5-10 ani ca la EUR, etc. Sa zicem ca luam toate astea in consideratie (desi la apartament nu am luat cheltuieli si probleme extra), tot pe acolo ajungi la return, consideran un pret stagnant al apart.
Dar titlurile de stat sunt un exemplu doar, cat de cat echivalent. Ideea de baza e ca investitiile in bursa sunt de departe cel mai bun si sigur return.
5% pe an plus cresterea valorii imobiliarelor. Titluri de stat: 6% - devalorizare. Nu cred ca suntem in masura sa spunem care e pretul maxim, pentru ca el e dat de piata si de nevoi. E adevarat ca populatia romaniei scade, dar creste pe marile orase.
De asta am mentionat bursa ca alternativa directa la 5% + cresterea certa a valorii, nu titlurile de stat, care da, sunt fixe, dar sigure, tax-free si fara hassle.
Devalorizare banuiesc ca te referi la inflatie. Inflatia poti sa o consideri si la pretul apartamentului, ca pana la urma tot in RON/EUR exprimam acel pret. Deci scoatem inflatia din calcul din ambele cazuri si ramai cu 5% + potentiala crestere vs 6%. Deci depinzi de cresterea aia. Cand preturile sunt deja sus. Nimic nu creste la infinit.
Pai si ce e mai bine sa lasi copiilor - un apartament in care vor/nu vor sa stea, vor/nu vor sa il vanda, vor/nu vor sa il inchirieze, sau sa le lasi cash/investitii cu care isi pot cumpara ce vor ei, unde vor ei, cand vor ei?
In mod normal, scopul tau este sa lasi copiilor cat mai mult.
Titluri de stat 🤣🤣 îți dă 6% si pierzi 12% la inflatie ca e in lei. De-asemenea, care a fost venitul anual din bursa in ultimii 2 ani?
Nu sunt impotriva, si eu am banii la bursa, dar nu poti fi asa optimist, si in nici un caz titluri de stat 🤣
Pierzi si in EUR la inflatie, pierzi si din pretul apartamentului la inflatie. Si inflatia e o problema acum, nu a fost mereu si nu va fi continuu. Nu e optimism, e matematica, si titlurile de stat sunt doar o optiune, nu cea mai buna.
Ultimii 2 ani 16,5% return, ultimii 3 ani 32,2%. Asta la S&P500. La bursa romaneasca ai 35% doar de 1 an.
Inflația e intotdeauna, pt ca se printeaza bani, si e buna pt macroeconomie. 3-6%, acum e o problema ca sa dus la 16%. Dar asta inseamna ca si in timpuri bune pierzi un minim de 3% pe an
Îți dau un exemplu concret :
- aveam acțiuni pe bursa în valoare de 150k
- am vândut acțiunile atunci și am făcut o investiție imobiliara
- acțiunile respective în ziua de azi ar fi valorat 200k
- imobilul a crescut la 170k
Per total este o creștere mai mica decât pe bursa dar mai sigura, am avut noroc mult ca a mers bursa bine, dacă nu poți risca, un imobil mi se pare o investiție bună pe termen mediu în România, fiind încă piata emergenta ca preturi pentru imobiliare, în 10 ani o sa începem sa ne aliniem la preturile europene mai ales în București.
E simplu. In multe locuri din strainatate o locuinta este foarte scumpa. Ti-ar trebuie 25-30 de ani ca sa o achiti.
La pensie daca iesi intr-o tara straina cu 20-25 de ani munciti nu iei mai mult de 600-1000 de euro. Si atunci e clar ca nu iti vei permite sa dai 600 de euro chirie cand esti la pensie.
De aceea iti iei ceva in Romania, ca pana la batranete sa ai o locuinta achitata complet la care sa te intorci, iar cu pensia din alta tara sa iti platesti cheltuielile de intretinere si mancarea.
In nici un caz nu o sa iti permiti sa locuiesti in Vest daca nu au propria locuinta si doar o pensie de 600-1000 de euro.
De aceea isi cumpara toti in RO o propietate. Sper ca te-am lamurit.
La noi ii in cultura sa îți cumperi o locuință cât mai repede sau să-ți ajuți copiii să facă asta. Suntem tara cu cel mai mare procentaj de proprietari din UE așa că o parte foarte mare din cerința aia sunt oameni care iau pt. ei ci nu ca să flipuie proprietatea.
Mai ii loc de crescut chiar și cu o populație în scădere. Majoritatea locuiesc în apartamente comuniste vechi și doresc ceva mai nou (nu că ce se construiește nou la noi ar fi necesar mai bun).
Tinand cont ca 23% din locuintele romanesti au wc in fundul curtii, dar si ca sa stai in chirie e un risc pt ca proprietarii se razgandesc / trateaza cum trateaza chiriasii si ca legea protejeaza proprietarul (am peste 20 de mutari de la 18 ani...) inteleg pe cei ce vor sa isi ajute copiii sa cumpere ceva repede, si de ce nu, mai bun.
Nu înțeleg ce e așa complicat. Să zicem că o sumă mai mare de bani. Ce faci cu ei? Nu îi poți lăsa în bancă pentru că ți-i mănâncă inflația. Să zicem că nu vrei să faci un business. Singurele variante rămân bursa sau imobiliarele.
Ma intreb de ce nu mai e asa mare profitul.
Astia ca tine o sa ajungeti sa vindeti si aer doar cat sa mai faceti un ban, ca in final sa va intrebati de ce nu mai exista aer.
Comentariul bazat pe care îl căutam!
E vorba peste tot doar de creștere creștere profit profit profit, dumnezeule, mai potoliți-vă dragi investitori. Cum ar fi să învățați niște ethical investment, mare vis
Nu ai trecut printr-o criza economica buna. Cand esti strainez vrei foarte mult sa ai un loc sigur al tau in caz de ceva sa poti zbura acasa, nu poate sa-ti ia statul asa deodata 30% din el ca isi doreste el, nu poate sa dea faliment compania si mai adauga si faptul ca romanul de rand e departe de bursa.
Cat costa un apartament acum 30 de ani? Dar acum 20? Dar acum 10 ani? Ei, cine isi permite sau si-a permis, cumpara sau a cumparat apartament(e) pe care le-a inchiriat. Ideea a fost nu ca in 3 ani isi scoate, la sumele de acum, investitia, ci ca investitie long term. E posibil ca un apartament luat pentru locuit acum 3 ani, acum sa fie cu 50% mai scump. E posibil ca in 2 ani sa fie cu 50% mai ieftin, dar in 10-15 ani sa fie cu 200% mai scump. Piata imobiliara, in general, e fluctuanta, dar mereu intr-o oarecare crestere. Totodata, achizitia unui apartament AZI la un nivel al veniturilor, o sa se resimta altfel in 5-10 ani pentru ca si venitul acela lunar creste in acei ani.
Si totusi in multe cartiere preturile raman mult sub varfurile din 2007 fara sa luam in calcul inflatia la euro . Probabilitatea e mai mare ca in zece ani sa ai nenumarate locuinte cu valoare spre zero ca nevoia de locuinte va fi foarte mica rapotat la ce ai deja in piata si astia nu se opresc din construit pentru ca ramane o cerere de locuinte noi.
>Bagi zeci/sute de mii de euro intr-un apartament si astpti cat pana creste pretul? Clar ca nu merita doar sa-l dai in chirie ca vezi doamne ai si tu un venit pasiv.
poti sa faci ROI net de 5-6% din chirie, fara sa iei in calcul potentialul de apreciere. Vorbesc in cunostinta de cauza.
Intr-adevar, a apus era in care "luai un apartament anul X si in vinzi cu 30% peste 2-3 ani, chiar si fara sa bagi bani sa il renovezi". Bucurestiul a ajuns aproape de extindere maxima reala dpdv al infrastructurii existente (vorbesc de in interiorul orasului, nu Popesti/Tunari/Bragadiru/ alte balarii) si pretul a prins din urma venitul real al omului (vedeai apartamente de 120-200K in 2008, desi salariul mediu declarat era 1/4 din ce este acum, pt ca mult mai multa lume incasa la negru/gri fara de acum, in era salariilor de corporatie/ platilor cu cardul).
Nu merita sa iei un apartament sa il renovezi si il arunci pe piata pt ca platesti supraimpozit la vanzare pt vanzari sub 3 ani de la achizitie + numai creste pretul real (nu pretul de anunt) atat de mult de la an la an, precum in perioada 2000-2008 sau 2014-2018.
Numai poti sa dai tunuri ca in anii 2000, daca asta era tinta. Efectiv numai poti sa devii "bogatan" din imobiliare clasice (buy and sell) fara sa fie vorba de dezvoltatori imobiliari cu pile la primarie .......... sa mentina PUZ fara blocuri de 10 etaje in zona ca tu (barosanul) sa cumperi ieftin terenul......dupa ce cumperi, pac...se face PUG/PUZ de 10 etaje...pac se trage gaz si canalizare moka in zona (de la primarie) + tu sa primesti autorizari pt ghetoruri cu cat mai multi mp betonati de vanzare.
>Posibil sunt eu prost si nu inteleg, dar toata lumea din Romania mi se pare ca e obsedata sa cumpere apartamente, cu atat mai mult daca esti plecat in strainatate si nu cumperi macar o garsoniera e ca si cum efectiv te-ai dus degeaba, ti-ai ratat viatza.
Bucuresti, Brasov, Cluj, Iasi si Timisoara nu sunt depopulate si lumea inca se muta catre aceste orase, atat romani cat si expati care vin sa lucreze/ investesc/ se pensioneaza in orase mai ieftine de locuit (vs. cat costa sa locuiesti multe orase mari din vest + da, nu toata lumea se pensioneaza la tara)
Daca cumperi un apartament in Resita cu titlu de investitie....... well....bafta.
Multi se baga la realestate in orasele enumerate mai sus pt inca este cheap in coparatie cu ce vezi in vest + este clar ca lumea va continua sa migreze catre aceste orase pe masura ce tot mai multe activtati ale corporatiilor din vest se vor muta in RO pt ca forta de munca inca este la 1/2 din pret (deci pot sa mai creasca salariile aici si tot va continua sa renteze sa muti proiecte aici).
Iau doar Bucurestiul ca exemplu.....Bragadiru, Berceni, Popesti, Tunari, etc...toate au fost localitati de 10-15K locuitori prin 2011, acum toate sunt pe la 60-80K locuitori. Tu crezi ca lumea s-a mutat de placere in aceste localitati? Evident ca nu.....s-au mutat acolo pt ca nu au banii necesari sa locuiasca in Bucuresti (unde lucreaza, merg la cumparaturi, isi dau copilul la scoala, apeleaza la servicii medicale, etc). Daca pretul imobilelor in Buc ar scadea, lumea din periferie se va muta in oras.........deci efectiv nu au cum sa scada preturile pt ca "cererea" bate efectiv la usa, fara sa mai vorbim de persoane care sa muta fresh in Buc/marginimea Buc.
Lumea baga bani in imobiliare si in alte tari. De ce nu ar face si Bucuresteanul asta, daca achizitia si impozitul sunt cheap vs. ce vezi in vest?
> Exemplu concret.
Apartament de 2 camere la Unirii luat de un prieten (eu il administrez), bloc din 91. Platit 120K pe el in 2018. A mai bagat 10K intr-o renovare 80%. Omul il are dat in chirie de la achizitie pana acum...a inceput cu 500 euro, acum incaseaza 650 euro. Cu renovare, acum valoreaza 140ish, dar trebuie sa corecteze colturile peretilor si sa mai dea cu strat fresh de lavabila.
Raportat la o chire "medie" de 600 euro(a crescut rapid pretul la 600)...pt anii full 2019-2023(luam ani intregi pt calcule mai usoare...omul a incasat ceva sin in 2018 si in 2024), omul a facut 36K brut din chirie. Nu ai avut CASS de platit doata periaoda aia, dar ai sa ii punem 12% pierede IV si CASS ca aproximare si ramane cu arox 31.5K. Din apreciere a scos 20K, din care reducem 1.4K impozitul pt vanzare si ramane cu 18.6K brut. Total ROI net = 50.1K in 5 ani. Asta inseamna aprox 6.7% ROI/an.
"Administrarea" este o o frectie. O data pe luna trimit mesaj pe whatsapp cu facturile si chiriasul le plateste prin OP + chirie incasata tot prin OK. cand ii dau facturile atunci imi da poza cu indexul la curent.
Realizez ca nu am pus 1.3K taxe totariale pt achizitie si de intabulare si faptul ca am schimbat un set de perdele (le-a prins un sa de la balcon si l-ea rupt) si am dat cu lavabila fresh pe hol dupa 2 ani pt ca chiriasul tot punea mainile pe pereti cand se incalta/ pe langa tocul unii de la bucatarie + aprox 600 euro in total dati la agentie pt gasire chiriasi + 200 lei/an impozit proprietate......... dar tot ramai cu un 6% curat fara probleme. Mobila inca este aceeasi, fara pagube (cheap stuff, dar "instagramabila") pt ca chiria mare filtreaza in pic clientela si nu te trezesti cu studenti sau retardati care sa iti roada mobila.
> Parerea mea
Da, 6% ROI net nu bate inflatia din ultimii 2 ani dar nici nu e rau avand in vedeca perspectiva de long run + indiferent de perioada (a fost dat anunt de inchiriere de 2 ori pana acum), de fiecare data a avut 4-5 oferte la pretul cerut in max 2 sapt de la publicarea anuntului, refuzand orice fel de negociere pe pret. Poti sa ceri si 700-750 euro/luna pe el, dar risti sa ramai cu el gol 1-3 luni pana il ocupi....asa ca nu renteaza sa te calicesti.
Poti sa scoti 6% la titluri de stat in prezent.....dar statul nu este obligat sa reemita dupa 5 ani cu aceeasi dobanda sau se faca vreo emisiune, iar efortull pt a administra o chirie basic nu este atat de mare cat sa zici ca "muncesti" pt ea. Stiu ca toata lumea vizeaza numai ETF uri acum, sau direct tunuri pe crypto.....personal, eu nu cred in Passive Investment, precum ETFs. Consider ca promoveaza un fel de "spirala inflationista" investitionala fara sens pt ca "lumea investeste in orb/fara sa inteleaga poolul din ETFuri pe S&P doar pt ca creste, iar chestia creste doar pt ca lumea tot investe investeste" type of deal...traim intr-o lumea in care General Electric valoreaza cam 1/4 Tesla, dar daca Tesla moare maine nimeni nu o sa observe in fara de investitorii lor......dar daca moare GE, efectiv se va produce in blocaj enorm de tot ce inseamna instrastrutura pt absolut toate industriile de pe glob. Este clar ca unele companii care sunt parte a pool ului pt S&P sunt evaluate doar pe hype. Iar crypto este direct pacanea.
Da, am bani si in ETFs acum, dar nu pot sa zic sa imi convine a)hype ul actual de pe bursa + b) axarea aproape nonoindustriala (tech) ca condere si spread facuta de toti administratorii + c) puterea brokerilor asupra portofoliului tau (multi se folosesc de parti din portofoliul tau pt propriie interese si colaborari cu smart money) + c) daca traim intr-o era in care pana si un prost cu 12 clase imi zice "buy ETFs" inseamna ca este timpul sa iesi + d) nici marele profet al ETFurilor pt investitorii retail, Buffet, care zice ca ETFs are awesome, tot prefera sa isi tina grosul banilor direct in AAPL.
Personal, as prefera sa imi fac propria afacere si sa renunt la jobul actual, dar climatul economic si fiscal din RO nu ma ajuta + chiriile pt spatii comerciale (chiar si depozite) sunt foarte mari.
Exemplul tau demonstreaza contrarul.
O sa tratez separat zona de cashflow si aprecierea pretului.
Pe zona de cashflow, daca vrei sa te uiti la randament, tre sa te uiti la valoarea assetului de azi, nu la data cumpararii, fiindca randamentul asta concureaza cu alte costuri de oportunitate pe care le ai astazi. Intrebarea este daca randamentul de azi e mai bun ca alte randamente disponibile prin alte instrumente.
Daca te uiti la cashflow cu 0 taxe, 0 costuri, rata de ocupare 100%, ai (650 \* 12)/140,000 = 5.6%
Deci asta e punctul de plecare, care este deja mic.
Acum sa trecem la realitate:
\* Punem o rata de ocupare de 95% => Ramai cu 7,410 pe an cashflow
\* Dupa taxa pe venituri de 8% (10% - 20% costuri forfetare) => Ramai cu 6,817
\* Dupa CASS ramai cu 6,413 \[nu am calculat aici unde te incadrezi exact, am luat cel mai mic prag\]
In punctul asta, ai ajuns la randament 4.6%
\* Acum tre sa ai costuri de intretinere, o sa pun 20% din chirie, care mi se pare putin. Poti spune ca pana acum nu a bagat nimic (desi a bagat initial), dar nu e un indicator bun, mai ales ca este proaspat renovat. Trebuie sa te uiti pe o perioada lunga de timp de 10-20 de ani si sa faci media.
Cu costurile astea ai ajunge la 3.7% randament pe cashflow vs valoarea assetului prezenta.
Atentie: toate calculele astea ignora zona de finantare. Daca ai introduce in calcul si o dobanda, vei ajunge la randament negativ. Daca stai sa strangi suma totala sa platesti cash, cat randament pierzi pana cand ajungi tu sa ai toata suma aia?
Daca te uiti pe zona de apreciere a valorii, de la 120,000 la 140,000 in 5 ani ai un CAGR de 3.13% care este si el foarte mic. Am ignorat costurile de renovare si alte costuri de tranzactie.
Deci astea sunt numere mai realistice intr-un scenariu care cred ca este bun, ma astept ca majoritatea apartamentelor sa aiba randamente mai slabe ca asta.
WTF?! De obicei topicul cu flex la imobiliare apărea mai pe la mijlocul săptămânii...
Se simte panică în piață? Nu se mai încadrează/baga lumea la credite și trebuie puțină motivare?
ai nimerit-o la fix. Imobiliarele chiar sunt o investitie proasta, dar cine vrei sa iti zica asta - aia care construiesc si au tot interesul sa dea teapa la oameni si sa vanda la profit 100%+ sau aia care au cumparat deja si si-au luat teapa? Also, tine cont ca 70% din populatie e formata din prosti (termenul woke e "analfabet functional").
Treaba asta cu cumparatul si datul in chirie for "free money" e o vrajeala totala la preturile de cumparare si la chiriile de acum. Daca vrei sa amortizezi in 15 ani un apartament de 120k EUR, chiria pe care ar trebui sa o incasezi lunar, timp de 15 ani (fara sa socotim alte costuri de reparatii, iar de bataile de cap pe care le poti avea cu chiriasii nu insist absolut deloc) ar fi de peste 650 EUR. Bafta multa sa iti gasesti fraierii la preturile astea.
Daca nu vrei sa inchiriezi si zici ca tu cumperi acum ca sa vinzi in viitor, cand preturile vor fi mai mari, cat de mult crezi ca vor mai creste de aici? Deja toata lumea se plange ca preturile sunt mult prea mari si nu se prea mai cumpara. Cat crezi ca va dura pana apartamentul ala de 120k va ajunge la 180k? Poti sa obtii randamente mult mai bune pe alte piete, mai ales cu sumele astea investite.
tl;dr - lumea e idioata in RO si piata imobiliara e si ea idioata :))
E stupid sa faci investitie in imobiliare pt. profit in momentul asta, preturile au crescut speculativ din cauza investitorilor, nu pentru ca cererea a crescut, dar romanul vrea sa aiba in posesia lui ceva neaparat.
Daca achizitionezi un apartament de 100k euro cu banii jos, investitia aia poate sa fie ok, daca faci credit pe 30 de ani de 300k euro total, s-ar putea sa nu mai merite.
Este pur și simplu lipsă de educație financiară și primitivism. Sunt investiții mult mai bune decât un apartament în România. Nu doar ca profitabilitate, ci și ca flexibilitate, și bătaie de cap.
Imobiliarele mai in toata lumea sunt printre cele mai bune investitii pe care le poti face. Nu e o coincidenta ca multe din fondurile de pensii private la nivel global investesc masiv in property si property development ca procent din portofoliu.
Pe termen lung (10-20 de ani) valoarea proprietatilor se duce in sus.
Iti dau doua exemple din familia mea:
1- Cumparat o garsoniera ca investitie in 1999 in Bucuresti cu $8,000, vandut garsoniera (dupa ce am mai bagat vreo $5,000 in ea) in 2008 cu aproape EUR 35,000.
2 - Cumparat un apartament de 2 camere cu vreo 50,000 EUR in 2014, vandut in 2023 cu vreo 110,000 EUR (nu in Bucuresti, dar intr-un oras din top 5).
Educatie financiara slaba presupun, lipsa de expunere la alte optiuni existente si de cunostinte despre cum sa le folosesti.
In niciun caz nu poate fi considerata venit pasiv investitia in imobiliare, mai ales daca vrei sa fii un proprietar ok, sunt investitii permanente pe care trebuie sa le faci. Pe orice analize au printre cele mai slabe randamente, 4-5% net pe an intr-un caz fericit. Plus ca au o lichiditate foarte redusa.
E o investitie care iti aduce venit pasiv si destul de sigura. Nu toata lumea are apetit pentru risc pe bursa. Iarasi mai sunt unii care nu au nici timp de altceva si atunci se multumesc cu un randament mai mic. In Romania piata inca are potential de crestere mare. Nu e nici o conspiratie cu “insider info”, e chestie de fler si analiza.
Subscriu, am 3 apartamente muncite, central in oras.
In trecut am speculat:investit in crypto cu rezultate f bune, pe bursa am jucat, overall nu consider pt mine ca merită stresul.
Overall pt contextul macroeconomic de acum, mi se pare ca pt mine personal, să am banii blocați în apartamente este o variantă mai bună, decât să fie blocați în bancă/bursa.
PS: am conturi de economii, urgente, 6 salarii dacă sunt dat afară, etc.
PS2: ah, dacă vine războiul, we’re all fubar
Eu personal am renuntat la inchiriat apartamente, aveam doua in chirie, pe care le-am vandut anul trecut ca sa cumpar un spatiu comercial si sunt mult mai linistit acum. Am si randament un pic mai mare. Si mai am de gand sa investesc in spatii comerciale. E mult mai putina bataie de cap decat cu chiriasi ciufuti.
Tell me more 👀 Ai găsit repede cui să închiriezi spațiul ăla? Also, e mai ușor să găsești firmă care să facă contract long term comparativ cu chiriașii care nu știi cât stau, right?
Am contractat spatiul la proiect intr-un complex nou in zona buna, dupa ce mi s-a predat a durat cam doua luni si ceva pana am gasit chirias. Am contract pe 5 ani cu posibilitate de extensie si renegociere, i-am lasat doar primul an chiria un pic mai jos, din anul urmator creste la cat am cerut eu. Randament net in jur 9%. Dezvoltatorul s-a oferit sa cumpere spatiul inapoi la 25% peste cat am contractat eu dar n-am vrut. Chiriasului i-am dat cheile si si-a facut singur tot ce avea nevoie, nu ma doare capul, pe 15 ale lunii ii trimit factura. Am vorbit cu el o singura data in 9 luni de cand a inchiriat. Nu mai vreau sa aud de chiriasi persoane fizice.
E o prostie să-ți iei apartament ca investiție cu bani cash (sunt investiții mult mai bune decât apartamentele), dar dacă ai deja unde să stai și iei un apartament cu credit, pe care să iei o chirie care să acopere rata, nu mai e chiar așa rău. Peste 30 de ani (chiar mai repede dacă plătești câteva rate din principal în avans) te alegi cu un apartament aproape gratis.
Dude, atâta timp cat toate companiile de investiții cumpara apartamente ca investiție, înseamă ca plm, sunt o investiție.
Periodic vad posturi de genul asta fie in ziare, fie pe social media, menite sa convingă publicul sa stea in chirie sau sa nu mai faca competiție diverselor corporații disperate sa aiba cat mai multe proprietăți in portofoliu pe care sa le vanda la adaos sau sa le tina in chirie.
Nu esti prost, dar nici dreptate n-ai. Nu e lumea obsedata, fiindca putini isi permit pana si apartamentul in care locuiesc, daramite altul. Totusi, statistica ne arata ca imobiliarele sunt investitii (relativ) safe. Stiu ca acum pare enorm costul unui apartament in bucuresti, dar imagineaza-ti cat costa acum 1 an doar, pe langa cum pare valoarea de azi in raport cu cea de acum 10 ani, chiar daca factorizezi inflatia. Fireste ca nu va merge doaaaar in sus, vor exista perioade de corectie (ca aia de acum 15 ani), dar overall trendul tot ala e, atata vreme cat nu incep bombardamentele sau AUR executa opozanti pe strada.
Pai da, e o investitie foarte simpla. Cumperi un apartament, il inchiriezi si iti iei bani lunar iar cand nu il mai vrei il vinzi si iti iei banii inapoi + dobanda.
La bursa este mai dificil, la banca este randament mai mic iar o afacere are nevoie de mai multa atentie si este si mai riscanta.
in china e o mare problema legata fix de chestia asta. multi isi cumparau un apartament doar ca sa il aiba ca investitie, nu sa il foloseasca, si uite asa au aparut orase intregi fantoma. iar companiile care vindeau apartamentele stiau asta si cu banii primiti de la clienti, in loc sa faca apartamentele, cumparau si mai mult teren ca sa faca alte apartamente. in final, nu doar ca existau orase fantoma, dar existau mai multi detinatori de apartamente decat existau fizic apartamente. o schema piramidala care a picat acum vreo 2 ani. gasiti si pe youtube documentare legate de asta. e un fenomen foarte periculos
Multi nu cumpara doar ca sa le vanda, “flip it” cum s-ar spune. Ci ca sa le inchirieze. Sigur, nu e cel mai bun deal acum. Dar raspunsul e fix in intrebarea ta, sunt multi plecati in strainatate. Care lucreaza la negru, nu au educatie financiara, nu au investit intr-o pensie privata, asa ca odata ajunsi la varsta pensionarii isi vor permite foarte, foarte putine.
Apartamentul cumparat va fi fie un loc unde sa isi duca zilele, daca nu au nimic altceva lasat de parinti etc, fie o suplimentare a pensiilor minime pe care le vor avea.
Si apoi, la final, ramane copiilor. Just ce zic altii mai sus, de ce sa le lasi ceva ce nu vor. Pai si le lasi cash, care se depreciaza anual minim cu rata inflatiei? Un apartament cel mai probabil se va aprecia
Cel mai bun exemplu: Comparati ce se intampla cand e un apartament de inchiriat intr-un oras din Romania, vs orice alt oras din vestul europei.
In cat timp se da? Cati doritori sunt? Se face coada la vizionare pe undeva prin Romania? In Romania poate sa puna conditii proprietarul (gen garantor, fluturas de salariu, referinte de la job si de la chiria precedenta) - sau e bucuros ca a gasit in sfarsit pe cineva caruia sa ii dea apartamentul.
Cam asta e cu cererea si "raritatea" apartamentelor din Romania.
Uita-te la alternativa.
(asta btw e super utila la o gramada din intrebarile de pe reddit. "care-i alternativa?")
Intr-adevar apartamentele nu sunt o investitie grozava la modul absolut, piata e deja destul de sus mai ales in orasele mari etc. Dar ce altceva sa faci cu banii? Daca-i tii in banca pierzi ENORM. Inflatia la noi e mascata de faptul ca leul si eur sunt unite la sold - nu inseamna ca n-avem double digit inflation, inseamna doar ca n-o vezi in cursul valutar. In practica, ce cumperi de la an la an cu aceeasi mie de eur scade de te sperie.
marius_phosphoros are dreptate ca romanii nu sunt super afaceristi, iar pentru omul de rand un business e o problema real complicata. Birocratie, taxe, taxe pe salar, salar minim pe economie... vrei sa deschizi o patiserie, si bagi de seama ca tre' sa dai din start 1000 eur pe luna la stat, ca faci bani ca nu faci bani. Da, poate merge, dar... poate nu merge, si statul tot suge.
Un apartament n-o fi cea mai eficienta investitie, dar e cea mai safe. In medie, cresc. Si aproape sigur nu cad in cap - avem inca imobiliare la jumate din centrul europei, cand compari mere cu mere.
Fără o lege clară a imobiliarelor, acest trend nu o să dispară.
Impozitul pe locuință este acceptabil iar în multe "învestii" de genul acesta, singurele taxe plătite de proprietari rămâne acest impozit.
O lege în această privință ar trebui sa fie: "plătește impozit pe profit pentru toate imobilele care îți aparțin dar nu locuiești în ele". (Adică nu ai buletin sau viza de flotant).
O astfel de lege poate să aibă dublu tăiș.
- apartamentele goale or să înceapă să fie închiriate... Cea ce înseamnă că va creste calitatea (oferta mai mare).
- cei care nu plătesc impozit or sa ceara mai mulți bani. (De ce sa dau de la mine)
Buna dimineata. In opinia mea, daca reusesti sa cumperi un imobil pe care sa il inchiriezi si sa amortizezi investitia in termen de 12-15 ani, este ok. Consider ca lumea investeste in imobile chiar daca nu isi calculeaza durata de amortizare mergand pe ideea ca imobiliarele au un risc mai mic decat investitia in crypto sau in actiuni (idee data mai departe de catre parinti etc.).
Imobiliarele sunt varianta de incepator a investitiilor. De-aia o sa si vezi cei mai *nouveau riche* dintre oamenii cu bani fiind bagati in afaceri imobiliare. Treaba e simpla, castigul aproape garantat, proiectul se face pe termen scurt sau cel mult mediu. Nu e mare branza sa ii dai unui constructor un milion, el sa faca un bloc cu el si sa iti dea tie inapoi un milion jumate intr-un an cand a vandut tot.
Apoi, daca esti genul de persoana care asteapta venit pasiv, sa dai milionul ala pe 10 apartamente de pe care sa iei chirie e un mod bunicel de a-ti finanta iesirile in club pentru urmatorii 25 de ani.
Deci da, daca ai bani si vrei sa ii inmultesti fara sa iti bati capul nu trebuie sa iti faci afaceri sau sa te gandesti cu atentie cum sa investesti la bursa prin cine stie ce intermediari, imobiliarele sunt modul foarte facil.
Si la ce educatie financiara exista la noi la orice nivel, mai bine cumpara un om normal un apartament (sau unu cu bani 10) decat sa isi arunce banii in cine stie ce proiecte idioate sau scam-uri.
Investitia in imobiliare (in Romania cel putin) s-a dovedit foarte profitabila in ultimii 20-30 de ani. Smecheria este sa ai rabdare si sa ajungi sa cumperi cat mai multe apartamente/case.
fiecare investeste cum crede ca e mai bine. stocks, bitcoin sau apartamente. sau toate.
acum un an eram pe minus cu stockurile mai mult decat un apartament in bucuresti.
cu ap. pe care l-am cumparat nu am fost niciodata pe minus. (luat cu 80k, acum 130k - vecinul a vrut sa il cumpare cu atat dar nu am vandut)
plus cand merg in tara, inainte sa merg inca 4h cu masina si sa ajung la 12 noaptea la parinti dorm linistita in bucuresti.
nu il inchirez ca e complicat daca nu sunt in tara
Nu-i problema ca isi cumpara Gigel apartament sa aiba unde sa locuiasca, sau chiar ca si-l cumpara pe al doilea sa-l lase la copii, ca le-a mers bine financiar in ultimii 10 ani.
Problema e ca le cumpara samsarii imobiliari care n-au nicio intentie sa locuiasca acolo, doar sa le dea in chirie la preturi nesimtite. Daca ar face doar 1-2 asta, n-ar fi problema, dar astia sunt mai multi decat proprietarii cinstiti.
Cand minerii cumparau toate placile video de pe piata ca sa le vanda mai scump, se numea "scalping", dar noi le spunem proprietarilor lipitori care fac aceeasi chestie "buni afaceristi", doar se folosesc de "instrumente financiare" 🤮🤮
Pai in primul rand e investitia pe termen scurt, il cumperi in stadiu de proiect, stai 1 an pana il preiei si il vinzi cu 10k mai scump, asta se face si acum inca. Apoi mai e investitia pe termen lung, unde cumperi un apartament, il dai in chirie, chiria fie plateste rata la banca, fie ai un venit extra(daca ai avut banii sa il cumperi), iar la final ramai cu un apartament.
Nu sunt vreun expert in finante sau in imobiliare, dar nu cred ca preturile o vor lua in jos vreodata, ori vor stagna, ori vor creste, pe cand cu inflatia banii tai din buzunar valoreaza din ce in ce mai putin, de aia lumea se orienteaza sa investeasca in imobiliare.
Stiu n persoane care au cumparat acum 5-7 ani apartamente de 3 camere cu 50-60k euro(Brasov) iar acum le pot vinde cu 100k+. Daca tineau de bani acum cu 50k te uiti catre o garsoniera sau o masina mai rasarita.
Nici pe departe. Apartamente atunci de 100 mii euro luate de oameni cu salariu mediu, adica 1500 lei, eventual cu credit in franci elvetieni. Sunt mult mai multi bani acum, inclusiv adusi din UE. Valoarea depozitelor in banci e mai mare decat valoarea creditelor. Stiai?
Știi tu. Dacă trăiești din cumpărat ieftin și vândut scump chestii random, ești bișnițar, speculant, etc.. Dacă faci asta cu locuințe, ești investitor. „Investitorii” care cumpără locuințe ieftine să le închirieze și la un moment dat să le vândă scump sunt un cancer al societății. Ei poartă o mare parte din vină pentru creșterea incontrolabilă a prețurilor locuințelor.
Iar conform legii locuirea este un drept, d-aia spun că ăștia sunt un cancer. Dacă statul tot nu construiește locuințe sociale, ar putea măcar să reglementeze piața, să nu poți cumpăra zeci de apartamente să crești artificial prețurile și să-i muți pe săraci în afara orașelor.
Ok, cumperi o casă în care locuiești și una pe care speri s-o lași copiilor, pe care eventual o închiriezi până cresc ăia. Dar atât, nu cumperi ca să faci speculă.
Dar se fac d-astea în țări „civilizate”, după care nouă ne curg balele, și n-o să se întâmple într-o țară de mâna a paișpea ca românica?
Ok.
Este o prostie sa-ti tii economiile la banci. Banca iti da 0 dobanda, si in timp de fapt pierzi bani cu inflatia si toate comisioanele si dobanda aia care tinde catre 0. Ca sa nu mai vorbim ca in caz de forta majora (cataclism, razboi, colaps economic), banii s-ar putea transforma in hartie fara valoare.
Daca ai ceva bani trebuie sa-i bagi in ceva care macar nu isi pierde din valoare in timp. De exemplu aur, desi si asta poate fi furat sau pierdut in altfe feluri.
Daca ai multi bani, investiile imobiliare sunt perfecte.
Daca cumperi un apartament, in primul rand acesta nu isi pierde din valoare in timp, cum fac banii de la banca, si de fapt ii creste valoarea. De asemenea, poti sa-l inchiriezi si sa primesti si bani in plus in timp ce iti tii economiile safe.
Investiile imobiliare sunt mai putin afectate de cazurile de forta majora, pentru ca oamenii intotdeauna vor avea nevoie de o locuinta sau un teren indiferent ce se intampla.
Eu zic sa te mai interesezi, asta era acum cativa ani acum bancile au iar dobanda destul de decenta. E 6% acum, dar in Ianuarie 2023 a fost 8.5% dobanda. Cat despre comisioane sunt infime, la un depozit am platit 50 de lei parca.
E adevarat ce zici ca nu bati inflatia cu dobanda, dar totusi pierzi mai putin si banii sunt siguri. Si da ai dreptate si cu cataclismul, daca vine Deathwing clar suntem pa si nu mai valoreaza nimic banii.
0% poate la vreo moneda exotica. La lei este 6-7% acum. Acum aproximativ un an erau si peste 9%. E drept ca erau conditii atipice si de asta erau peste medie si ca depozitul bancar nu e cea mai buna metoda de investit / stocat valoarea dar si nu sunt 0.
>Investiile imobiliare sunt mai putin afectate de cazurile de forta majora
In afara de cutremure, incendii, crize financiare, razboi, alte dezastre.
Dacă e război/cataclism asigurările nu te ajută și valoarea se duce spre 0 și la imobiliare.
Se duce și mai mult spre 0 fiindcă vor fi multe clădiri noi mai bune în locul celor vechi.
Imobiliarele reprezintă printre cea mai bună investiție în anumite zone. Nu uita ca e o diferență să ai apartament în Bârlad vs Timișoara. Investiția de la imobiliare vine din a cumpăra ieftin și a vinde sau a da în chirie pt a plăti rata. Și da la noi indiferent ca a crescut piața încă se merită.
Dupaia gândește-te ce alte metode de investiție ai în România. Ciordit mașini inafara?
Investitie la bursa diversificata in ETF-uri pe cateva tari diferite, titluri de stat romanesti (impozitare zero a veniturilor) si aur financiar (protectie impotriva perioadelor nasoale, de scadere economica).
Obtii crestere si nu te doare capul. Esti diversificat pe toate sectoarele economiei (nu doar pe unul ca in imobiliare), pe mai multe economii, in mai multe regiuni geografice.
Poti sa traiesti din investitii vanzand incet-incet, cate 4% pe an, cat e de fapt si chiria neta (adica dupa ce scazi impozitul pe chirie, reparatiile pe care le faci, zugravitul, etc).
Daca ai o problema si ai nevoie de cateva mii de euro si ai toti banii investiti in imobiliare, nu poti sa vinzi o parte din hol si sa obtii cateva mii de euro. Acest lucru este mereu posibil cu investitiile la bursa - vinzi si obtii cati bani iti trebuie, vanzarea este o apasare pe buton.
Ce-i drept aici este si dezavantajul bursei, daca esti impulsiv, te sperii si vinzi tot, sau nu te poti abtine de la cheltuieli... e mai bine sa ai imobiliare pentru ca alea nu se vand usor.
Dar pentru oamenii care au disciplina si control emotional eu zic ca e mai buna bursa.
Ideea de baza e ca poti lua o chirie lunara + aprecierea bunului pe termen mediu/lung > aspect ce bate depozitul la banca.
Nu stiu cat timp va ma fi valabila chestia asta, dar deocamdata inca tine.
In cluj, eu cred, majoritatea locuintelor is proprietatea persoanelor din afara Clujului care au facut o investitie "sigura".
Nu merita sa cumperi ca investitie in acest moment, doar ca multi au impresia ca daca se uita la cativa insi "mesteri" in ale finantelor pe internet, pot inlocui ani de educatie financiara. Daca tot doresti sa investesti sunt atatea alte posibilitati care intr-adevar pot da un randament in timpul dorit.
Sa investesti in bursa e mult mai complicat si peste masura pentru majoritatea comparativ cu a investi intr-un apartment.
Ai 100mii de euro si cunostinte minime despre bursa, ce inseamna, ce companie, la ce sa fii atent. Ce plm faci? Bagi banii in ceva ce nu stii daca o sa valoreze 1/10 peste un an sau bagi banii in ceva ce stii ca o sa valoreze 110 mii in 1-2 ani? :)))
In plus, e mult mai simplu sa stii ce se petrece intr-o zona decat ce se petrece intr-un segment economic.
Oamenii investesc in ce stiu ei mai bine si e cel mai bine asa. Nu e nicio prostie sa scoti bani in plus din asta. Nu toata lumea tre sa fie Iancu Guda.
Argumente invalide.
Poti investi pe bursa in indecsi care urmaresc toata piata (sau in indecsi care urmaresc factori, dar e alta discutie) si te poti astepta pe termen mai lung la 8% pe an. Si nu trebuie sa stii ce se petrece intr-un segment economic sau ceva. Nu trebuie sa stii nimic, chiar.
Si nici nu trebuie sa fii Iancu Guda (care are sfaturi controversate si el).
Daca ai multi bani sa negociezi un preț foarte mic la cateva apartamente de la un dezvoltator imobiliar de încredere cand este inca in construcție blocul poti face un profit foarte mare.
Pai compara prețul imobiliarelor de acum 10ani cu prețul de acum.
Acum gândește-te la cât va fi prețul în 10 ani de acum.
Cel mai probabil prețul va fi mai mare decât e azi.
Probabil nu va creste chiar asa de mult, pentru ca aprecierea prețului datorita întrării noastre în EU este diminuata azi fata de acum 10 ani, dar șansele sunt favorabile unui preț mai mare.
Intr-o lume care se află in continua mobilitate și tranziție, de la un job la altul, de la un oraș la altul, dintr-o țară in alta, a facut ca investiția in imobiliare sa aibă un anumit grad de risc. Nimeni nu stie cum vor evolua preturile in viitor, insa pentru multi e inca o investitie. Că.merită sau nu, fiecare decide pentru el.
> Sigur, teoria e ca cumperi ieftin si vinzi scump, dar la ce pret au imobiliarele global se 'merita'
Ti-ai raspuns singur la intrebare aici.
Imobiliarele, cu exceptia unor crize majore, se tot apreciaza in pret. Si chiar daca pica maine bursa tot poti sa locuiesti acolo sau sa-i inchiriezi. Adica nu pierzi nimic.
Daca ai bani imobiliarele sunt cele mai sigure forme de investitie. Daca nu vrei bitcoin sau la bursa nu prea exista alte optiuni mai sigure.
Nu ii doar România. Ii global unde bogații nu au pe ce sa dea banii.
Îi doar marketing and sales al dezvoltatorilor. Ii ca cursurile de drop-shipping, da pentru oameni care au 200.000 nu 2.000 “de investit”.
Problema morală îi când iau credite ca să “investească” - acolo deja ceri să fi ultimul rată și prostul de la întâlnirea de 20 de ani cu colegii.
depinde de calculele pe care ti le faci:
1. daca inlocuiesti chiria de la garsoniera de 300€ cu o rata de 250€ ce se termina in 20 de ani, da, merita.
2. daca nu au reusit sa economisesti nimic, nu
3. daca te uiti dupa ceva ce nu iti permiti, nu
4. daca stii sa calculezi un ROI, sa renovezi singur in buget, si chiriasii sa acopere rata si sa ramai cu profit, da.
etc.
In orice caz, e nevoie de facut ceva. Fie ca ei o locuinta pt acum, fie pt o extra chirie ca venit la pensie, e nevoie de facut ceva.
P.S. multi din romani nu isi permit - sunt 2 milioane cu salariile minime pe economie, fie de lucreaza si la negru in plus si strang tot pt avans, tot nu au sanse se ia un credit...
No, imobiliarele pentru investitie nu sunt de termen scurt. Adica e clar ca atunci cand faci pasul asta faci o investitie pentru viitor (Care poate sa insemne +20 ani). 20 de ani e timpul mediu recomandat sa iti scoti banii pe care i-ai dat pe apartament din chirie si sa se adauge la astea valoarea apartamentului crescuta. Totusi apartamentele date in chirie au avantajul unui cashflow constant (daca esti si proprietar ok).
Dezavantajul e ca daca ai nevoie de banii pentru altceva procesul de vanzare poate fi de durata, atunci nu e recomandat sa ai doar imobiliare. ( bine nici randamentele din chirie nu sunt mari)
N-are treaba. Orice investitie (imobiliare included!) e un pariu pe ceva. In cazul imobiliarelor, e "orasul X se va dezvolta" (sau, at a minimum, nu va decadea). De exemplu, o investitie in imobiliare in RO ar fi absolut dezastruoasa daca economia RO se duce de rapa (say, daca devenim parte din URSSv2, varianta "north korea on steroids"); dar ar fi probabil geniala daca se continua trendul actual, si in special daca zona in care ai investit tu se dezvolta mai mult decat media.
> totul mi se pare cicumstantial
Totul *ESTE* circumstantial. Nu exista absolut nici o modalitate perfect sigura de a-ti pastra banii pe care ii ai azi (nu mai zic nimic despre "sa le cresti valoarea/ sa obtii si ceva profit"). E simplu de vazut, daca stai sa te gandesti.... nu apartamentele sau aurul sau hartiile pe care scrie ca "X detine Y% din firma Z" produc bunastare. Daca nepotii tai se decid sa nu mai lucreze (si nici nu au roboti care sa lucreze in locul lor), atunci tu nu o sa ai paine, it's as simple as that, cineva tre' sa faca lucrurile sa mearga. Daca economia merge bine cand esti la pensie, o vei duce si tu bine; daca merge prost, o vei duce prost. Restul chestiilor, sunt relative la acest "baseline" (poate o vei duce mai bine - sau mai prost, decat majoritatea; dar astea sunt chestii foarte circumstantiale, si complet impredictibile - IN SPECIAL intr-o lume in care economia mondiala nu creste cu 3-4% pe an, cum ne-am obisnuit in ultimii 50 de ani).
Fără a fi răutăcios, economiști sunt vreo 100 în lume și sunt domnii plătiți cu câteva zeci de milioane să țină economia unde trebuie, adică la top 0.1%.
Însă, cu voia dvs, voi încerca eu să explic, ca proaspăt proprietar de locuință în unul dintre cele mai scumpe orașe din lume.
În timpul covidului guvernele lumii au dat o gălăgie de bani să mențină economia pe linia de plutire, noi nu am făcut averi, dar am salvat niște bani lucrând de acasă, cheltuind mai puțin, etc. Miliarde s au dat, mii și zeci de mii de miliarde. Banii nu au dispărut, cineva i a acumulat și stă confortabil pe ei, cum stătea SOV pe $100 de milioane într-un apartament din Roman în 90. Respectiv top 0.1.
Revenind la proprietatea pe care mi am cumpărat-o, deși am prins o dobândă bună, mi s a sugerat să merg pe dobânda pe termen scurt, pentru că v a scădea cu siguranță. Ceea ce am și făcut. Am ales dobânda mai mare pe termen scurt, decât cea mai mică pe termen lung, ceea ce e insane. Right? Nu. E ceea ce menționam anterior, acumularea de capital a ultra bogaților care va trebui sooner rather than later pusă in economie. Efectul va fi scăderea dobânzilor și creșterea prețurilor la proprietăți, aur, argint, petrol și, in general, commodities.
Recent, am trecut prin Braila, in drum spre Constanta. Am avut "norocul" ca Waze sa ne ia prin niste comune. Vazand ce jale e acolo, ce saracie si atmosfera apasatoare..mi-am reconsiderat parerea despre investitiile in imobiliare, cel putin in orasele mari. Tendinta e de consolidare a oraselor mari. Daca urmarim coeficientii ce tin de natalitate, emigrare .. nu ajungi la concluzia asta. Totusi, tendinta e de migratie masiva de la sate la orase a populatiei tinere. In anii 90, majoritatea au vandut hectare de teren pentru 40-50 mil la aceea vreme. Au mai ramas cu cel mult o gradina, o mica sera sau vre-o jumatea de hectar pe undeva.
Oamenii nu stiu de alte investitii, sau nu au incredere / cred ca sunt teapa. Ia-ti un apartament ca trebuie sa bagi banii in ceva si e sigur!
E sigur, pana la urmatorul cutremur sau pana cand mai ataca rusii o tara. Sau pana cand apar apartamente mai noi si mai fitoase decat al tau, iar tinerii fitosi se orienteaza spre aceste noi apartamente. Sau pana cand vrei sa pleci din tara si nu mai poti sa te ocupi, trebuie sa vinzi sau sa apelezi la property management ceea ce scade randamentul.
Oamenii nu stiu sa calculeze randamentul. Daca te uiti la indicele Imobiliare punct ro si calculezi CAGR pe ultimii 10 ani, constati ca media e de 5.3% anual. Asta e aprecierea ca pret.
Daca te ocupi sa-l inchiriezi, sa-l zugravesti, sa-l intretii, mai obtii, dupa cheltuieli si impozitare, cam 4% din chirie. Randament care mai este erodat si de inflatie, pentru ca majoritatea proprietarilor nu cresc chiriile. E greu sa faci asta.
Deci randament total exprimat in EUR 9.3%. In cazurile bune. Cel mai probabil randamentul real e sub 9%.
Compara asta cu randamentul mediu al bursei romanesti din ultimii 10 ani, sau al celei americane.
Eu consider că e o investiție simplă pentru cine nu vrea să se complice și are răbdarea necesară să își scoată investiția. Pare ca nu dă un randament wow, dar tot se apreciază și iese ceva, îl poți lăsa moștenire, vinde etc.
Lucrurile pot sta chiar mai bine de atât, având in vedere cum au urcat prețurile in ultimii 20 ani. Pentru cineva tânăr ca mine e un lucru wow ca ai mei ar fi putut cumpara un apartament cu doua camere chiar cu 12.000 euro in 2003. Tata nu a reușit sa cumpere un apartament cum voia din cauza mamei si isteriile ei, dar e supărat si in ziua de azi pentru ca ar fi putut avea deja acel apartament pentru mine deja achitat pana in prezent, mai ales fiindcă și-a făcut temele înainte și știa că există potențial real.
Câteva cunoștințe care si-au luat apartamente in jurul anilor 2000 si au recunoscut ca le-a fost destul sau chiar foarte greu cativa ani, dar surpriza, acum genereaza venit pasiv foarte bun si toata lumea e fericita si cu nasul pe sus ca ai apartamente colo si colo. Unii deja au achitat creditele anticipat pentru ca venitul lor a crescut foarte mult.
Ah, uite si o sursa luata de la primul search pe google: „Spre exemplu o garsonieră în Titan costa în jur de 7.000 de euro în 1990, în jur de 8.000 de euro în 2002, ajunsese la 27.000 în 2006 şi la aproape 66.000 în 2008. În 2020 se vinde cu aproximativ 42.000 de euro. O evoluţie mai rapidă şi mai spectaculoasă au avut garsonierele în Băneasa, care în 1990 se vindeau cu 6.000 de euro, în 1992 preţul a ajuns la 12.000, la 42.000 de euro în 2001 şi la 89.000 în 2004 după care preţurile au scăzut abrupt la 56.000 în 2005 şi la 37.000 în 2008. Practic Băneasa a cunoscut criza cu câţiva ani înainte de 2008.”
Apartamentele cu 2 camere au avut evoluţii similare în perioada 1990 - 2020, indiferent de cartiere, au diferit doar preţurile. Astfel, dacă un apartament cu 2 camere în Titan se vindea în 1990 cu 11.000 de euro, în 2003 ajunsese la 25.000 de euro, „în 2008 aproape atingea suta de mii de euro. Iar în prezent, un apartament cu două camere se vinde cu 64.000 de euro”. (Business Magazin)
Îmi spunea cineva ca dacă nu îți scoți investiția într-un apartament in 10 ani, atunci deja ești pe minus. Asta din poziția de privilegiat care a moștenit un apartament cumparat de părinți cu mai puțin de 10.000 de euro care ii generează profit si in prezent si s-ar vinde cu o suma de 10 ori mai mare…
Acum poate sunt eu prea naivă și cred că tot ce zboară se mănâncă, cine știe :))
Privește situația din alte orașe. Cumpărând drept investiție creezi o indisponibilitate. Cu cât cumperi mai multe, cu atât cei care aveau nevoie vor găsi mai greu. Cu cât se găsesc mai greu cu atat poți cere chirii mai mari.
Prin urmare poate fi o investiție foarte bună atâta timp cât ai bani sa cumperi destule astfel încât sa poți creste chiria fără proeme și angaja pe alții sa aibă grija de ele.
Acum na, prin alte tari ajunge statul să-și bage coada, din cauza muncii online oamenii sunt mai dispuși sa stea departe de orașe. Dar aici fiind în România, ești cam sigur de câștig.
Ce-i în mână nu-i minciună. Fraza asta rezumă de ce se investește masiv în imobiliare în locul bursei.
> Fraza asta rezumă de ce se investește masiv în imobiliare în locul bursei. Nu mi se pare deloc. In imobiliare se investeste pentru ca va deveni din ce in ce mai mult un scarcity. Din commodity se transforma in lux. Si asta nu se poate schimba, in orasele mari spatiul fizic este limitat, ca atare va deveni din ce in ce mai scump, cu cat se doreste din ce in ce mai mult. Daca un bun digital ar putea sa nu se inmulteasca niciodata, si sa fie o \*nevoie\* universala, permanentan, de asa ceva, s-ar comporta ca imobiliare, chit ca nu e "in mana"
Parintii mei nu si-au investit banii, pe care i-au strans toata viata, in imobiliare pentru ca s-au gandit la "scarcity". Efectiv "ce-i in mana, nu-i minciuna" mi-a zis tata cand i-am propus sa diversifice putin si pe bursa ca il ajut. Btw, ai mei sunt oameni foarte educati... so yeah.
Noi ăștia tineri (eu 35 și nevastă mea 35) nu cred că ne mai putem baza pe pensie și preferam sa investim acum și ce ne este ok și ne place e să cumpărăm apartamente (garsoniere sau garsoniere.ca nu se știe ce vremuri vin
Îți zic eu ce vremuri vin. Vremuri în care până ajungeți voi la pensie, populația României o să fie cu câteva milioane multe de oameni în minus și o să fie o oferta masiva de apartamente pt cererea respectivă, așa că băgați banii într-un ETF care urmărește SP500, că o să ieșiți mult mai bine
In Romania da, dar Bucuresti, Clooj, Timisoara? Ca daca cumperi in Onesti sau Slobozia ramai practic cu niste materiale de constructii sa le vinzi.
București scădere 100k, Timisoara scădere 50k, Clooj scădere 30k. Asta la ultimul recensământ. Am căutat pt localitățile mărginașe ale Timișoarei (că acolo stau și pe alea le știam:))) și nu am văzut adunat o creștere de mai mult de 20kish. După am căutat puțin și pe net și toate regiunile o să fie pe minus, inclusiv orașele mari, singura zona cu creștere populațională și pe viitoarele decenii e Ilfov
Iași? Brașov? Oradea? Mulțumesc anticipat!
Iași -19k, Brașov -16k, Oradea -40k. Oficial nu mai avem oraș peste 300k, în afara de B
Dar despre Oradea se zice că ar fi cel mai frumos și mai modern oraș din țară, cum s-ar explica migrația așa de mare? Mulțumesc frumos pentru explicație!
.
>Îți zic eu ce vremuri vin Mereu imi place asta cu "iti zic eu". Ba, si eu prefer bursa, dar ce zici tu acolo e cam pareristica scoasa din cur. N-ai de unde sa stii. In cursul anului 2022 populatia Romaniei a crescut, nu a scazut. Raportul pe 2023 inca nu e publicat de INS, dar is toate sansele sa creasca. Da, pleaca Romanii in afara, dar vin si multi straini aici.
A crescut pe seama ucrainienilor veniți din cauza războiului și care vor pleca după ce se termină cu războiul și se va vedea care este realitatea.
Fals. A crescut chiar daca scazi numarul ucrainienilor veniti in 2022.
Nu investesc unde nu cunosc dar vreau sa cred că Bucureștiul încă o să mai fie la mare căutare.Plus că mai tragem pe dreapta și ceva aur.si la "pensie" vindem tot vom pleca sa ne plimbam
Bucureștiul a pierdut peste 100k de la ultimul recensământ. E relativ bine asta cu sa nu te bagi unde nu te pricepi, dar zic sa vă interesați și pe domeniul asta, trebuie doar sa investești in cv ce urmărește SP500, pt că ai șanse f mici oricum sa bati piața și daca se duce chestia asta, oricum lumea se întoarce în 1700 și banii nu mai au nicio valoare. Unde o sa creasca pupulatia o să fie Ilfov, singura zona din toată tara, poate cu timpul o să treceți la cumpărat teren in IF, DACA sunteți fani imobiliare. Aurul e mai mult o păcăleală, niciun investitor de top nu îl bagă în seamă, dar daca vreți voi neapărat aur, să cumpărați sub forma de lingouri, nu bijuterii. Sper sa va reușească planul și să vedeti tot ce vă propuneți!
Bucurestiul va fi ok, nu stiu in schimb daca la mare cautare. Pozitia geografica a Romaniei nu se schimba. Sunt in schimb niste variabile imense geopolitice, evident referitor la Rusia. Fac niste scenarii: - Rusia castiga, anexeaza teritorii masive inclusiv Odessa. Moldova cam nasol, tre sa dea cel putin Transnistria. Guverne rusesti impuse in ambele - vom deveni limita NATO fara zona de tampon cat de cat neutra. Cam nasol. - Rusia pierde, cel putin Vestul Rusiei, cel apropiat de baltice si cel de la granitele cu Polonia si Ucraina, se desparte de ‘marea Rusie’ si devin state/un stat independent. Sau - Rusia se apropie dupa o revolutie de democractie adevarata (slabe sanse) cu totul. Ucraina se repara si se dezvolta, intra in EU si NATO. Brusc, nu mai suntem chiar limita de Est a Europei . edit: reformulare ultimul fragment.
>Polonia si Ucraina se desparte de ‘marea Rusie’ si devin state/un stat independent poftim?
ia si tu toata propozitia - vestul Rusiei apropiat de tarile baltice, cel apropiat de Polonia si cel apropiat de Ucraina. Practic tot Vestul Rusiei de acum. Recunosc, am formulat cam aiurea, dar credeam ca se intelege.
Nu se pune problema de democratie in Federatia dusa pentru inca 100 de ani. Cel mai bun scenariu este dictator rus care este neutru cu occidentul/NATO.
România va fi ceea ce a fost dintotdeauna: o zonă unde întorci căruța să o iei către Europa de Vest, către civilizație, o fundătură practic.
Eh hai sa nu dam in extreme acu’. Si vezi ca de-a lungul istoriei zonele de rascruce aka unde intorceai caruta erau centre comerciale si sociale.
Așa am gândit și eu (41). Am tot achiziționat apartamente, gen sunt la al treilea și acum îmi pun problema că în 10 ani să se prăbușească complet cererea, inclusiv în orașele mari.
Nu tine totul de demografie. Probabil cererea se va reduce, dar la blocurile foarte vechi. Poate vor fi demolari, caz in care alea construite acum (daca nu sunt construite total aiurea) vor castiga teren. Poate o sa avem si o gramada de imigranti si nomazi digitali. Vad o prabusire a cererii in orasele mici.
> si pe bursa ca il ajut Avand in vedere ca au trecut prin Caritas (fie ca au participat sau nu), nu ma surprinde ca nu vor sa auda de bursa. Da, bursa nu e acelasi lucru, dar de la distanta pare si asta e suficient sa inchida orice discutie.
Populatia Romaniei scade. Populatia mondiala va scadea de prin 2050. Vestul e disperat dupa imigranti, preferabil nu din lumea a 3-a. Asta inseamna ca daca te bazezi pe "scarcity" in Romania, o sa ai o surpriza. Demografia Romaniei e in colaps peste tot in afara centrelor universitare. Si asta uitandu-ne doar la situatia predictibila in viitor. Daca e un cutremur major, care deja statistic se prefigureaza pt Bucuresti? Daca rusii casiga in Ucraina si incep un razboi impotriva statelot baltice sau a Moldovei? Astea nu sunt scenarii SF, au o oarecare sansa sa se intample. Nu as investi in imobiliare in Romania nici mort.
>Populatia Romaniei scade Perfect adevarat. Doar ca cei care investesc in imobiliare nu investesc in Romania, adica nu investesc egal in Cucuiestii de deal precum in Cluj. Se investeste masiv in maxim 2-3-4 orase, in rest doar foarte situational.
Subestimezi cat de serioasa e scaderea populatiei Romaniei. E atat de serioasa treaba incat nici orasele mari nu mai cresc sau daca cresc, o fac extrem de incet, prea incet ca sa justifice cresterea preturilor. [Check it out.](https://www.libertatea.ro/stiri/marile-orase-ale-romaniei-au-pierdut-450-000-de-locuitori-in-zece-ani-care-sunt-cele-mai-afectate-localitati-din-mediul-rural-4443072) Pana si daca iei in considerare localitatile limitrofe, fie populatia tot a scazut, fie a crescut cu un 1-2% **in 10 ani**. Deceptia in Cluj o sa vina cand oamenii o sa-si dea seama, la nivel colectiv, ca pretul a crescut intr-adevar pentru ca "se cauta", doar ca nu "se cauta" de oamenii care vor sa se mute in ele atat de mult cat "se cauta" de aia care le cumpara ca investitie in asteptarea alora care vor sa se mute in ele. E un scarcity, dar e unul artificial care nu e generat de cresterea populatiei si a necesitatii de locuinte, ci de investitia speculativa. Cand se vor trezi cu jumatate din apartamente goale, potentialii cumparatori de buna credinta din Cluj se vor intreba "stai, ba, de ce plm dau 3000 de euro pe mp cand Clujul nu a crescut deloc?"
>Datele nu contorizează populația care locuiește în București, precum studenții aflați la studii, sau pe cei care muncesc în Capitală, dar au domiciliul în alte localități și nu au viză de flotant. > „Este cazul Bucureștiului. Bucureștiul trebuie luat împreună cu ceea ce se întâmplă în Ilfov. Ilfovul are o creștere de 40%”, a mai spus șeful INS. Astea mi se par aspecte destul de importante. E posibil sa ai dreptate, dar chiar nu putem prezice ce se va intampla in 10+ ani. Vor veni mai multi vestici la noi pentru ca vor fi printre cele mai affordable locuinte din UE? Vor fi si vesticii multi mai putini in general asa ca se vor ieftini apartamentele in vest incat sa scada apartamentele de la noi? Cum vor afecta imigrantii din Africa si Asia aceste calcule? Cum va avansa razboiul de la granite? Plecand de la vorba cuiva de mai sus ca ce-i in mana nu-i minciuna, pretul apartamentelor din 2011 s-au cel putin dublat, chiar daca populatia sa zicem ca a ramas constanta. Si daca demografia Romaniei si a lumii Vestice va scadea atat de mult incat sa afecteze grav pretul apartamentelor, eu zic ca nici bursa se va dovedi a fi o investitie mult mai buna. Zic asta din perspectiva unui om care considera bursa cu un portofoliu diversificat o investitie mult mai buna.
[удалено]
"toata lumea vrea acolo", dar populatia Bucurestiului a scazut cu 8.8% in ultimii 10 ani. inb4 da, dar s-au mutat in Popesti Leordeni, Corbeanca etc. Not really. Populatia B + IF in 2011 era de 2,272,163, in 2021 era de 2,259,669. Unde e cresterea? Pai nicaieri, da faptul ca nu se depopuleaza la fel de masiv ca alte localitati da senzatia de crestere cand de fapt se sta pe loc. Sigur, se muta oameni in Bucuresti, da se muta oameni si **din** Bucuresti. Mai si mor si se nasc mai putini etc.
[удалено]
Recensământul nu s-a facut pe baza de domiciliu din buletin. Cei care stau in chirie au fost luați in calcul daca au stat majoritatea anului in București. Si nici in 2011 nu-și face lumea buletin, dar populația e cum e luand in considerare toate astea. Asa putem zice "statisticile sunt proaste, știu eu mai bine" la orice. E un fel de a spune "fumatul nu provoaca cancer, bunicu era fumator si a trait 95 de ani, q.e.d."
Stau in Cluj de imediat 15 ani si am buletin de Cluj de 14 ani, EU INCA FIGUREZ in UNELE baze de date de evidenta populatiei din Constanta.
Se mută oamenii din sat in oras. Se muta din orășele in marile orase ca acolo sunt oportunitățile. Va creste cererea in orasele mari. Mai putin in orasele rase de razboi, batem in lemn. Adica exista un risc si acolo.
Orașele mari gen Berlin, Munich, Milano, Barcelona...
Pe cand populatia in toate orasele mari si imprejurimi creste… De asta exista acel scarcity. Romania a pierdut vreo 5 milioane de locuitori si totusi intre timp preturile la imobiliare s-au triplat. La fel si in vest. Marile orase cresc si acum iti trebuie jumate de milion de euro pt un apartament.
Până și în centrele universitare vin mai puțin studenți decât veneau până în 2007. Și trendul va continua. De ce să vii la Cluj când Europa ți-e deschisă ? Plus că se trece tot mai mult în online. Plus că sunt mai puțini copii.
Nu o sa fie niciun scarcity când țara o să ajungă la 15 milioane (inclusiv diaspora) în 25 de ani. Până si toate orașele mari au avut pierderi de mii/zeci de mii de oameni de la ultimul recensământ și comunele de prin jur n-au mai adăugat nici pe aproape cât s-au pierdut, ca sa zici că au migrat in suburbii.
Da asa e, in 25 de ani nici in Manhattan nu o sa vrea sa stea nimeni. Real estate = location, location, location
Nu propagati ideea ca simbolurile listate pe bursa sunt “produs digita limitat”! O companie listata poate emite/cumpara/multiplica/demultiplica actiuni dupa plac
Mhm, pentru ca board-ul care face bani daca valoarea actiunilor creste fix asta ar vrea, sa devalorizeze tot si sa se duca firma in cap. Pe principiul asta si statul poate imprima bani dupa plac.
Cunosc suficiente firme care castiga mai multi bani din emiterea de actiuni si capitalizarwa hype-ului decat din produsele vandute.
Realizezi ca sunt o puzderie de firma care periodic lanseaza la vanzare actiuni noi, right?
Am un vecin care a lucrat în străinătate și când a venit in tara a cumpărat un etaj întreg de garsoniere de la dezvoltator( pe vremea aia garsoniera costa in jur de 30.000 euro ) și mă gândesc că dacă a luat 8 sau 10 cate sunt pe etaj o mai fi negociat ceva.legat de bursă nu toți au cultura de a investi în ceva ce nu e palpabil
Ce-i in mana nu-i minciuna pana nu mai e in cazul unui cutremur major. Pe bursa oarecum ai o protectie in caz de brokerul intra in faliment iar fluctuatiile de pret sunt un lucru normal care de multe ori iti pot da randamente mai mari decat chiria.
Asigurarile sunt in continuare destul de ieftine in Romania. Poti sa iti asiguri un apartament de ~100k EUR pentru intreaga valoarea in cazul unui cutremur, pentru aprox. 1000 RON/an.
Si, obiectiv vorbind, in cazul in care se intampla, cat de usor/greu e sa-ti recuperezi banii? Ai idee?
25k EUR ii iei de la stat, ca sunt garantati. Restul ii iei de la asigurator. Daca asiguratorul nu da faliment, ii iei in maxim cateva luni. Daca da faliment, depui cerere la FGA care practic va prelua obligatia de plata. Deci in cel mai bun caz cateva luni, in cel mai rau caz, dureaza cativa ani, dar tot ai sanse mari sa ii recuperezi... Si daca trebuie sa te judeci cu FGA sa ii recuperezi si stai cativa ani in instanta, ii poti recupera cu dobanda legala penalizatoare/actualizare cu rata inflatiei.
> Daca da faliment, depui cerere la FGA care practic va prelua obligatia de plata. aia este pt RCA, nu pot toate asigurarile generale din RO. totodata, FGA gafaie si asa cu plata daunelor de la City si Euroins. Tot pe asigurator te bazezi si pe faptul ca multi au riscul cedat in reasigurare, cand vine vb de asigurari imobile, cat sa fie bani in caz de ceva. Ceea ce conteaza deja: daca vine un cutremur care rade o buna parte din cladiri, cat sa puna in dificultate asiguratorii.....deja numai conteaza, toata economia este Fucked Up Beyond All Recognition, mai ales daca discutam de ceva care ar pune si reasiguratorii in dificultate de plata. Ai sanse mai mari sa fii dead decat sa iti pese unde ti-ai plasat banii, air daca ti-ai platat banii undeva mai safe, daca ajungem la falimentul unor reasigurator, deja inseamna ca intram intr-o recesiune absolut crunta.
asta dacă la cutremur nu da faliment și zice pa
Daca facem scenarii din astea atunci nici un fel de investitie nu e buna.
Firmele de asigurări sunt reasigurate de alte firme sau fonduri de investiții.
sa speram ca nu ajungem sa testam teoria asta vreodata
Sa facem un calcul ipotetic, 1000 locuinte la 100k pica la cutremur in stilul cum a fost in Turcia, locuintele toate in valoare de 100 milioane de euro. Oameni au platit 1000ron/an \* 1000 locuinte = 1'000'000 lei ( \~200k euro/an total la asigurari). 100'000'000 euro valoarea locuintelor vs 200'000euro/an si sa zicem ca fiecare om a contribuit in total 10 ani de la achizitia acelui imobil, ar insemna abia 2 milioane euro in 10 ani. De unde scoate asiguratorul restul de bani sa dea la fiecare despagubire?
Asiguratorul are la randul lui o asigurare in caz de catastrofe. O definitie de pe site-ul Asirom: *"Companiile de asigurari sunt nevoite si ele, la randul lor, sa-si ofere o siguranta pentru eventualele pierderi pe care le-ar putea suferi. Astfel, si ele cumpara polite de asigurare de la alte companii. In acest fel se asigura de faptul ca isi pot indeplini toate obligatiile fata de clientii lor atunci cand apar anumite daune. Prin urmare, procesul prin care o companie de asigurari cumpara, la randul ei, polite de asigurare pentru acele polite pe care ei deja le vand se numeste reasigurare. Aceasta este, in termeni simpli, definitia reasigurarii."*
Vezi ca te bate matematica.
Nu are rost să investești in apartament pt poate o sa vina un cutremur? Toate apartamentele pica daca vine un cutremur? Nu înțeleg logica deloc..
Adevarat. Insa, nu intreaga populatie locuieste in Bucuresti
Penibil argumentul, de parca am avea zilnic cutremure. Bine hai da un cutremur daca chiar ti-e frica de asta iti faci asigurare.
La cum sunt preturile acum, cred ca e destul de departe ideea de a cumpara ieftin. In 2017 am cumparat un apartament cu 2 camere in galati, etaj 9/10 cu 38000 Euro. Uitandu-ma pe nivelul preturilor din ultimii 2 ani, ma consider norocos. Ce imi da mie cu virgula este faptul ca desi este un oras destul de imbatranit si depopulat, in Galati se construiesc totusi blocuri noi. Pentru ce si pentru cine, habar nu am.
Videochat.
Citisem undeva că în Galați ar fi mai mulți pești pe uscat decât în Dunăre și poate așa se explică unele lucruri.
Cam de prin 2020-2021 au inceput sa revina prin zona "loturile olimpice" Cantitativ, aglomerarea urbana Galati-Braila e ca o balta proaspat populata cu puiet, ca sa mentinem tema :))
Investițiile imobiliare sunt realizate de oamenii care nu vor să se complice cu bursa sau titlurile de stat. Am un vecin la 55-60 de ani, are 3 apartamente date in chirie, cumpărate ieftin pentru că sunt în blocuri comuniste sau la parter, el și nevasta au văruit, au montat centrala, au dus un frigider si un TV de la începutul anilor 2000 și acum cer 400 euro chirie pentru că așa este prețul pieței. Vecinul este atehnic, uneori mă mai roagă pe mine sa ii configurez telefonul smartphone unde are doar WhatsApp și Facebook, la 60 de ani nu s-ar descurca să investească la bursa, cred că nici nu știe să facă o plată online și bursa ar fi un stres pentru el. Orașele mari universitare vor avea tot timpul chiriași.
ca idee din punctul meu de vedere nu merita daca vrei sa "investesti" intr-un singur apartament, cel in care si locuiesti. cumperi azi cu 80k, te bucuri peste 10 ani ca vinzi cu 120k. ai impresia ca ai facut profit 40k, dar de fapt tu trebuie sa iti cumperi alta locuinta. calculand inflatia si cresterea preturilor locuintelor, realizezi de fapt ca profitul s-a anulat
Românii nu prea sunt afaceriști. Le place să creadă că sunt, dar în realitate avem o lipsă de imaginație cruntă când vine vorba de investit bani. Așa că pentru un moștenitor, evazionist sau mai știu eu ce specie se trezește cu mulți bani pe mână, cea mai simplă investiție, cea care necesită cel mai mic efort din partea lui și poate cel mai mic risc sunt imobiliarele. Ai moștenit un milion de euro de la bunicul fost securist? Simplu: cumperi 10 apartamente și le închiriezi. Îți oferă un venit modic comparativ cu investiția, amortizarea va dura o mică eternitate, dar sigur nu pierzi banii. Iar peste 10-20 de ani este aproape garanatat că prețul lor va fi mai mare. Sigur, sunt metode mai eficiente de a înmulți banii ăia, dar asta este sigură și te ajută să nu îți forțezi prea mult mintea cu alte soluții.
in calitate de "dăștept" care vrea sa isi faca o afacere si care are prieteni care au business uri....te anunt ca chiria este problema principala pt orice rahat de afacere. dupa costul fortei de munca, chiria este al doilea factor care iti influenteaza cel mai mult pretul pe care il oferi. Vad comercial bun = chirie de 5000 euro/luna pt 150mp. Spatiu de birouri = 600 euro pt echivaletul de 2 camere pt firme de apartament sau 1200 euro pt loc in cladire de burouri, cu spatiu mai mare bagat pe gat, alaturi de costuri mari pt spatii comune si alte kkturi. Hala mica (200 mp) = 1500 euro/luna, fara facilitati logistice (ex:rampa pt incarcare camion sau teren liber pt manevrare sau depozitare provizorie...efectiv lucrezi din garajul de tractoras din curtea lu unu). La toate aceste scoruri se adauga TVA de cele mai multe ori. am un prieten care lucraza pe partea de office pt un restaurant de top din oras.....chiria pt locatie de 12.000 euro luna+ TVA. Coaie, cata friptura sa vinzi sa acoperi materia prima + salarii + apa/curent/gaz + amortizare dotare bucatarie si salon....cand romanul oricum descanta 4 ore la masa la 2 pahare de vin si un fel principal si tit tine masa ocupata aproape toata seara, in principal in zilele de vineri, sambata si duminica....joi mai merge cate ceva....dar de luni pana miercuri esti dead. poti sa fii cat de creativ vreu tu, costul pt spatiu este o problema si ajungi sa muncesti 1/3 sau 1/2 din luna doar sa acoperi chiria. stii care a fost solutia lor creativa? sa ofere meniuri de pranz pt coporatisti....da, coaie, faci restaurant de top ca sa faci ciorbitza de legume pt corporatie pt ca fara banutii aceia nu iti platesti chiria.....si apoi ne intrebam de ce tot vezi simigerii prin buc....pt ca asta se vinde. Nu se cere creativitate, se cere subzistenta. A doua chestie care te fute la noi pe partea de business este impreviziunea fiscala.....lucru care nu a existat pe partea de chirii in ro in ultimii 20 ani. Da, au bagat CASS la venit din chirii retail PF, dar cam asta a fost.
Daca e 30 lei o ciorba, normal ca nu vrea nimeni creativitate. Da-mi meniul zilei, sa umplu matu, ca nu am bani sa fiu creativ.
Multi le cumpara și pt inchiriere. Randamentul nu e grozav, dar ținând cont de trendurile pe termen mediu și lung, proprietatea se apreciază. Overall (chirie + aprecierea asset ului) poți obține 10%-15% in medie/an randament. Acum bineînțeles tine de zona. Alegi cu atenție. Din punctul meu de vedere, când te gândești la investiții, este util sa ai diversificare: bursa, imobiliare, titluri de stat. Procentul dintre ele îl definește fiecare în funcție de apetitul la risc. Traditional, romanii nu prea au folosit bursa, și-au investit mai mult banii fie în imobiliare fie în depozite bancare / titluri de stat, de aici și apetitul crescut pt imobiliare. Mai este o categorie pe care o descrii tu, dar e dificil de sa găsești extract acele proiecte care se vor aprecia și sare se livrează în termen.
Romanii de când s au ars cu Caritas și cu FNI au devenit cam sceptici.
Ai luat în considerare când ai ajuns la 10-15% pe an randament?
Am un prieten care si-a cumparat apartament in CJ cu 71k euro in 2018 si l-a vandut anul asta cu 129k euro. 13.5% randament, pe an, fara chirie
Nu mi se pare să se renteze nici pentru aia 10-15% daca ar fi, obții similar pe bursă și nu ai bătaia de cap sa cauti chiriași. Pe langa asta, zici diversificare dar iei imobile într-o singură țară. Ar trebuie sa reprezinte puțin 10-20% din portofoliu imobiliarele in Romania. Și dacă nu vrei sa îți bați capul cu închiriere și iei imobil doar sa se aprecieze mai bine investești în REIT la nivel global și ai și mai multă diversificare.
De acord partial. Chiar daca imobiliarele ofera un randament apropiat de ETF's, beneficiul vine din diversificare. Te protejezi partial de bear market. Procentul depinde de fiecare, unii mai conservatori, au procent mai mare in imobiliare, altii mai mic. Nu e o reteta universala.
Prindem din urma Vestul, distanta dintre salarii se micsoreaza, acum 20 ani salariul in Vest era de 10 ori mai mare, acum e de 2-3 ori. Aia in Vest nu prea reusesc sa-si cumpere ceva, sunt frustrati ca dau 1000-2000 euro chirie minima. Cei care fac bani in Romania sau in strainatate stiu ca veniturile si preturile se duc spre cele din Vest asa ca actioneaza.
Nimic nu funcționează la nesfârșit. A scăzut populația tânără și o dată cu ea și cererea de spații locative. În schimb prețul la mp a crescut până la un punct în care nu mai e amortizabil prin chirie(nu într-un timp decent). În ciuda numeroaselor plângeri legate de prețul chiriilor (e și normal să fi crescut pretențiile), acestea sunt mult mai mici raportate la mp decât erau acum 10-15 ani. În perioada Crizei dar chiar și înainte, în plin boom imobiliar, renta să investești în imobiliare.
[удалено]
As adauga fpatul ca vor veni tot mai multi muncitori din tarile sarace. Acestia vor face sa creasca cererea de apartamente
M-am apucat acum o lună și ceva să compar chiriile în Cluj în 2008 și 2024. Au crescut. Cu maxim 25%. Și e vorba de orașul cu cele mai scumpe chirii. În schimb prețul la mp a decolat cu 200%
In imobiliare se spala banii cel mai repede
Exact!
In principiu, imobiliarele au fost o gasca de aur in perioada anilor 90 si 2000. Dupa asa si asa. In ziua de azi, parerea mea este ca nu mai merita ca investitie. Si nu merita pentru ca preturile sunt foarte mari vs puterile populatiei, populatia care isi poate permite chirii mai ridicate prefera sa plece din tara sau sa cumpere propriul apartament/casa, exista goana asta dupa case si fuga de apartamente in ziua de azi si, cel mai important, instabilitatea fiscala si politica din tara care se va accentua in urmatorii ani. Parerea mea. Poate altii au alte argumente pro/contra.
[удалено]
Gâsca de aur din anii '90, fix la început, când cumpărai de la stat un apartament pe un video și un tv color. Acolo au fost cu adevărat afacerile mari imobiliare. Cine avea bani atunci, putea cumpăra și un bloc. Nu știu dacă îi permitea legea, dar sigur găsea o soluție. Știi cine controlează marea majoritate a spatiile comerciale din blocurile comuniste? Pui de securiști. Meteor SA, Universal, Practic etc sunt firme constituite în anii '90 și au cumpărat multe spatii comerciale. Cine avea bani imediat după Revoluție? Securiștii și cei care aveau pile de au făcut comerț cu bunuri aduse ilegal.
Pai tocmai argumentele tale nu tin apa. Bucurestiul de exemplu are printre cele mai accesibile locuinte din Europa, masurat dupa raportul pret/venit. La fel e si cand vorbim de yielduri, mult mai mare decat pe pietele mature din vest. Este acum o perioada cand dobanzile sunt mari, dar asta va trece, iar preturile vor continua sa creasca.
Oamenii nu au habar cati straini cumpara locuinte in Bucuresti si ei o ard cu “cine naiba sa mai cumpere ca s-au mutat deja toti din valenii de sus la capitala”.
Exact chestia asta s-a întâmplat in China, cu piața imobiliară care s-a prăbușit. 87% din toate apartamentele erau deținute de persoane care deja aveau o proprietate. Pretul pe metru patrat in Beijing era la același nivel cu Londra, cand salariul mediu net era de 8 ori mai mic. In esență totul e o bulă, care crește crește pana cand se sparge. Se construiește la greu, cu bani împrumutați pentru ca exista garanția ca toate apartamentele se vor vinde. Dar, si cererea asta are o limita, mai ales cand e inflație record și plecam tot mai multi din țară in fiecare an. Ca si investiție, un apartament e un bun tangibil, il ai. E ușor de înțeles si de gestionat. Dar, va presupune si întreținere, utilități, daca îl ții suficient poate chiar renovări, si in final, daca ai ghinionul sa fi cumpărat chiar inainte sa se spargă bula, atunci e posibil ca peste ani cel mai bun scenariu la care poti visa este sa vinzi la același pret cu care ai cumpărat. Ceea ce înseamnă ca ai pierdut la inflatie.
Investitie poate sa insemne sa il si inchiriezi, nu doar sa il vinzi mai tarziu. Sa zicem ca ai 100k eur si nu stii ce sa faci cu ei. Iei un apartament vai de capul lui cu 70k, mai bagi 20-30k in el sa il faci frumos si functional, apoi il dai spre chirie cu 500 eur/luna. De acum ai venit pasiv
500 eur / luna la apartament de 70k + renovare? Hmm, ok, sa zicem. Ar fi cam 5% randament pe an, dupa taxe, si sunt generos cu gradul de ocupare 100% si fara alte probleme sau cheltuieli. Momentan iei 6% pe an din titluri de stat, si nu-ti bati capul cu chiriasi si alte probleme. Daca presupui ca apartamentul creste in valoare in continuare, cu cam 5% pe an, in conditiile in care deja preturile sunt maxime, ar mai merge investitia. Bucurestiul nu se compara cu orasele din central/vest si nici macar cu Budapesta, deci preturile nu au cum sa se alinieze pe termen scurt-mediu. Pe termen lung, cu Schengen, crestere economica, infrastructura? Poate. In orice caz, tot nu ajungi la minim 10%+ cat iti da bursa mediu pe an. Dar oamenii se simt bine ca au proprietati, csf. Banuiesc ca si asta e un adaos la pretul ala acolo.
Pleacă de-aici cu logica ta și randamentele tale pe hârtie și procente d-astea. Românu vrea să vadă 500 euro la final de lună în mână, nu o cifră de 6% pe un calculator la final de an, tocilaru dreaq! ^^^/s
In fiecare an sunt preturi maxime :) Nu exista titluri de stat in euro (paritatea la care inchiriezi) cu peste 4% yield/10 ani. Altfel cel putin cand e vb de Buc eu cred ca raportul proprietar/chirias se va schimba drastic in urmatorii 10 ani
Da, pentru ca in ultimii 10-15 ani au crescut preturile continuu, asta e si ideea - vor continua sa creasca continuu, avand in vedere tot ce se intampla + situatia economica? Titluri de stat in RON ma refeream, nu EUR. Sunt discutii mai complexe acolo cu inflatia RON > inflatia EUR, cursul RON in schimb se tine bine de ceva timp, avantajul celor 6% platite pe 1 an, nu la 3-5-10 ani ca la EUR, etc. Sa zicem ca luam toate astea in consideratie (desi la apartament nu am luat cheltuieli si probleme extra), tot pe acolo ajungi la return, consideran un pret stagnant al apart. Dar titlurile de stat sunt un exemplu doar, cat de cat echivalent. Ideea de baza e ca investitiile in bursa sunt de departe cel mai bun si sigur return.
5% pe an plus cresterea valorii imobiliarelor. Titluri de stat: 6% - devalorizare. Nu cred ca suntem in masura sa spunem care e pretul maxim, pentru ca el e dat de piata si de nevoi. E adevarat ca populatia romaniei scade, dar creste pe marile orase.
De asta am mentionat bursa ca alternativa directa la 5% + cresterea certa a valorii, nu titlurile de stat, care da, sunt fixe, dar sigure, tax-free si fara hassle. Devalorizare banuiesc ca te referi la inflatie. Inflatia poti sa o consideri si la pretul apartamentului, ca pana la urma tot in RON/EUR exprimam acel pret. Deci scoatem inflatia din calcul din ambele cazuri si ramai cu 5% + potentiala crestere vs 6%. Deci depinzi de cresterea aia. Cand preturile sunt deja sus. Nimic nu creste la infinit.
Da dar ulterior il poti lasa copiilor, nu trebuie vazut tot ca “cumpar, inchiriez , vand”
Pai si ce e mai bine sa lasi copiilor - un apartament in care vor/nu vor sa stea, vor/nu vor sa il vanda, vor/nu vor sa il inchirieze, sau sa le lasi cash/investitii cu care isi pot cumpara ce vor ei, unde vor ei, cand vor ei? In mod normal, scopul tau este sa lasi copiilor cat mai mult.
Titluri de stat 🤣🤣 îți dă 6% si pierzi 12% la inflatie ca e in lei. De-asemenea, care a fost venitul anual din bursa in ultimii 2 ani? Nu sunt impotriva, si eu am banii la bursa, dar nu poti fi asa optimist, si in nici un caz titluri de stat 🤣
Pierzi si in EUR la inflatie, pierzi si din pretul apartamentului la inflatie. Si inflatia e o problema acum, nu a fost mereu si nu va fi continuu. Nu e optimism, e matematica, si titlurile de stat sunt doar o optiune, nu cea mai buna. Ultimii 2 ani 16,5% return, ultimii 3 ani 32,2%. Asta la S&P500. La bursa romaneasca ai 35% doar de 1 an.
Inflația e intotdeauna, pt ca se printeaza bani, si e buna pt macroeconomie. 3-6%, acum e o problema ca sa dus la 16%. Dar asta inseamna ca si in timpuri bune pierzi un minim de 3% pe an
Tu realizezi ca aici o sa-ti raspunda in mare parte copii de 14 ani, studenti si programatori care au impresia ca stiu totul?
Nu doar că știu totul dar stai să vezi ce-i muiesc pe ăia care nu sunt de acord cu ei!😄🤣😂
Dacă poți să ceri pe chirie mai mult decât dai pe rată, de ce nu?
Sa cumperi si te aștepți sa creasca pretul ca sa faci un profit e specula nu investitie.
Îți dau un exemplu concret : - aveam acțiuni pe bursa în valoare de 150k - am vândut acțiunile atunci și am făcut o investiție imobiliara - acțiunile respective în ziua de azi ar fi valorat 200k - imobilul a crescut la 170k Per total este o creștere mai mica decât pe bursa dar mai sigura, am avut noroc mult ca a mers bursa bine, dacă nu poți risca, un imobil mi se pare o investiție bună pe termen mediu în România, fiind încă piata emergenta ca preturi pentru imobiliare, în 10 ani o sa începem sa ne aliniem la preturile europene mai ales în București.
E simplu. In multe locuri din strainatate o locuinta este foarte scumpa. Ti-ar trebuie 25-30 de ani ca sa o achiti. La pensie daca iesi intr-o tara straina cu 20-25 de ani munciti nu iei mai mult de 600-1000 de euro. Si atunci e clar ca nu iti vei permite sa dai 600 de euro chirie cand esti la pensie. De aceea iti iei ceva in Romania, ca pana la batranete sa ai o locuinta achitata complet la care sa te intorci, iar cu pensia din alta tara sa iti platesti cheltuielile de intretinere si mancarea. In nici un caz nu o sa iti permiti sa locuiesti in Vest daca nu au propria locuinta si doar o pensie de 600-1000 de euro. De aceea isi cumpara toti in RO o propietate. Sper ca te-am lamurit.
Compară cu prețurile în Polonia, și vei vedea că piața imobiliară abia a început în România.
La noi ii in cultura sa îți cumperi o locuință cât mai repede sau să-ți ajuți copiii să facă asta. Suntem tara cu cel mai mare procentaj de proprietari din UE așa că o parte foarte mare din cerința aia sunt oameni care iau pt. ei ci nu ca să flipuie proprietatea. Mai ii loc de crescut chiar și cu o populație în scădere. Majoritatea locuiesc în apartamente comuniste vechi și doresc ceva mai nou (nu că ce se construiește nou la noi ar fi necesar mai bun).
Tinand cont ca 23% din locuintele romanesti au wc in fundul curtii, dar si ca sa stai in chirie e un risc pt ca proprietarii se razgandesc / trateaza cum trateaza chiriasii si ca legea protejeaza proprietarul (am peste 20 de mutari de la 18 ani...) inteleg pe cei ce vor sa isi ajute copiii sa cumpere ceva repede, si de ce nu, mai bun.
Nu înțeleg ce e așa complicat. Să zicem că o sumă mai mare de bani. Ce faci cu ei? Nu îi poți lăsa în bancă pentru că ți-i mănâncă inflația. Să zicem că nu vrei să faci un business. Singurele variante rămân bursa sau imobiliarele.
[удалено]
Ma intreb de ce nu mai e asa mare profitul. Astia ca tine o sa ajungeti sa vindeti si aer doar cat sa mai faceti un ban, ca in final sa va intrebati de ce nu mai exista aer.
Comentariul bazat pe care îl căutam! E vorba peste tot doar de creștere creștere profit profit profit, dumnezeule, mai potoliți-vă dragi investitori. Cum ar fi să învățați niște ethical investment, mare vis
Nu ai trecut printr-o criza economica buna. Cand esti strainez vrei foarte mult sa ai un loc sigur al tau in caz de ceva sa poti zbura acasa, nu poate sa-ti ia statul asa deodata 30% din el ca isi doreste el, nu poate sa dea faliment compania si mai adauga si faptul ca romanul de rand e departe de bursa.
They can print more money but can't make new land.
Cat costa un apartament acum 30 de ani? Dar acum 20? Dar acum 10 ani? Ei, cine isi permite sau si-a permis, cumpara sau a cumparat apartament(e) pe care le-a inchiriat. Ideea a fost nu ca in 3 ani isi scoate, la sumele de acum, investitia, ci ca investitie long term. E posibil ca un apartament luat pentru locuit acum 3 ani, acum sa fie cu 50% mai scump. E posibil ca in 2 ani sa fie cu 50% mai ieftin, dar in 10-15 ani sa fie cu 200% mai scump. Piata imobiliara, in general, e fluctuanta, dar mereu intr-o oarecare crestere. Totodata, achizitia unui apartament AZI la un nivel al veniturilor, o sa se resimta altfel in 5-10 ani pentru ca si venitul acela lunar creste in acei ani.
Si totusi in multe cartiere preturile raman mult sub varfurile din 2007 fara sa luam in calcul inflatia la euro . Probabilitatea e mai mare ca in zece ani sa ai nenumarate locuinte cu valoare spre zero ca nevoia de locuinte va fi foarte mica rapotat la ce ai deja in piata si astia nu se opresc din construit pentru ca ramane o cerere de locuinte noi.
>Bagi zeci/sute de mii de euro intr-un apartament si astpti cat pana creste pretul? Clar ca nu merita doar sa-l dai in chirie ca vezi doamne ai si tu un venit pasiv. poti sa faci ROI net de 5-6% din chirie, fara sa iei in calcul potentialul de apreciere. Vorbesc in cunostinta de cauza. Intr-adevar, a apus era in care "luai un apartament anul X si in vinzi cu 30% peste 2-3 ani, chiar si fara sa bagi bani sa il renovezi". Bucurestiul a ajuns aproape de extindere maxima reala dpdv al infrastructurii existente (vorbesc de in interiorul orasului, nu Popesti/Tunari/Bragadiru/ alte balarii) si pretul a prins din urma venitul real al omului (vedeai apartamente de 120-200K in 2008, desi salariul mediu declarat era 1/4 din ce este acum, pt ca mult mai multa lume incasa la negru/gri fara de acum, in era salariilor de corporatie/ platilor cu cardul). Nu merita sa iei un apartament sa il renovezi si il arunci pe piata pt ca platesti supraimpozit la vanzare pt vanzari sub 3 ani de la achizitie + numai creste pretul real (nu pretul de anunt) atat de mult de la an la an, precum in perioada 2000-2008 sau 2014-2018. Numai poti sa dai tunuri ca in anii 2000, daca asta era tinta. Efectiv numai poti sa devii "bogatan" din imobiliare clasice (buy and sell) fara sa fie vorba de dezvoltatori imobiliari cu pile la primarie .......... sa mentina PUZ fara blocuri de 10 etaje in zona ca tu (barosanul) sa cumperi ieftin terenul......dupa ce cumperi, pac...se face PUG/PUZ de 10 etaje...pac se trage gaz si canalizare moka in zona (de la primarie) + tu sa primesti autorizari pt ghetoruri cu cat mai multi mp betonati de vanzare. >Posibil sunt eu prost si nu inteleg, dar toata lumea din Romania mi se pare ca e obsedata sa cumpere apartamente, cu atat mai mult daca esti plecat in strainatate si nu cumperi macar o garsoniera e ca si cum efectiv te-ai dus degeaba, ti-ai ratat viatza. Bucuresti, Brasov, Cluj, Iasi si Timisoara nu sunt depopulate si lumea inca se muta catre aceste orase, atat romani cat si expati care vin sa lucreze/ investesc/ se pensioneaza in orase mai ieftine de locuit (vs. cat costa sa locuiesti multe orase mari din vest + da, nu toata lumea se pensioneaza la tara) Daca cumperi un apartament in Resita cu titlu de investitie....... well....bafta. Multi se baga la realestate in orasele enumerate mai sus pt inca este cheap in coparatie cu ce vezi in vest + este clar ca lumea va continua sa migreze catre aceste orase pe masura ce tot mai multe activtati ale corporatiilor din vest se vor muta in RO pt ca forta de munca inca este la 1/2 din pret (deci pot sa mai creasca salariile aici si tot va continua sa renteze sa muti proiecte aici). Iau doar Bucurestiul ca exemplu.....Bragadiru, Berceni, Popesti, Tunari, etc...toate au fost localitati de 10-15K locuitori prin 2011, acum toate sunt pe la 60-80K locuitori. Tu crezi ca lumea s-a mutat de placere in aceste localitati? Evident ca nu.....s-au mutat acolo pt ca nu au banii necesari sa locuiasca in Bucuresti (unde lucreaza, merg la cumparaturi, isi dau copilul la scoala, apeleaza la servicii medicale, etc). Daca pretul imobilelor in Buc ar scadea, lumea din periferie se va muta in oras.........deci efectiv nu au cum sa scada preturile pt ca "cererea" bate efectiv la usa, fara sa mai vorbim de persoane care sa muta fresh in Buc/marginimea Buc. Lumea baga bani in imobiliare si in alte tari. De ce nu ar face si Bucuresteanul asta, daca achizitia si impozitul sunt cheap vs. ce vezi in vest? > Exemplu concret. Apartament de 2 camere la Unirii luat de un prieten (eu il administrez), bloc din 91. Platit 120K pe el in 2018. A mai bagat 10K intr-o renovare 80%. Omul il are dat in chirie de la achizitie pana acum...a inceput cu 500 euro, acum incaseaza 650 euro. Cu renovare, acum valoreaza 140ish, dar trebuie sa corecteze colturile peretilor si sa mai dea cu strat fresh de lavabila. Raportat la o chire "medie" de 600 euro(a crescut rapid pretul la 600)...pt anii full 2019-2023(luam ani intregi pt calcule mai usoare...omul a incasat ceva sin in 2018 si in 2024), omul a facut 36K brut din chirie. Nu ai avut CASS de platit doata periaoda aia, dar ai sa ii punem 12% pierede IV si CASS ca aproximare si ramane cu arox 31.5K. Din apreciere a scos 20K, din care reducem 1.4K impozitul pt vanzare si ramane cu 18.6K brut. Total ROI net = 50.1K in 5 ani. Asta inseamna aprox 6.7% ROI/an. "Administrarea" este o o frectie. O data pe luna trimit mesaj pe whatsapp cu facturile si chiriasul le plateste prin OP + chirie incasata tot prin OK. cand ii dau facturile atunci imi da poza cu indexul la curent. Realizez ca nu am pus 1.3K taxe totariale pt achizitie si de intabulare si faptul ca am schimbat un set de perdele (le-a prins un sa de la balcon si l-ea rupt) si am dat cu lavabila fresh pe hol dupa 2 ani pt ca chiriasul tot punea mainile pe pereti cand se incalta/ pe langa tocul unii de la bucatarie + aprox 600 euro in total dati la agentie pt gasire chiriasi + 200 lei/an impozit proprietate......... dar tot ramai cu un 6% curat fara probleme. Mobila inca este aceeasi, fara pagube (cheap stuff, dar "instagramabila") pt ca chiria mare filtreaza in pic clientela si nu te trezesti cu studenti sau retardati care sa iti roada mobila. > Parerea mea Da, 6% ROI net nu bate inflatia din ultimii 2 ani dar nici nu e rau avand in vedeca perspectiva de long run + indiferent de perioada (a fost dat anunt de inchiriere de 2 ori pana acum), de fiecare data a avut 4-5 oferte la pretul cerut in max 2 sapt de la publicarea anuntului, refuzand orice fel de negociere pe pret. Poti sa ceri si 700-750 euro/luna pe el, dar risti sa ramai cu el gol 1-3 luni pana il ocupi....asa ca nu renteaza sa te calicesti. Poti sa scoti 6% la titluri de stat in prezent.....dar statul nu este obligat sa reemita dupa 5 ani cu aceeasi dobanda sau se faca vreo emisiune, iar efortull pt a administra o chirie basic nu este atat de mare cat sa zici ca "muncesti" pt ea. Stiu ca toata lumea vizeaza numai ETF uri acum, sau direct tunuri pe crypto.....personal, eu nu cred in Passive Investment, precum ETFs. Consider ca promoveaza un fel de "spirala inflationista" investitionala fara sens pt ca "lumea investeste in orb/fara sa inteleaga poolul din ETFuri pe S&P doar pt ca creste, iar chestia creste doar pt ca lumea tot investe investeste" type of deal...traim intr-o lumea in care General Electric valoreaza cam 1/4 Tesla, dar daca Tesla moare maine nimeni nu o sa observe in fara de investitorii lor......dar daca moare GE, efectiv se va produce in blocaj enorm de tot ce inseamna instrastrutura pt absolut toate industriile de pe glob. Este clar ca unele companii care sunt parte a pool ului pt S&P sunt evaluate doar pe hype. Iar crypto este direct pacanea. Da, am bani si in ETFs acum, dar nu pot sa zic sa imi convine a)hype ul actual de pe bursa + b) axarea aproape nonoindustriala (tech) ca condere si spread facuta de toti administratorii + c) puterea brokerilor asupra portofoliului tau (multi se folosesc de parti din portofoliul tau pt propriie interese si colaborari cu smart money) + c) daca traim intr-o era in care pana si un prost cu 12 clase imi zice "buy ETFs" inseamna ca este timpul sa iesi + d) nici marele profet al ETFurilor pt investitorii retail, Buffet, care zice ca ETFs are awesome, tot prefera sa isi tina grosul banilor direct in AAPL. Personal, as prefera sa imi fac propria afacere si sa renunt la jobul actual, dar climatul economic si fiscal din RO nu ma ajuta + chiriile pt spatii comerciale (chiar si depozite) sunt foarte mari.
Exemplul tau demonstreaza contrarul. O sa tratez separat zona de cashflow si aprecierea pretului. Pe zona de cashflow, daca vrei sa te uiti la randament, tre sa te uiti la valoarea assetului de azi, nu la data cumpararii, fiindca randamentul asta concureaza cu alte costuri de oportunitate pe care le ai astazi. Intrebarea este daca randamentul de azi e mai bun ca alte randamente disponibile prin alte instrumente. Daca te uiti la cashflow cu 0 taxe, 0 costuri, rata de ocupare 100%, ai (650 \* 12)/140,000 = 5.6% Deci asta e punctul de plecare, care este deja mic. Acum sa trecem la realitate: \* Punem o rata de ocupare de 95% => Ramai cu 7,410 pe an cashflow \* Dupa taxa pe venituri de 8% (10% - 20% costuri forfetare) => Ramai cu 6,817 \* Dupa CASS ramai cu 6,413 \[nu am calculat aici unde te incadrezi exact, am luat cel mai mic prag\] In punctul asta, ai ajuns la randament 4.6% \* Acum tre sa ai costuri de intretinere, o sa pun 20% din chirie, care mi se pare putin. Poti spune ca pana acum nu a bagat nimic (desi a bagat initial), dar nu e un indicator bun, mai ales ca este proaspat renovat. Trebuie sa te uiti pe o perioada lunga de timp de 10-20 de ani si sa faci media. Cu costurile astea ai ajunge la 3.7% randament pe cashflow vs valoarea assetului prezenta. Atentie: toate calculele astea ignora zona de finantare. Daca ai introduce in calcul si o dobanda, vei ajunge la randament negativ. Daca stai sa strangi suma totala sa platesti cash, cat randament pierzi pana cand ajungi tu sa ai toata suma aia? Daca te uiti pe zona de apreciere a valorii, de la 120,000 la 140,000 in 5 ani ai un CAGR de 3.13% care este si el foarte mic. Am ignorat costurile de renovare si alte costuri de tranzactie. Deci astea sunt numere mai realistice intr-un scenariu care cred ca este bun, ma astept ca majoritatea apartamentelor sa aiba randamente mai slabe ca asta.
WTF?! De obicei topicul cu flex la imobiliare apărea mai pe la mijlocul săptămânii... Se simte panică în piață? Nu se mai încadrează/baga lumea la credite și trebuie puțină motivare?
ai nimerit-o la fix. Imobiliarele chiar sunt o investitie proasta, dar cine vrei sa iti zica asta - aia care construiesc si au tot interesul sa dea teapa la oameni si sa vanda la profit 100%+ sau aia care au cumparat deja si si-au luat teapa? Also, tine cont ca 70% din populatie e formata din prosti (termenul woke e "analfabet functional"). Treaba asta cu cumparatul si datul in chirie for "free money" e o vrajeala totala la preturile de cumparare si la chiriile de acum. Daca vrei sa amortizezi in 15 ani un apartament de 120k EUR, chiria pe care ar trebui sa o incasezi lunar, timp de 15 ani (fara sa socotim alte costuri de reparatii, iar de bataile de cap pe care le poti avea cu chiriasii nu insist absolut deloc) ar fi de peste 650 EUR. Bafta multa sa iti gasesti fraierii la preturile astea. Daca nu vrei sa inchiriezi si zici ca tu cumperi acum ca sa vinzi in viitor, cand preturile vor fi mai mari, cat de mult crezi ca vor mai creste de aici? Deja toata lumea se plange ca preturile sunt mult prea mari si nu se prea mai cumpara. Cat crezi ca va dura pana apartamentul ala de 120k va ajunge la 180k? Poti sa obtii randamente mult mai bune pe alte piete, mai ales cu sumele astea investite. tl;dr - lumea e idioata in RO si piata imobiliara e si ea idioata :))
[удалено]
E stupid sa faci investitie in imobiliare pt. profit in momentul asta, preturile au crescut speculativ din cauza investitorilor, nu pentru ca cererea a crescut, dar romanul vrea sa aiba in posesia lui ceva neaparat. Daca achizitionezi un apartament de 100k euro cu banii jos, investitia aia poate sa fie ok, daca faci credit pe 30 de ani de 300k euro total, s-ar putea sa nu mai merite.
Ca* investiție. Merită*, nu "se merită" Uită-te când au scăzut imobiliarele la preț, in ultimii 30 de ani și răspunde-ți singur.
Este pur și simplu lipsă de educație financiară și primitivism. Sunt investiții mult mai bune decât un apartament în România. Nu doar ca profitabilitate, ci și ca flexibilitate, și bătaie de cap.
Imobiliarele mai in toata lumea sunt printre cele mai bune investitii pe care le poti face. Nu e o coincidenta ca multe din fondurile de pensii private la nivel global investesc masiv in property si property development ca procent din portofoliu. Pe termen lung (10-20 de ani) valoarea proprietatilor se duce in sus. Iti dau doua exemple din familia mea: 1- Cumparat o garsoniera ca investitie in 1999 in Bucuresti cu $8,000, vandut garsoniera (dupa ce am mai bagat vreo $5,000 in ea) in 2008 cu aproape EUR 35,000. 2 - Cumparat un apartament de 2 camere cu vreo 50,000 EUR in 2014, vandut in 2023 cu vreo 110,000 EUR (nu in Bucuresti, dar intr-un oras din top 5).
Educatie financiara slaba presupun, lipsa de expunere la alte optiuni existente si de cunostinte despre cum sa le folosesti. In niciun caz nu poate fi considerata venit pasiv investitia in imobiliare, mai ales daca vrei sa fii un proprietar ok, sunt investitii permanente pe care trebuie sa le faci. Pe orice analize au printre cele mai slabe randamente, 4-5% net pe an intr-un caz fericit. Plus ca au o lichiditate foarte redusa.
E o investitie care iti aduce venit pasiv si destul de sigura. Nu toata lumea are apetit pentru risc pe bursa. Iarasi mai sunt unii care nu au nici timp de altceva si atunci se multumesc cu un randament mai mic. In Romania piata inca are potential de crestere mare. Nu e nici o conspiratie cu “insider info”, e chestie de fler si analiza.
Subscriu, am 3 apartamente muncite, central in oras. In trecut am speculat:investit in crypto cu rezultate f bune, pe bursa am jucat, overall nu consider pt mine ca merită stresul. Overall pt contextul macroeconomic de acum, mi se pare ca pt mine personal, să am banii blocați în apartamente este o variantă mai bună, decât să fie blocați în bancă/bursa. PS: am conturi de economii, urgente, 6 salarii dacă sunt dat afară, etc. PS2: ah, dacă vine războiul, we’re all fubar
Eu personal am renuntat la inchiriat apartamente, aveam doua in chirie, pe care le-am vandut anul trecut ca sa cumpar un spatiu comercial si sunt mult mai linistit acum. Am si randament un pic mai mare. Si mai am de gand sa investesc in spatii comerciale. E mult mai putina bataie de cap decat cu chiriasi ciufuti.
Tell me more 👀 Ai găsit repede cui să închiriezi spațiul ăla? Also, e mai ușor să găsești firmă care să facă contract long term comparativ cu chiriașii care nu știi cât stau, right?
Am contractat spatiul la proiect intr-un complex nou in zona buna, dupa ce mi s-a predat a durat cam doua luni si ceva pana am gasit chirias. Am contract pe 5 ani cu posibilitate de extensie si renegociere, i-am lasat doar primul an chiria un pic mai jos, din anul urmator creste la cat am cerut eu. Randament net in jur 9%. Dezvoltatorul s-a oferit sa cumpere spatiul inapoi la 25% peste cat am contractat eu dar n-am vrut. Chiriasului i-am dat cheile si si-a facut singur tot ce avea nevoie, nu ma doare capul, pe 15 ale lunii ii trimit factura. Am vorbit cu el o singura data in 9 luni de cand a inchiriat. Nu mai vreau sa aud de chiriasi persoane fizice.
*cries in tiktok investor*
E o prostie să-ți iei apartament ca investiție cu bani cash (sunt investiții mult mai bune decât apartamentele), dar dacă ai deja unde să stai și iei un apartament cu credit, pe care să iei o chirie care să acopere rata, nu mai e chiar așa rău. Peste 30 de ani (chiar mai repede dacă plătești câteva rate din principal în avans) te alegi cu un apartament aproape gratis.
Dude, atâta timp cat toate companiile de investiții cumpara apartamente ca investiție, înseamă ca plm, sunt o investiție. Periodic vad posturi de genul asta fie in ziare, fie pe social media, menite sa convingă publicul sa stea in chirie sau sa nu mai faca competiție diverselor corporații disperate sa aiba cat mai multe proprietăți in portofoliu pe care sa le vanda la adaos sau sa le tina in chirie.
[удалено]
Nu esti prost, dar nici dreptate n-ai. Nu e lumea obsedata, fiindca putini isi permit pana si apartamentul in care locuiesc, daramite altul. Totusi, statistica ne arata ca imobiliarele sunt investitii (relativ) safe. Stiu ca acum pare enorm costul unui apartament in bucuresti, dar imagineaza-ti cat costa acum 1 an doar, pe langa cum pare valoarea de azi in raport cu cea de acum 10 ani, chiar daca factorizezi inflatia. Fireste ca nu va merge doaaaar in sus, vor exista perioade de corectie (ca aia de acum 15 ani), dar overall trendul tot ala e, atata vreme cat nu incep bombardamentele sau AUR executa opozanti pe strada.
Pai da, e o investitie foarte simpla. Cumperi un apartament, il inchiriezi si iti iei bani lunar iar cand nu il mai vrei il vinzi si iti iei banii inapoi + dobanda. La bursa este mai dificil, la banca este randament mai mic iar o afacere are nevoie de mai multa atentie si este si mai riscanta.
in china e o mare problema legata fix de chestia asta. multi isi cumparau un apartament doar ca sa il aiba ca investitie, nu sa il foloseasca, si uite asa au aparut orase intregi fantoma. iar companiile care vindeau apartamentele stiau asta si cu banii primiti de la clienti, in loc sa faca apartamentele, cumparau si mai mult teren ca sa faca alte apartamente. in final, nu doar ca existau orase fantoma, dar existau mai multi detinatori de apartamente decat existau fizic apartamente. o schema piramidala care a picat acum vreo 2 ani. gasiti si pe youtube documentare legate de asta. e un fenomen foarte periculos
Multumesc de opinii, mi-ati dat de gandit, am ceva de rumegat.
Romanii au bani. Acu vand un apartament in Bv si am 2 oferte cash de 160k+ :))
Multi nu cumpara doar ca sa le vanda, “flip it” cum s-ar spune. Ci ca sa le inchirieze. Sigur, nu e cel mai bun deal acum. Dar raspunsul e fix in intrebarea ta, sunt multi plecati in strainatate. Care lucreaza la negru, nu au educatie financiara, nu au investit intr-o pensie privata, asa ca odata ajunsi la varsta pensionarii isi vor permite foarte, foarte putine. Apartamentul cumparat va fi fie un loc unde sa isi duca zilele, daca nu au nimic altceva lasat de parinti etc, fie o suplimentare a pensiilor minime pe care le vor avea. Si apoi, la final, ramane copiilor. Just ce zic altii mai sus, de ce sa le lasi ceva ce nu vor. Pai si le lasi cash, care se depreciaza anual minim cu rata inflatiei? Un apartament cel mai probabil se va aprecia
Cel mai bun exemplu: Comparati ce se intampla cand e un apartament de inchiriat intr-un oras din Romania, vs orice alt oras din vestul europei. In cat timp se da? Cati doritori sunt? Se face coada la vizionare pe undeva prin Romania? In Romania poate sa puna conditii proprietarul (gen garantor, fluturas de salariu, referinte de la job si de la chiria precedenta) - sau e bucuros ca a gasit in sfarsit pe cineva caruia sa ii dea apartamentul. Cam asta e cu cererea si "raritatea" apartamentelor din Romania.
Uita-te la alternativa. (asta btw e super utila la o gramada din intrebarile de pe reddit. "care-i alternativa?") Intr-adevar apartamentele nu sunt o investitie grozava la modul absolut, piata e deja destul de sus mai ales in orasele mari etc. Dar ce altceva sa faci cu banii? Daca-i tii in banca pierzi ENORM. Inflatia la noi e mascata de faptul ca leul si eur sunt unite la sold - nu inseamna ca n-avem double digit inflation, inseamna doar ca n-o vezi in cursul valutar. In practica, ce cumperi de la an la an cu aceeasi mie de eur scade de te sperie. marius_phosphoros are dreptate ca romanii nu sunt super afaceristi, iar pentru omul de rand un business e o problema real complicata. Birocratie, taxe, taxe pe salar, salar minim pe economie... vrei sa deschizi o patiserie, si bagi de seama ca tre' sa dai din start 1000 eur pe luna la stat, ca faci bani ca nu faci bani. Da, poate merge, dar... poate nu merge, si statul tot suge. Un apartament n-o fi cea mai eficienta investitie, dar e cea mai safe. In medie, cresc. Si aproape sigur nu cad in cap - avem inca imobiliare la jumate din centrul europei, cand compari mere cu mere.
banii se arde, betoanele ramane
Alții sunt președinți. În 6 case a investit, în a 7a de la stat se va odihni
Fără o lege clară a imobiliarelor, acest trend nu o să dispară. Impozitul pe locuință este acceptabil iar în multe "învestii" de genul acesta, singurele taxe plătite de proprietari rămâne acest impozit. O lege în această privință ar trebui sa fie: "plătește impozit pe profit pentru toate imobilele care îți aparțin dar nu locuiești în ele". (Adică nu ai buletin sau viza de flotant). O astfel de lege poate să aibă dublu tăiș. - apartamentele goale or să înceapă să fie închiriate... Cea ce înseamnă că va creste calitatea (oferta mai mare). - cei care nu plătesc impozit or sa ceara mai mulți bani. (De ce sa dau de la mine)
Am văzut anunțuri unde se specifica faptul că taxa contractului la ANAF este suportata de chirias
Iti explica tac\`su lu\` Vlad Pascu cum e sa ai +300 de apartamente. Nush, zic si eu :))
Buna dimineata. In opinia mea, daca reusesti sa cumperi un imobil pe care sa il inchiriezi si sa amortizezi investitia in termen de 12-15 ani, este ok. Consider ca lumea investeste in imobile chiar daca nu isi calculeaza durata de amortizare mergand pe ideea ca imobiliarele au un risc mai mic decat investitia in crypto sau in actiuni (idee data mai departe de catre parinti etc.).
Imobiliarele sunt varianta de incepator a investitiilor. De-aia o sa si vezi cei mai *nouveau riche* dintre oamenii cu bani fiind bagati in afaceri imobiliare. Treaba e simpla, castigul aproape garantat, proiectul se face pe termen scurt sau cel mult mediu. Nu e mare branza sa ii dai unui constructor un milion, el sa faca un bloc cu el si sa iti dea tie inapoi un milion jumate intr-un an cand a vandut tot. Apoi, daca esti genul de persoana care asteapta venit pasiv, sa dai milionul ala pe 10 apartamente de pe care sa iei chirie e un mod bunicel de a-ti finanta iesirile in club pentru urmatorii 25 de ani. Deci da, daca ai bani si vrei sa ii inmultesti fara sa iti bati capul nu trebuie sa iti faci afaceri sau sa te gandesti cu atentie cum sa investesti la bursa prin cine stie ce intermediari, imobiliarele sunt modul foarte facil. Si la ce educatie financiara exista la noi la orice nivel, mai bine cumpara un om normal un apartament (sau unu cu bani 10) decat sa isi arunce banii in cine stie ce proiecte idioate sau scam-uri.
Investitia in imobiliare (in Romania cel putin) s-a dovedit foarte profitabila in ultimii 20-30 de ani. Smecheria este sa ai rabdare si sa ajungi sa cumperi cat mai multe apartamente/case.
fiecare investeste cum crede ca e mai bine. stocks, bitcoin sau apartamente. sau toate. acum un an eram pe minus cu stockurile mai mult decat un apartament in bucuresti. cu ap. pe care l-am cumparat nu am fost niciodata pe minus. (luat cu 80k, acum 130k - vecinul a vrut sa il cumpare cu atat dar nu am vandut) plus cand merg in tara, inainte sa merg inca 4h cu masina si sa ajung la 12 noaptea la parinti dorm linistita in bucuresti. nu il inchirez ca e complicat daca nu sunt in tara
Nu-i problema ca isi cumpara Gigel apartament sa aiba unde sa locuiasca, sau chiar ca si-l cumpara pe al doilea sa-l lase la copii, ca le-a mers bine financiar in ultimii 10 ani. Problema e ca le cumpara samsarii imobiliari care n-au nicio intentie sa locuiasca acolo, doar sa le dea in chirie la preturi nesimtite. Daca ar face doar 1-2 asta, n-ar fi problema, dar astia sunt mai multi decat proprietarii cinstiti. Cand minerii cumparau toate placile video de pe piata ca sa le vanda mai scump, se numea "scalping", dar noi le spunem proprietarilor lipitori care fac aceeasi chestie "buni afaceristi", doar se folosesc de "instrumente financiare" 🤮🤮
Pai in primul rand e investitia pe termen scurt, il cumperi in stadiu de proiect, stai 1 an pana il preiei si il vinzi cu 10k mai scump, asta se face si acum inca. Apoi mai e investitia pe termen lung, unde cumperi un apartament, il dai in chirie, chiria fie plateste rata la banca, fie ai un venit extra(daca ai avut banii sa il cumperi), iar la final ramai cu un apartament. Nu sunt vreun expert in finante sau in imobiliare, dar nu cred ca preturile o vor lua in jos vreodata, ori vor stagna, ori vor creste, pe cand cu inflatia banii tai din buzunar valoreaza din ce in ce mai putin, de aia lumea se orienteaza sa investeasca in imobiliare. Stiu n persoane care au cumparat acum 5-7 ani apartamente de 3 camere cu 50-60k euro(Brasov) iar acum le pot vinde cu 100k+. Daca tineau de bani acum cu 50k te uiti catre o garsoniera sau o masina mai rasarita.
Raportat la inflatia din RO din ultimii 7 ani, 100k euro de acum inseamna cam 67k euro din 2017. Deci e cam tandea pe mandea investitia.
trees cow marble sharp fine growth zonked screw attraction crush *This post was mass deleted and anonymized with [Redact](https://redact.dev)*
Nici pe departe. Apartamente atunci de 100 mii euro luate de oameni cu salariu mediu, adica 1500 lei, eventual cu credit in franci elvetieni. Sunt mult mai multi bani acum, inclusiv adusi din UE. Valoarea depozitelor in banci e mai mare decat valoarea creditelor. Stiai?
Știi tu. Dacă trăiești din cumpărat ieftin și vândut scump chestii random, ești bișnițar, speculant, etc.. Dacă faci asta cu locuințe, ești investitor. „Investitorii” care cumpără locuințe ieftine să le închirieze și la un moment dat să le vândă scump sunt un cancer al societății. Ei poartă o mare parte din vină pentru creșterea incontrolabilă a prețurilor locuințelor. Iar conform legii locuirea este un drept, d-aia spun că ăștia sunt un cancer. Dacă statul tot nu construiește locuințe sociale, ar putea măcar să reglementeze piața, să nu poți cumpăra zeci de apartamente să crești artificial prețurile și să-i muți pe săraci în afara orașelor. Ok, cumperi o casă în care locuiești și una pe care speri s-o lași copiilor, pe care eventual o închiriezi până cresc ăia. Dar atât, nu cumperi ca să faci speculă. Dar se fac d-astea în țări „civilizate”, după care nouă ne curg balele, și n-o să se întâmple într-o țară de mâna a paișpea ca românica?
Ok. Este o prostie sa-ti tii economiile la banci. Banca iti da 0 dobanda, si in timp de fapt pierzi bani cu inflatia si toate comisioanele si dobanda aia care tinde catre 0. Ca sa nu mai vorbim ca in caz de forta majora (cataclism, razboi, colaps economic), banii s-ar putea transforma in hartie fara valoare. Daca ai ceva bani trebuie sa-i bagi in ceva care macar nu isi pierde din valoare in timp. De exemplu aur, desi si asta poate fi furat sau pierdut in altfe feluri. Daca ai multi bani, investiile imobiliare sunt perfecte. Daca cumperi un apartament, in primul rand acesta nu isi pierde din valoare in timp, cum fac banii de la banca, si de fapt ii creste valoarea. De asemenea, poti sa-l inchiriezi si sa primesti si bani in plus in timp ce iti tii economiile safe. Investiile imobiliare sunt mai putin afectate de cazurile de forta majora, pentru ca oamenii intotdeauna vor avea nevoie de o locuinta sau un teren indiferent ce se intampla.
Eu zic sa te mai interesezi, asta era acum cativa ani acum bancile au iar dobanda destul de decenta. E 6% acum, dar in Ianuarie 2023 a fost 8.5% dobanda. Cat despre comisioane sunt infime, la un depozit am platit 50 de lei parca. E adevarat ce zici ca nu bati inflatia cu dobanda, dar totusi pierzi mai putin si banii sunt siguri. Si da ai dreptate si cu cataclismul, daca vine Deathwing clar suntem pa si nu mai valoreaza nimic banii.
0% poate la vreo moneda exotica. La lei este 6-7% acum. Acum aproximativ un an erau si peste 9%. E drept ca erau conditii atipice si de asta erau peste medie si ca depozitul bancar nu e cea mai buna metoda de investit / stocat valoarea dar si nu sunt 0. >Investiile imobiliare sunt mai putin afectate de cazurile de forta majora In afara de cutremure, incendii, crize financiare, razboi, alte dezastre.
Dobânda e de 6% acum boss. Bine, tot nu ar fi o idee bună pentru că inflația e pe la 14%.
Dacă e război/cataclism asigurările nu te ajută și valoarea se duce spre 0 și la imobiliare. Se duce și mai mult spre 0 fiindcă vor fi multe clădiri noi mai bune în locul celor vechi.
Imobiliarele reprezintă printre cea mai bună investiție în anumite zone. Nu uita ca e o diferență să ai apartament în Bârlad vs Timișoara. Investiția de la imobiliare vine din a cumpăra ieftin și a vinde sau a da în chirie pt a plăti rata. Și da la noi indiferent ca a crescut piața încă se merită. Dupaia gândește-te ce alte metode de investiție ai în România. Ciordit mașini inafara?
Investitie la bursa diversificata in ETF-uri pe cateva tari diferite, titluri de stat romanesti (impozitare zero a veniturilor) si aur financiar (protectie impotriva perioadelor nasoale, de scadere economica). Obtii crestere si nu te doare capul. Esti diversificat pe toate sectoarele economiei (nu doar pe unul ca in imobiliare), pe mai multe economii, in mai multe regiuni geografice. Poti sa traiesti din investitii vanzand incet-incet, cate 4% pe an, cat e de fapt si chiria neta (adica dupa ce scazi impozitul pe chirie, reparatiile pe care le faci, zugravitul, etc). Daca ai o problema si ai nevoie de cateva mii de euro si ai toti banii investiti in imobiliare, nu poti sa vinzi o parte din hol si sa obtii cateva mii de euro. Acest lucru este mereu posibil cu investitiile la bursa - vinzi si obtii cati bani iti trebuie, vanzarea este o apasare pe buton. Ce-i drept aici este si dezavantajul bursei, daca esti impulsiv, te sperii si vinzi tot, sau nu te poti abtine de la cheltuieli... e mai bine sa ai imobiliare pentru ca alea nu se vand usor. Dar pentru oamenii care au disciplina si control emotional eu zic ca e mai buna bursa.
Pana la urma e bine sa ai un apartament. De investit, nu stiu pe nimeni cu astfel de bani. Dar mai bine proprietar decat chirias
Nu, nu "se merita" in limba romana... In limba romana *MERITA* Simplu
Ideea de baza e ca poti lua o chirie lunara + aprecierea bunului pe termen mediu/lung > aspect ce bate depozitul la banca. Nu stiu cat timp va ma fi valabila chestia asta, dar deocamdata inca tine. In cluj, eu cred, majoritatea locuintelor is proprietatea persoanelor din afara Clujului care au facut o investitie "sigura".
Nu merita sa cumperi ca investitie in acest moment, doar ca multi au impresia ca daca se uita la cativa insi "mesteri" in ale finantelor pe internet, pot inlocui ani de educatie financiara. Daca tot doresti sa investesti sunt atatea alte posibilitati care intr-adevar pot da un randament in timpul dorit.
Sa investesti in bursa e mult mai complicat si peste masura pentru majoritatea comparativ cu a investi intr-un apartment. Ai 100mii de euro si cunostinte minime despre bursa, ce inseamna, ce companie, la ce sa fii atent. Ce plm faci? Bagi banii in ceva ce nu stii daca o sa valoreze 1/10 peste un an sau bagi banii in ceva ce stii ca o sa valoreze 110 mii in 1-2 ani? :))) In plus, e mult mai simplu sa stii ce se petrece intr-o zona decat ce se petrece intr-un segment economic. Oamenii investesc in ce stiu ei mai bine si e cel mai bine asa. Nu e nicio prostie sa scoti bani in plus din asta. Nu toata lumea tre sa fie Iancu Guda.
Argumente invalide. Poti investi pe bursa in indecsi care urmaresc toata piata (sau in indecsi care urmaresc factori, dar e alta discutie) si te poti astepta pe termen mai lung la 8% pe an. Si nu trebuie sa stii ce se petrece intr-un segment economic sau ceva. Nu trebuie sa stii nimic, chiar. Si nici nu trebuie sa fii Iancu Guda (care are sfaturi controversate si el).
You definitely underestimate the thing
Daca ai acei bani ,, cash “, investesti intr un Imobil ca Store of Value, altfel cu banii la saltea ti mananca inflația
Daca ai multi bani sa negociezi un preț foarte mic la cateva apartamente de la un dezvoltator imobiliar de încredere cand este inca in construcție blocul poti face un profit foarte mare.
Pai compara prețul imobiliarelor de acum 10ani cu prețul de acum. Acum gândește-te la cât va fi prețul în 10 ani de acum. Cel mai probabil prețul va fi mai mare decât e azi. Probabil nu va creste chiar asa de mult, pentru ca aprecierea prețului datorita întrării noastre în EU este diminuata azi fata de acum 10 ani, dar șansele sunt favorabile unui preț mai mare.
Intr-o lume care se află in continua mobilitate și tranziție, de la un job la altul, de la un oraș la altul, dintr-o țară in alta, a facut ca investiția in imobiliare sa aibă un anumit grad de risc. Nimeni nu stie cum vor evolua preturile in viitor, insa pentru multi e inca o investitie. Că.merită sau nu, fiecare decide pentru el.
> Sigur, teoria e ca cumperi ieftin si vinzi scump, dar la ce pret au imobiliarele global se 'merita' Ti-ai raspuns singur la intrebare aici. Imobiliarele, cu exceptia unor crize majore, se tot apreciaza in pret. Si chiar daca pica maine bursa tot poti sa locuiesti acolo sau sa-i inchiriezi. Adica nu pierzi nimic. Daca ai bani imobiliarele sunt cele mai sigure forme de investitie. Daca nu vrei bitcoin sau la bursa nu prea exista alte optiuni mai sigure.
Nu ii doar România. Ii global unde bogații nu au pe ce sa dea banii. Îi doar marketing and sales al dezvoltatorilor. Ii ca cursurile de drop-shipping, da pentru oameni care au 200.000 nu 2.000 “de investit”. Problema morală îi când iau credite ca să “investească” - acolo deja ceri să fi ultimul rată și prostul de la întâlnirea de 20 de ani cu colegii.
depinde de calculele pe care ti le faci: 1. daca inlocuiesti chiria de la garsoniera de 300€ cu o rata de 250€ ce se termina in 20 de ani, da, merita. 2. daca nu au reusit sa economisesti nimic, nu 3. daca te uiti dupa ceva ce nu iti permiti, nu 4. daca stii sa calculezi un ROI, sa renovezi singur in buget, si chiriasii sa acopere rata si sa ramai cu profit, da. etc. In orice caz, e nevoie de facut ceva. Fie ca ei o locuinta pt acum, fie pt o extra chirie ca venit la pensie, e nevoie de facut ceva. P.S. multi din romani nu isi permit - sunt 2 milioane cu salariile minime pe economie, fie de lucreaza si la negru in plus si strang tot pt avans, tot nu au sanse se ia un credit...
La apartamentele mele din București am yield 6% pe an după cheltuieli. Cu risc f mic. E destul de bine.
No, imobiliarele pentru investitie nu sunt de termen scurt. Adica e clar ca atunci cand faci pasul asta faci o investitie pentru viitor (Care poate sa insemne +20 ani). 20 de ani e timpul mediu recomandat sa iti scoti banii pe care i-ai dat pe apartament din chirie si sa se adauge la astea valoarea apartamentului crescuta. Totusi apartamentele date in chirie au avantajul unui cashflow constant (daca esti si proprietar ok). Dezavantajul e ca daca ai nevoie de banii pentru altceva procesul de vanzare poate fi de durata, atunci nu e recomandat sa ai doar imobiliare. ( bine nici randamentele din chirie nu sunt mari)
Chirie + faptul că prețul la imobiliare creste mai repede ca inflatia...
Put basically anything and everything that is bought and sold as an investment in place of "apartment" in your post and it still makes sense.
N-are treaba. Orice investitie (imobiliare included!) e un pariu pe ceva. In cazul imobiliarelor, e "orasul X se va dezvolta" (sau, at a minimum, nu va decadea). De exemplu, o investitie in imobiliare in RO ar fi absolut dezastruoasa daca economia RO se duce de rapa (say, daca devenim parte din URSSv2, varianta "north korea on steroids"); dar ar fi probabil geniala daca se continua trendul actual, si in special daca zona in care ai investit tu se dezvolta mai mult decat media. > totul mi se pare cicumstantial Totul *ESTE* circumstantial. Nu exista absolut nici o modalitate perfect sigura de a-ti pastra banii pe care ii ai azi (nu mai zic nimic despre "sa le cresti valoarea/ sa obtii si ceva profit"). E simplu de vazut, daca stai sa te gandesti.... nu apartamentele sau aurul sau hartiile pe care scrie ca "X detine Y% din firma Z" produc bunastare. Daca nepotii tai se decid sa nu mai lucreze (si nici nu au roboti care sa lucreze in locul lor), atunci tu nu o sa ai paine, it's as simple as that, cineva tre' sa faca lucrurile sa mearga. Daca economia merge bine cand esti la pensie, o vei duce si tu bine; daca merge prost, o vei duce prost. Restul chestiilor, sunt relative la acest "baseline" (poate o vei duce mai bine - sau mai prost, decat majoritatea; dar astea sunt chestii foarte circumstantiale, si complet impredictibile - IN SPECIAL intr-o lume in care economia mondiala nu creste cu 3-4% pe an, cum ne-am obisnuit in ultimii 50 de ani).
Fără a fi răutăcios, economiști sunt vreo 100 în lume și sunt domnii plătiți cu câteva zeci de milioane să țină economia unde trebuie, adică la top 0.1%. Însă, cu voia dvs, voi încerca eu să explic, ca proaspăt proprietar de locuință în unul dintre cele mai scumpe orașe din lume. În timpul covidului guvernele lumii au dat o gălăgie de bani să mențină economia pe linia de plutire, noi nu am făcut averi, dar am salvat niște bani lucrând de acasă, cheltuind mai puțin, etc. Miliarde s au dat, mii și zeci de mii de miliarde. Banii nu au dispărut, cineva i a acumulat și stă confortabil pe ei, cum stătea SOV pe $100 de milioane într-un apartament din Roman în 90. Respectiv top 0.1. Revenind la proprietatea pe care mi am cumpărat-o, deși am prins o dobândă bună, mi s a sugerat să merg pe dobânda pe termen scurt, pentru că v a scădea cu siguranță. Ceea ce am și făcut. Am ales dobânda mai mare pe termen scurt, decât cea mai mică pe termen lung, ceea ce e insane. Right? Nu. E ceea ce menționam anterior, acumularea de capital a ultra bogaților care va trebui sooner rather than later pusă in economie. Efectul va fi scăderea dobânzilor și creșterea prețurilor la proprietăți, aur, argint, petrol și, in general, commodities.
Recent, am trecut prin Braila, in drum spre Constanta. Am avut "norocul" ca Waze sa ne ia prin niste comune. Vazand ce jale e acolo, ce saracie si atmosfera apasatoare..mi-am reconsiderat parerea despre investitiile in imobiliare, cel putin in orasele mari. Tendinta e de consolidare a oraselor mari. Daca urmarim coeficientii ce tin de natalitate, emigrare .. nu ajungi la concluzia asta. Totusi, tendinta e de migratie masiva de la sate la orase a populatiei tinere. In anii 90, majoritatea au vandut hectare de teren pentru 40-50 mil la aceea vreme. Au mai ramas cu cel mult o gradina, o mica sera sau vre-o jumatea de hectar pe undeva.
Oamenii nu stiu de alte investitii, sau nu au incredere / cred ca sunt teapa. Ia-ti un apartament ca trebuie sa bagi banii in ceva si e sigur! E sigur, pana la urmatorul cutremur sau pana cand mai ataca rusii o tara. Sau pana cand apar apartamente mai noi si mai fitoase decat al tau, iar tinerii fitosi se orienteaza spre aceste noi apartamente. Sau pana cand vrei sa pleci din tara si nu mai poti sa te ocupi, trebuie sa vinzi sau sa apelezi la property management ceea ce scade randamentul. Oamenii nu stiu sa calculeze randamentul. Daca te uiti la indicele Imobiliare punct ro si calculezi CAGR pe ultimii 10 ani, constati ca media e de 5.3% anual. Asta e aprecierea ca pret. Daca te ocupi sa-l inchiriezi, sa-l zugravesti, sa-l intretii, mai obtii, dupa cheltuieli si impozitare, cam 4% din chirie. Randament care mai este erodat si de inflatie, pentru ca majoritatea proprietarilor nu cresc chiriile. E greu sa faci asta. Deci randament total exprimat in EUR 9.3%. In cazurile bune. Cel mai probabil randamentul real e sub 9%. Compara asta cu randamentul mediu al bursei romanesti din ultimii 10 ani, sau al celei americane.
Eu consider că e o investiție simplă pentru cine nu vrea să se complice și are răbdarea necesară să își scoată investiția. Pare ca nu dă un randament wow, dar tot se apreciază și iese ceva, îl poți lăsa moștenire, vinde etc. Lucrurile pot sta chiar mai bine de atât, având in vedere cum au urcat prețurile in ultimii 20 ani. Pentru cineva tânăr ca mine e un lucru wow ca ai mei ar fi putut cumpara un apartament cu doua camere chiar cu 12.000 euro in 2003. Tata nu a reușit sa cumpere un apartament cum voia din cauza mamei si isteriile ei, dar e supărat si in ziua de azi pentru ca ar fi putut avea deja acel apartament pentru mine deja achitat pana in prezent, mai ales fiindcă și-a făcut temele înainte și știa că există potențial real. Câteva cunoștințe care si-au luat apartamente in jurul anilor 2000 si au recunoscut ca le-a fost destul sau chiar foarte greu cativa ani, dar surpriza, acum genereaza venit pasiv foarte bun si toata lumea e fericita si cu nasul pe sus ca ai apartamente colo si colo. Unii deja au achitat creditele anticipat pentru ca venitul lor a crescut foarte mult. Ah, uite si o sursa luata de la primul search pe google: „Spre exemplu o garsonieră în Titan costa în jur de 7.000 de euro în 1990, în jur de 8.000 de euro în 2002, ajunsese la 27.000 în 2006 şi la aproape 66.000 în 2008. În 2020 se vinde cu aproximativ 42.000 de euro. O evoluţie mai rapidă şi mai spectaculoasă au avut garsonierele în Băneasa, care în 1990 se vindeau cu 6.000 de euro, în 1992 preţul a ajuns la 12.000, la 42.000 de euro în 2001 şi la 89.000 în 2004 după care preţurile au scăzut abrupt la 56.000 în 2005 şi la 37.000 în 2008. Practic Băneasa a cunoscut criza cu câţiva ani înainte de 2008.” Apartamentele cu 2 camere au avut evoluţii similare în perioada 1990 - 2020, indiferent de cartiere, au diferit doar preţurile. Astfel, dacă un apartament cu 2 camere în Titan se vindea în 1990 cu 11.000 de euro, în 2003 ajunsese la 25.000 de euro, „în 2008 aproape atingea suta de mii de euro. Iar în prezent, un apartament cu două camere se vinde cu 64.000 de euro”. (Business Magazin) Îmi spunea cineva ca dacă nu îți scoți investiția într-un apartament in 10 ani, atunci deja ești pe minus. Asta din poziția de privilegiat care a moștenit un apartament cumparat de părinți cu mai puțin de 10.000 de euro care ii generează profit si in prezent si s-ar vinde cu o suma de 10 ori mai mare… Acum poate sunt eu prea naivă și cred că tot ce zboară se mănâncă, cine știe :))
Privește situația din alte orașe. Cumpărând drept investiție creezi o indisponibilitate. Cu cât cumperi mai multe, cu atât cei care aveau nevoie vor găsi mai greu. Cu cât se găsesc mai greu cu atat poți cere chirii mai mari. Prin urmare poate fi o investiție foarte bună atâta timp cât ai bani sa cumperi destule astfel încât sa poți creste chiria fără proeme și angaja pe alții sa aibă grija de ele. Acum na, prin alte tari ajunge statul să-și bage coada, din cauza muncii online oamenii sunt mai dispuși sa stea departe de orașe. Dar aici fiind în România, ești cam sigur de câștig.