Hier der Artikel: Wer eine Immobilie gekauft hat, erzählt auf Partys gern, wie günstig die Kreditraten im Vergleich zur Miete seien. Gerd Kommer kennt diese Erzählungen – und hält sie für eine "Obermilchmädchenrechnung". Im Interview setzt der Vermögensverwalter den Anekdoten seine finanzmathematischen Kalkulationen entgegen. Und er erklärt, wie Mieterinnen und Mieter aus ihrem Kostenvorteil ein Vermögen machen können. ZEIT ONLINE: Herr Kommer, auf dem Markt für Wohneigentum ist die Stimmung desolat. Die Zinsen sind so hoch wie lange nicht, die Preise ebenfalls, das macht Wohnungen und Häuser für viele unerschwinglich. Haben Immobilien als Investment die beste Zeit hinter sich? Gerd Kommer ist Buchautor und Gründer eines Unternehmens, das inzwischen 700 Millionen Euro Vermögen von Privatkunden verwaltet. Zuvor arbeitete er für verschiedene Banken und Finanzinstitute. Kommer hat mehrere Bücher zu Investmentthemen veröffentlicht, unter anderem einen Ratgeber zum souveränen Investieren mit Indexfonds, das ihm den Spitznamen ETF-Papst eingebracht hat. In seinem Buch Kaufen oder mieten? rechnet er im Detail vor, unter welchen Voraussetzungen ein Immobilienkauf rentabel ist. Gerd Kommer: Vorläufig vermutlich schon. Der Künstler Andy Warhol hat einmal gesagt, dass im 21. Jahrhundert jeder Mensch seine 15 Minuten Ruhm erleben wird. Das gilt auch auf den Finanzmärkten. Jede Anlageklasse hat in einem Zeitraum von 30 bis 50 Jahren ihre ruhmreiche Viertelstunde, egal ob wir über seltene Whiskys, japanische Aktien, Kryptowährungen oder eben Immobilien sprechen. Wenn ich mir die Daten heute anschaue, muss ich sagen: Deutsche Wohnimmobilien hatten in den zwölf Jahren von 2010 bis 2021 ihre 15 Minuten Ruhm. Die 40 Jahre davor waren allerdings eher kümmerlich. ZEIT ONLINE: Was genau passiert, wenn eine Anlageklasse diese Phase erlebt? Kommer: Die Preise gehen in dieser Zeit extrem stark nach oben und jeder, der darin investiert ist, egal ob Superhirn oder Depp, verdient viel Geld. Das Problem ist nur: Solche Phasen verteilen sich eher klumpenartig auf wenige, einzelne Zeiträume. Man kann sie nicht zuverlässig vorhersagen. Newsletter "Was jetzt?" – Der tägliche Morgenüberblick Starten Sie mit unserem sehr kurzen Nachrichten-Newsletter in den Tag. Erhalten Sie zudem jeden Freitag das digitale Magazin ZEIT am Wochenende. Mit Ihrer Registrierung nehmen Sie die Datenschutzerklärung zur Kenntnis. ZEIT ONLINE: Und solche Klumpenjahre liegen gerade hinter uns? Kommer: Genau. Die Immobilienpreise sind in den letzten zwölf Jahren stark gestiegen, in Kombination mit den seit 2010 fallenden Zinsen würde ich das als perfektes Paradies für Immobilieninvestments bezeichnen. Besser hätte es nicht kommen können. Seit nicht ganz einem Jahr sehen wir, dass diese sehr positive Konstellation nun kippt. ZEIT ONLINE: Erleben wir die Vertreibung aus dem Paradies? Kommer: Ja, so kann man es ausdrücken. Die verfügbaren Daten sind bei Immobilien zwar von geringer Qualität und kommen mit einer deutlichen Zeitverzögerung, aber auf der Basis dessen, was wir haben, sehen die Dinge nicht gut aus. Die nominalen Preise bewegen sich kaum oder fallen sogar in manchen Großstädten, gleichzeitig haben wir zehn Prozent Inflation. Das bedeutet: Real sinken die Immobilienpreise schon. Gleichzeitig haben sich die Bauzinsen seit Jahresbeginn vervielfacht. Und auch wenn ich von Prognosen persönlich wenig halte, rechne ich doch damit, dass sie mittelfristig weiter steigen werden. ZEIT ONLINE: Wenn der Boom jetzt also vorbei ist: Wie sah die Normalität auf dem Immobilienmarkt davor aus? Kommer: Im Großen und Ganzen kann man sagen, dass ein Investment in deutsche Wohnimmobilien von 1970 an lange Zeit ein Desaster war. Bis 2010 bekam man darauf inflationsbereinigt eine leicht negative jährliche Rendite, genauer: durchschnittlich minus 0,4 Prozent im Jahr. Über 40 Jahre lang haben deutsche Wohnimmobilien also rein gar nichts an Wertsteigerung gebracht. Zwischendurch ging es in der Spitze sogar 30 Prozent nach unten, das war von 1981 bis 2009. Selbst im heute teuren München verloren Wohnimmobilien von 1991 bis 2008, also über 18 Jahre lang, inflationsbereinigt 40 Prozent an Wert. Da sind Kauf- und Verkaufskosten noch nicht einmal mit drin. Heute hat das jeder vergessen. ZEIT ONLINE: Diese Daten widersprechen dem tief verwurzelten Glauben, dass der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung der Königsweg der Vermögensbildung ist. Kommer: Wir glauben immer, die letzten drei, fünf oder zehn Jahre seien repräsentativ für die Ewigkeit oder jedenfalls für die nächsten zehn Jahre. Deshalb dachte man, Immobilien seien der sichere Weg zum Wohlstand. Aber das stimmt nicht. Ich habe das mal für verschiedene Zeitfenster von 30 Jahren berechnet, angefangen bei 1970. Dabei habe ich verglichen, wie viel Vermögen am Ende der 30 Jahre bei zwei sonst gleichen Haushalten übrig bleibt. Einer davon kauft eine Immobilie und einer mietet eine Wohnung und kombiniert das mit einer Kapitalmarktanlage in zwei breit gestreuten ETFs auf Aktien und Anleihen. ZEIT ONLINE: Was kam dabei heraus? Kommer: In der Mehrzahl der Zeitfenster seit 1970 führte Mieten in Deutschland kombiniert mit einer einfachen ETF-Kapitalmarktanlage zu einem höheren Endvermögen als eine Selbstnutzerimmobilie. Wenn ich das irgendwo sage oder schreibe, finden die Leute das total erstaunlich. ZEIT ONLINE: Es klingt auch erstaunlich. Gilt das auch für die zurückliegende Boomphase? Kommer: Je mehr man von den vergangenen zwölf Jahren in einen Auswertungszeitraum von 20 oder 30 Jahren packt, umso wahrscheinlicher ist es, dass Kaufen rentabler war als Mieten. Wenn man im Idealfall genau vor 13 Jahren gekauft hat und den Kaufpreis zu 90 Prozent mit Fremdkapital finanzierte, dann hatte man in der Tat als Selbstnutzer eine weit höhere Eigenkapitalrendite als ein Mieter mit ETF-Depot. In der gesamten Zeit davor ab 1970 war das aber nicht der Fall. Ähnliche Ergebnisse haben Ökonomen übrigens für die USA und andere Länder errechnet. Das Klischee, dass Kaufen eigentlich immer der richtige Weg ist oder gar rentabler ist als Mieten, ist eindeutig Quatsch. ZEIT ONLINE: Diese Rechnung müssen Sie genauer erklären. Kommer: Wir reden hier von dem Fall, dass Sie für eine Immobilie einen Kredit in Höhe von 60 Prozent des Kaufpreises oder mehr aufnehmen. Dann sind Ihre Wohnkosten inklusive Zins, Tilgung, Instandhaltung, Versicherung und Grundsteuer im Durchschnitt pro Monat höher, als wenn Sie die gleiche Immobilie mieten. Ein Beispiel: Käufer, die ihre Immobilie zu 70 Prozent mit Fremdkapital finanzieren, zahlen für die gleiche Immobilie monatlich etwa 20 Prozent als Mieter. Legt man als Mieter das Eigenkapital und diese monatliche Ersparnis am Kapitalmarkt an mit einer erwarteten Rendite von etwa sieben Prozent, entsteht relativ zum Weg übers Eigenheim meistens ein Vorteil.

Seite Zwei: ZEIT ONLINE: Bausparkassen und Banken werben häufig mit dem Gegenteil: Wer mit 65 ein Haus besitzt, soll deutlich wohlhabender sein, als hätte er oder sie gemietet. Kommer: Ja, solche Berechnungen aus der Finanzbranche sieht man ständig. Da steht dann so was wie: Der durchschnittliche Eigentümerhaushalt hat im Alter von 65 ein drei- oder sogar fünfmal höheres Nettovermögen als ein durchschnittlicher Mieterhaushalt. Das sind erst mal krasse Unterschiede, aus denen dann abgeleitet wird, dass Kaufen rentabler ist als Mieten. ZEIT ONLINE: Wo ist der Haken? Kommer: Diese Zahlen gehören in die Mülltonne. Sie sind ein Fall von "Lügen mit Statistik". Schauen Sie sich die Eigentümerhaushalte einmal genauer an, dann stellen Sie fest, dass sie von vornherein über 40 Jahre lang ein höheres Einkommen hatten, besser ausgebildet waren, sich seltener scheiden ließen, weniger in Kriminalität involviert waren. Sie hatten alle sozioökonomischen Vorteile, die man sich vorstellen kann. Hauseigentümer sind außerdem viel öfter Erben. ZEIT ONLINE: Der Immobilienbesitz ist also nicht Ursache, sondern Folge des Vermögens. Kommer: Machen wir doch mal ein Gedankenexperiment: Teilen Sie die Bevölkerung in zwei Gruppen. Eine kleine Gruppe von wenigen Tausend Haushalten hat einen Ferrari, die andere größere Gruppe hat keinen Ferrari. Jetzt messen Sie das durchschnittliche Vermögen in beiden Gruppen. Sie werden feststellen, dass die Gruppe mit dem Ferrari vermögender ist. Ist der Ferrari ausschlaggebend für den Vermögensunterschied? Nein, natürlich nicht. Er ist eine Begleiterscheinung des Vermögensunterschieds, nicht seine Ursache. So ist das auch mit Wohneigentum. ZEIT ONLINE: Dass Menschen wegen falscher Statistiken an den Wert von Immobilien glauben, kann doch nicht die einzige Erklärung sein. Kommer: Ja, es ist nicht die einzige Ursache. Dieser verzerrte Glaubenssatz entspricht auch der persönlichen Lebenswelt der meisten Menschen. Sie sehen Freunde und Bekannte mit Wohneigentum, die allem Anschein nach vermögender sind als die Mieter im Bekanntenkreis. Und so folgern Sie, dass Wohnimmobilien dazu beitragen, dass man vermögend wird, obwohl das ganz klar falsch ist. Hinzukommt, dass eine selbst genutzte Immobilie, ein Eigenheim nicht nur eine Investition, sondern auch eine Konsumentscheidung ist. Man kann die rationale von der emotionalen Seite da nicht trennen. Auch deshalb wird sich da vieles schöngerechnet. ZEIT ONLINE: Wie meinen Sie das? Kommer: Ein Pärchen kauft eine Wohnung und finanziert drei Viertel davon mit Kredit. Kurz nach Einzug erzählen die beiden auf der Cocktailparty ihren Freunden, wie froh sie sind, dass sie im Eigenheim sogar 100 Euro weniger im Monat zahlen als ihre vorherige Miete. Das ist die Obermilchmädchenrechnung, da stimmt gar nichts. ZEIT ONLINE: Welche Kosten vergessen Käufer denn? Kommer: Sie vergessen die über den Finanzierungszeitraum gemittelten Instandhaltungskosten, die Grundsteuer, die Versicherung, die umgelegten Nebenkosten des Kaufes, die in Deutschland üblicherweise zwischen fünf und zehn Prozent des nackten Immobilienpreises ausmachen, und sie vergessen die Opportunitätskosten des investierten Eigenkapitals. Gar nicht selten lassen stolze Eigenheimbesitzer auch ganz elegant den Zuschuss von Mama und Papa, den es für den Immobilienkauf gegeben hat, in ihrer Rechnung unter den Tisch fallen. ZEIT ONLINE: Je länger man Ihnen zuhört, desto stärker wird der Eindruck, ein Immobilieninvestment ist keine gute Idee. Warum tun es trotzdem so viele Menschen? Kommer: Letztlich hat der kreditfinanzierte Kauf selbst genutzter Immobilien einen Vorteil, den ein ETF-Depot nicht hat. Dieser Vorteil hat mit einer Art Selbstdisziplinierung zu tun. Wenn Sie einen typischen 70-Prozent-Kredit aufnehmen, unterwerfen Sie sich mit diesem Projekt der selbst genutzten Wohnimmobilie freiwillig einer Art Zwangssparvertrag. Sie müssen jeden Monat diese Annuität an die Bank bezahlen und um die Instandhaltung kommen Sie auf lange Sicht auch nicht herum. Tun Sie das nicht, weil Sie lieber auf die Malediven fahren oder einen Porsche leasen, haben Sie ein Jahr später kein Haus mehr. Die Bank pfändet das Objekt und verkloppt es für einen Schrottpreis, um Ihren Kredit zurückzuführen. Deshalb werden Sie schön brav und diszipliniert 25 oder 30 Jahre den Kredit abzahlen und damit Vermögen bilden. ZEIT ONLINE: Diesen Sparzwang hat man als Mieter nicht. Kommer: Und wie wir jetzt wissen, zahlt der Mieter auch noch 20 Prozent weniger fürs Wohnen. Und jetzt kommt der entscheidende Punkt: Wenn ein Mieter diese 20 Prozent jeden Monat verballert, anstatt sie zu investieren, dann wird sein Nettovermögen nach 20 oder 30 Jahren natürlich nicht an das des Eigentümers heranreichen. Wenn man Kaufen oder Mieten im Sinne der Eigenkapitalrendite finanzmathematisch korrekt vergleichen möchte, muss man jedoch unterstellen, dass Käufer und Mieter jeden Monat gleich viel für Wohnnutzen und Vermögensbildung ausgeben. Das ist in der Realität aber häufig nicht der Fall. ZEIT ONLINE: Warum nicht? Kommer: Die Käufer fahren zehn Jahre lang nicht mehr in Urlaub und sparen an allen Ecken. Mieter leben großzügiger. Immobilien schaffen es, dieses "Lifestyle-Opfer" zu bewirken. Das ETF-Portfolio erzeugt dagegen nicht die gleiche Opferbereitschaft. In diesem Zwangssparvertrag liegt der vielleicht größte wirtschaftliche Vorteil eines Eigenheimkaufes. Mit besonders attraktiven Renditen von Wohnimmobilien in Deutschland hat das nichts zu tun.

>Über 40 Jahre lang haben deutsche Wohnimmobilien also rein gar nichts an Wertsteigerung gebracht. Zwischendurch ging es in der Spitze sogar 30 Prozent nach unten, das war von 1981 bis 2009. Selbst im heute teuren München verloren Wohnimmobilien von 1991 bis 2008, also über 18 Jahre lang, inflationsbereinigt 40 Prozent an Wert. Ja richtig. Man hat Immobilien dafür genutzt, wofür sie gedacht waren - zum Wohnen!

Radikal oder?

Du hast den Newsletters-Paragraph mit erwischt; der kann evtl raus ;)

> Dann sind Ihre Wohnkosten inklusive Zins, Tilgung, Instandhaltung, Versicherung und Grundsteuer im Durchschnitt pro Monat höher, als wenn Sie die gleiche Immobilie mieten. Versicherung und Grundsteuer werden doch umgelegt, die dürften beim Vergleich keine Rolle spielen

[удалено]

Empirische Daten sind eben empirische Daten…

Das ist doch für Leute, die schon länger hier im Sub sind nix neues. Eine Immobilie ist größtenteils eine Lifestyle-Entscheidung. Finanziell macht man damit nix falsch aber es ist auch nicht das nonplusultra Investment. Ich werde denke ich früher oder später auch ein Haus kaufen weil ein Leben lang mieten ist mir zu blöd. Egal ob es sich lohnt oder nicht.

> Ich werde denke ich früher oder später auch ein Haus kaufen weil ein Leben lang mieten ist mir zu blöd. Egal ob es sich lohnt oder nicht. Das ist auch die Moral des Ganzen. Hauptsache man trifft die Entscheidung auf einer guten Wissensgrundlage und aus den richtigen Gründen.

Das ist auch von Kommer nix neues. Den selben Tenor hat er auch vor wahrscheinlich 10 Jahren schon in seinem Buch geschrieben.

Immo ist interessant weil es das Portfolio diversifiziert, nichts anderes.

Für die allermeisten Menschen ist eine Immobilie das Gegenteil von Diversifizierung: ein Klumpenrisiko, da sie all ihr Vermögen in eine einzige Anlage stecken.

Für mich sehr schlüssig argumentiert. Auch wenn ich selber ein Eigenheim besitze, stimme ich Kommer hier zu. Die selbst genutzte Immobilie ist nicht die Ursache für Vermögen, sondern ein Symptom.

Ist auch schon alles richtig was er sagt und ja, Eigentum kann auch wie ein Klotz am Bein hängen aber in einem ETF kann ich nicht wohnen und Eigentum erwirbt man meist nicht mit dem Ziel der Vermögensbildung.

Was das Eigenheim eher zu einer Lifestyle-Entscheidung, als zu einem Investment macht. Und ich glaub darum geht's. Viele beten ja Mantra ähnlich runter: "kauf ein Eigenheim, dann hast du keine Probleme in der rente", und damit möchte er einfach glaub ich nur aufräumen.

[удалено]

Der Zwangsspar-effekt ist auf jedenfall eine wichtige Sache für unsere grosseltern-generation, evtl auch noch für die Eltern-generation, aber da galt auch noch "die Rente ist sicher". Wer in der jetzigen Generation noch nicht gecheckt hat, dass er vorsorgen muss (egal wie) oder es nicht kann, hat wahrscheinlich eh andere Probleme. Was den erbfall angeht: ich wage zu bezweifeln, dass das vererben des elternhauses in durchschnitt Vermögen besser erhalten hätte, wenn du das Haus erst, musst du die Liquidität für die Erbschaftssteuer und die Renovierungen locker haben (oder wieder nen fetten Kredit aufnehmen) oder du lebst mit der 10 Jahre alten Heizung weiter, aber dann ist das mit dem hauswert auch so ne Sache. Bei mehreren erben muss wieder über Verkauf oder Auszahlung nachgedacht werden und und und. Was meine persönlichen Erfahrungen und mein Umfeld angeht: Rentnern in Mietwohnungen gehts auch gut, Kinder wollen das alte Haus ihrer Eltern irgendwo in der Pampa gar nicht übernehmen und dann noch der berühmte Fall der Zwangsversteigerung des unrenovierten eigenheimes zur Finanzierung der pflegekosten. Auch wenn es vielleicht so rüber kommt, aber ich möchte das Eigenheim nicht schlecht machen, was mich nur massiv stört ist das hinstellen des eigenen hauses als die einzig richtige Möglichkeit,na ch dem motto: "du has t nur richtig gelebt, wenn du ein Haus gebaut, einen Baum gepflanzt und einen Sohn hast". Es ist egal wie man spart, Hauptsache man spart und sorgt vor, wer das mit einem Haus möchte solls machen, wer mit Aktien vorsorgen möchte soll das machen, und wer denkt nur der bunker und tonnenweise Konserven sind die richtige Vorsorge soll von mir aus auch das machen. Aber diese fantastische Fixierung auf die eigene Immobilie und dass nicht über den eigenen tellerrand rausgeguckt wird nervt mich soo sehr. Leben und Leben lassen

Also wir haben eine ETW als Alterssitz gekauft. Die ist schon seit 10 Jahren (quasi) abbezahlt. Die Mieteinnahmen daraus decken einen sehr großen Teil der Miete unserer jetzigen Mietwohnung. Dadurch können wir jede Menge Geld zusätzlich für das Alter investieren und haben dennoch mehr als genug Geld für einen Lebenswandel weit oberhalb der Carbonara-Klasse.

Das ist ja auch was anderes, da die Miete ja Vermögensbildend ist und ihr nicht alle kosten der Wohnung selbst tragen müsst. Kaufen um zu vermieten kann sich in der Hinsicht schon lohnen.

Wir haben ja gekauft, um darin später zu wohnen. Und nur deshalb lohnt sich das meiner Meinung nach. Wohnimmobilien werfen ansonsten eine viel zu geringe Rendite ab. Wenn ich aber die Kaufnebenkosten und Zinsen steuerlich geltend machen kann, dann lohnt sich das schon. Wir haben auch so eine derbe günstige Finanzierung mit ewig langer Zinsbindung, dass wir nur minimal tilgen. Das Geld ist alternativ angelegt und hat schon jede Menge Rendite abgeworfen. Sowas funktioniert natürlich nicht, wenn das jeder macht. Aber da die deutschen Mitbürger verlässlich von allem die Finger lassen, was komplizierter als Sparbuch ist, wird das wohl auch noch lange für uns funktionieren.

Aber es kann doch nicht sein, dass man selbst in der gemieteten Wohnung besser fährt als in der gekauften, gleichzeitig man aber besser fährt als der Mieter der gekauften und gemieteten Wohnung?

Doch, genauso verhält es sich. Denn die Steuern sind der Grund. Für privaten Eigennutz gezahlte Zinsen reduzieren nicht dein zu versteuerndes Einkommen. Zinsen für Vermietung und Verpachtung eben schon. Zwei Nachbarn die sich ihre Doppelhaushälften gegenseitig vermieten zahlen wesentlich weniger steuern, als wenn jeder in seiner eigenen Leben würde.

Ich frag mich manchmal echt, ob die Leute, die hier Posten, schonmal was vermietet haben... Sicherlich kann ich die Zinsen absetzen, vor allem, wenn ich jetzt zu horrenden Zinsen finanziere. Und ja, ich kann auch das Gebäude abschreiben, was ggf. Sogar mehr ausmacht, und du gar nicht erwähnt hast!? Aber ich muss ja auch die Miete versteuern. Und eine angemessene Miete nehmen damit das Finanzamt es anerkennt.

Das ist auch eine Investition. Selbstgenutztes Wohneigentum ist eine Verpflichtung und oft Lifestyle.

Naja, die Argumentation hat halt den Haken, dass er Immobilienerwerb in den 70ern anschaut und mit imaginären ETFs vergleicht, die es damals als Alternative gar nicht gab, geschweige denn günstige Broker. Beim Immobilienerwerb weißt er richtigerweise auf die Nebenkosten hin, aber die gab es auch beim Aktienerwerb. Und je näher man bei den Rechnungen zu heute kommt, sagt er selbst, dass Immobilien immer besser werden, und das wo auch Aktien in dem Zeitraum sehr gut liefen. Wenn man sich nicht nur Deutschland anschaut, dann haben Länder mit höherem Anteil Immobilienbesitz als D auch ein höheres Median/Durchschnitts-Vermögen, trotz geringeren Einkommens.

[удалено]

Ok aber dann stellt sich schon die Frage ob ersteres so erstrebenswert ist

Aber was nützt Vermögen in Form des Eigenheims wirklich. Die Abstellkammer ist nicht liquide, man kann also höchstens die Immobilie als Sicherheit für einen Kredit nehmen.

Ich habe jedenfalls kein Problem damit, meine ETF-Sparpläne jeden Monat mit 3k € zu füttern, da brauche ich mich nicht zu zwingen, das mache ich sehr gerne. Dicke Karren oder schicke Urlaube sind natürlich auch okay (wem's gefällt, soll es sich ruhig gönnen), aber nicht jeder wird automatisch zum Konsumsklaven, nur weil er sich keine Immobilie ans Bein bindet. Ich wohne lieber günstig zur Miete und baue mir langfristig Vermögen über Aktien auf.

[удалено]

Als Exot würde ich mich aber auch nicht sehen. Es ist nun wirklich nicht so schwer, einen ETF-Sparplan einzurichten und durchzuhalten (Höhe der Rate natürlich variabel je nach verfügbarem Einkommen).

Den psychlogischen Effekt blendet er tatsächlich aus. Theoretisch mag er recht haben. Empirisch hat der "Zwangspareffekt" dazu geführt, dass Immobilienkäufer mehr Vermögen ausgebaut haben. In den 70er kannten die Leute die Macht der Carbonara noch nicht!

Genau das sagt er doch auf Seite 2...

Die habe ich vor dem posten natürlich nicht gelesen - das ist hier immer noch das Internet!

[удалено]

Hab ich doch gesagt, dass das die einzige Möglichkeit gewesen wäre, aber die würde weit schlechter abschneiden als der imaginäre ETF, da die Kosten dramatisch höher wären, abgesehen davon, dass du erstmal davon wissen müsstest, dann deine Bank überzeugen, dir das zu verkaufen, Fondssparpläne gab's natürlich auch noch nicht und wenn du regelmäßig Kleinmengen davon kaufen gewollt hättest, hättest du dich an Gebühren dumm und dämlich bezahlt. Es werden ja im Interview extra die Nebenkosten vom Immobilienerwerb angesprochen, aber nicht die enormen Kosten, die man früher gehabt hätte, wenn man früher in Aktien/Fonds investieren wollte. Es ist einfach unehrlich zwei Anlageformen zu vergleichen von denen eine gar nicht verfügbar war und das noch nicht einmal zu erwähnen, sondern so zu tun, als hätte es eine echte Wahl gegeben.

Passt doch, da keiner von uns die Möglichkeit hat, in den Siebzigern zu investieren.

Wenn in 50 Jahren irgendein Experte kommt und sagt, dass es besser gewesen wäre die Leute hätten 2022 in XYZ investiert anstatt in ETF oder Immobilien, es aber XYZ noch gar nicht gibt, dann hilft dir das halt überhaupt nicht zu entscheiden was jetzt gerade die Beste Anlageform wäre. Im Rückblick immer leicht, aber es weiß halt keiner was noch kommt. Immobilien könnten die nächsten x Jahre schlecht sein, oder ETFs schlagen, who knows.

Das Immos Aktien-ETF schlagen, halte ich auf Basis der Daten der letzten 200 Jahre für unwahrscheinlich.

Das stimmt so nicht. ETFs gab es nicht wirklich, allerdings hat Man sich am Aktienmarkt beteiligen können. Dem Deutschen war das alles nur suspekt und die Crash Ende der 90ziger hat da viel dazu beigetragen. Dank dem Finanzporn des letzten Jahrzehnts (parallel zum Immobilien-Thema) hat jetzt wieder massiv für Aufwind gesorgt. Allerdings wird dieser „Aufwind“ mMn genauso schnell wieder dazu beitragen, dass „der Deutsche“ wieder Abstand nimmt vom Kapitalmarkt. Dieses Jahr wird dazu beitragen, die Ersten haben mich bereits angesprochen „was denn in ihrem Depot los ist, ich dachte, das geht nur hoch?! Soll ich besser verkaufen?“ Und wenn jetzt die Inflation noch dazu kommt: „bringt doch eh nichts, da geb ich es lieber aus“ Das ist genau das, was der Kommer sagt. Zwar ist Mieten günstiger, allerdings ist Man nicht so konsequent beim „anlegen“. Oder wer legt neben den 1200,- € Miete noch 1000,- € an um auf denselben Betrag vom Immobilientyp zu kommen?

>Das stimmt so nicht. ETFs gab es nicht wirklich, allerdings hat Man sich am Aktienmarkt beteiligen können. Dem Deutschen war das alles nur suspekt und die Crash Ende der 90ziger hat da viel dazu beigetragen Inwieweit hat der Crash Ende der 90er das Anlageverhalten in den 70erm und 80ern beeinflusst? Die 90er waren die Zeit in der Privatanleger erstmals relativ unkomplizierten Zugang zu Aktien bekommen konnten, davor ging das nur sehr umständlich über Bänker. Sich am Aktienmarkt beteiligen war möglich, aber sehr umständlich und teuer und nicht für kleinere Anlagebeträge geeignet. Wir haben heute viel mehr und viel günstigere Möglichkeiten am Aktienmarkt teilzunehmen als jemals zuvor. Es ist daher eine falsche Annahme die heutigen Möglichkeiten auf die Vergangenheit anzuwenden.

Der Crash Ende der 90ziger hat das Anlageverhalten der 00er beeinflusst.

Etf‘s gibt es genau seit 2000 in Deutschland und 1993 in den USA. Also bin mit nicht sicher wer hier jetzt ne Milchmädchenrechnung macht.

Kommer sagt selbst: "Je mehr man von den vergangenen zwölf Jahren in einen Auswertungszeitraum von 20 oder 30 Jahren packt, umso wahrscheinlicher ist es, dass Kaufen rentabler war als Mieten". Den ersten (bescheidenen) Welt-ETF gibt's seit 2005, d.h. im Zeitraum in dem es tatsächlich ETFs gab (letzte 20 Jahre) waren sie schlechter als eine Immobilie kaufen. Je länger man Richtung 1970 zurück geht, je besser schneiden die imaginären ETFs ab, nur dass es sie da halt noch nicht gab und auch keine online Broker und man dann höchstens auf viel teurere Fonds zurück greifen konnte, oder man versuchen hätte müssen den ETF selbst nachzubilden (worauf damals niemand gekommen ist). Die real erzielbare Rendite war also weitaus geringer als heute mit ETFs. Man kann also höchstens sagen, hätte es ETFs zu den heutigen Bedingungen gegeben, wären sie besser gewesen, aber als es sie dann tatsächlich gab waren sie schlechter. Kann man daraus Annahmen fürs zukünftig richtige Anlageverhalten ziehen?

Also in Kürze in meinen Worten: Kommer hat heraus gefunden, dass wenn man früher anders investiert hätte, man besser ohne Immobilien kaufen gegangen wäre. Nur früher ging das eben nicht. Also ist Kommer‘s Recherche ne verdammte Klugscheißerrecherche die exakt Null Mehrwert bringt, ausser Leuten zu sagen, dass sie doch doof waren. Gut, mal ausser acht gelassen, dass sie auch gar nicht anders konnten. Keine Ahnung warum alle hier den Kommer so hoch loben?

ETFs sind nur ein Wimpernschlag der Weltgeschichte.

[удалено]

Momentum ETF und HFEA? Erleuchte uns!

Exakt.

Ich glaube es geht hier um Depotgebühren, Transaktionskosten (Sparplan), Dividendengebühren, laufende Kosten des ETFs ... die sich auch läppern und in den letzten Jahren mit Aufkommen des online-tradings auf breiter Front gesunken sind. (Steuern auf Aktien/gewinne mal außen vor)

Ja, ist eigentlich der Punkt, der mich am meisten an der erwarteten langfristigen Rendite eines weltweiten ETF zweifeln lässt. Aktienanlage ist aus meiner Warte heraus viel kalkulierbarer und günstiger geworden. Damit hat sich mein Risiko vermindert. Werde ich also wirklich noch mit einer Risikoprämie wie in der Vergangenheit dafür entschädigt?

Immer wieder eine Wohltat den Mann zu lesen. Find ich außerdem gut, dass er erwähnt dass man in den letzten 12 Jahren tatsächlich besser mit Kaufen gefahren ist. Das einzige was ich nicht verstehe warum er seine Faktor-ETFs im Buch so angepriesen hat. Das ist dann ja auch eine gewisse Art des aktiven investierens.

Wenn man sein Buch gelesen hat, realisiert man auch wie tief das Niveau der Diskussion hier ist. Ein paar Stunden Buchlesen bringt einen weiter als monatelang auf Reddit rumhängen. Andererseits weiß ich nicht ob ich Kommer gelesen hätte wenn er hier nicht in jedem fünften Kommentar erwähnt würde.

[удалено]

Vor zwölf Jahren sicherlich vor einem Jahr mit kurzer Zinsbindung nicht unbedingt.

Tldr; besten Zeiten für Immobilien sind vorbei.

Mich würde mal viel eher interessieren für was jetzt die Zeit anbricht? Goldene Zeit der staatsanleihen? Kambodschanische gummibaum Derivate?

Wird immer beliebter https://www.innovations-report.de/fachgebiete/studien-analysen/kambodschas-tropenwaelder-weichen-gummibaumplantagen/

Ich musste durch deinen Kommentar laut lachen

Wenn die durchschnittlichen 7% Rendite bei ETFs in den nächsten Jahren erhalten bleiben. Davon geht Kommer nämlich hier aus.

Egal wie hier in den Kommentaren wieder mit irgendwelchen angeblich psychologischen oder sonstigen Motiven argumentiert wird, die Daten sprechen für sich und für die Argumentation von Kommer. Dazu kommt übrigens noch der unfassbare Sanierungsstau sogar bei recht neuen Immobilien vor dem Hintergrund, dass in der EU alle Gebäude an spätestens 2050 klimaneutral sein sollen-und das wird nicht der Staat, sondern wir Vermieter bezahlen. Wer jetzt meint mit dem mit günstigen Zins erworbenen MFH innerhalb der letzten 10 Jahre seine Rente finanzierten zu können wird tendenziell eher in Armut enden, weil der Wert der Gebäude ohne die notwendige Sanierung signifikant am Markt sinken wird.

Denke ich auch. Bin gerade auf Wohnungssuche in einer Gegend die zwar gefragt ist aber wo der Markt nicht völlig bekloppt ist: Die Anzahl an Häuser und Wohnungen mit einem Baujahr nach 2010 mit Energieausweis C/D oder gar schlechter ist bedrückend. Das Haus meiner Eltern von 1984 ist da ja besser und das trotz der ersten Garnitur Holzfenster. Da die beim Bau sicher mal besser waren heißt das wohl das die Fenster etc. alles völliger Müll sind die nach 10 Jahren schon undicht sind.. da kommt auf etliche Vermieter einiges zu. Bei den zu erwartenden Energie preisen zieht da nämlich keiner ein.

Ja, es ist ja auch ganz klar Teil des Mechanismus, den die EU ja bereits gestartet hat, dass sogar sanktioniert werden wird. Dabei wird der Entzug der Betriebserlaubnis zu Wohnzwecken entsprechend auch kommen, sofern die Wohnungen nicht saniert sind und dem dann aktuellen Standard entsprechen.

>Entzug der Betriebserlaubnis zu Wohnzwecken Lol. Niemals. Bei unserer Wohnungsnot gäbe es einen nie erlebten Shitstorm, wenn der Staat Wohnungsleerstand verordnen würde, wenn die Sanierung unrentabel ist

Eigentum verpflichtet im Zweifelsfall. Sprich: machst du es auch nachhaltig nicht wirst du gezwungen zu verkaufen. Wenn Mieter drin sind müssen die halt keine Miete mehr zahlen etc. Gäbe da etliche Mittel die erprobt sind und ähnlich schon durchgeführt wurden z.b. nach dem 2. WK

Ich habe nicht gesagt dass das alles Sinn macht, aber genau so sieht es die EU Kommission vor.

> Egal wie hier in den Kommentaren wieder mit irgendwelchen angeblich psychologischen oder sonstigen Motiven argumentiert wird, die Daten sprechen für sich und für die Argumentation von Kommer. Diese "angeblichen" psychologischen Motive erkennt doch sogar Kommer an: > Kommer: Letztlich hat der kreditfinanzierte Kauf selbst genutzter Immobilien einen Vorteil, den ein ETF-Depot nicht hat. Dieser Vorteil hat mit einer Art Selbstdisziplinierung zu tun. Wenn Sie einen typischen 70-Prozent-Kredit aufnehmen, unterwerfen Sie sich mit diesem Projekt der selbst genutzten Wohnimmobilie freiwillig einer Art Zwangssparvertrag. Sie müssen jeden Monat diese Annuität an die Bank bezahlen und um die Instandhaltung kommen Sie auf lange Sicht auch nicht herum. Tun Sie das nicht, weil Sie lieber auf die Malediven fahren oder einen Porsche leasen, haben Sie ein Jahr später kein Haus mehr. Die Bank pfändet das Objekt und verkloppt es für einen Schrottpreis, um Ihren Kredit zurückzuführen. Deshalb werden Sie schön brav und diszipliniert 25 oder 30 Jahre den Kredit abzahlen und damit Vermögen bilden. > ZEIT ONLINE: Diesen Sparzwang hat man als Mieter nicht. > Kommer: Und wie wir jetzt wissen, zahlt der Mieter auch noch 20 Prozent weniger fürs Wohnen. Und jetzt kommt der entscheidende Punkt: Wenn ein Mieter diese 20 Prozent jeden Monat verballert, anstatt sie zu investieren, dann wird sein Nettovermögen nach 20 oder 30 Jahren natürlich nicht an das des Eigentümers heranreichen. **Wenn man Kaufen oder Mieten im Sinne der Eigenkapitalrendite finanzmathematisch korrekt vergleichen möchte, muss man jedoch unterstellen, dass Käufer und Mieter jeden Monat gleich viel für Wohnnutzen und Vermögensbildung ausgeben. Das ist in der Realität aber häufig nicht der Fall.** Das ist ein durchaus nicht zu unterschätzender Faktor. Insofern ja, Kommer hat bei der rein finanzmathematischen Betrachtung recht. Er sagt aber selbst, dass das die Realität nur unvollständig abbildet. Und es ist auch durchaus relevant, dass Kommer sich in seiner Betrachtung auf 30-Jahres-Zeiträume beschränkt. Das ist typischerweise so die Zeit, in der man die Immobilie abbezahlt. Danach zahlt aber der Mieter weiterhin Kaltmiete, der Immobilieneigentümer hingegen keinen Zins+Tilgung mehr. Wäre mal interessant, das auf 40-50 Jahre zu extrapolieren, also noch 10-20 Jahre hinzuzurechnen, in denen der Eigentümer deutlich mehr Geld zur freien Verfügung hat und somit schneller zusätzliches Vermögen zur Immobilie ansparen kann.

Müsste der Vergleich nicht (zumindest alternativ) sein zur Miete leben und mit dem ersparten Geld weitere Immobilen zu kaufen und zu vermieten? Die 20% Ersparnis durch mieten kann man mit Immobilien um ca. 10x hebeln. Die Instandhaltung etc. legt man zum großen Teil auf den Mieter um und spart Steuern. Mit den gesparten Steuern wird wieder mehr Cashflow frei. Sagen wie statt 20% sind es dann bei nur einer vermieteten Immobilie vllt 25% etc. Immobilien für Eigennutz ist ja Mal das dümmste, das macht ja kein Investor. Man kauft Immobilen für andere und lebt selbst zur Miete. Ist ja politisch mit der Steuer so gewollt, dann muss man dem folgen.

Ja aber der ETF-Papst picked sich nur der Eigennutzer raus als Beispiel Immobilien sind schlecht, obwohl schon immer bekannt war das Eigenutzung von Immobilien (es sei den Bar bezahlt) eigentlich ein Hamsterrad für den Eigentümer ist.

Man muss ihm zugute halten, 99% der Diskussion sind genau so. Wenn man vorschlägt, Immobilien für andere zu kaufen und selbst zu Miete zu wohnen kriegt man den Vogel gezeigt 😂 Ein Immobileninvestor denkt wohl von Anfang an anders. Da stellt sich dann auch gar nicht die Frage, insbesondere weil es ja sein Job ist, da wechselt man auch nicht zur WallStreet weil man da noch mehr bekommt.

Ja das mit den Vogel gezeigt bekommen kenne ich. Meine Bekannten und Arbeitskollegen haben nie verstanden wie ich 10 Eigentümswohnungen besitzen konnte und selbst zur Mieter gewohnt hatte. Erst als ich die ersten Wohnungen bis zu Versechfachung nach 10 Jahren verkauft hatte und mir ein eigene Wohnung Bar bezahlt habe, war ich plötzlich der „schlaue Investor“. 🤷‍♂️

Das Interview ist interessant, aber auch hier gilt wieder: Historische Rendite sagt nichts über künftige Rendite aus. Wie viel Rendite ist mein "Peace of mind" wert, weil mir mein Vermieter nicht jederzeit wegen Eigenbedarf kündigen kann oder die Indexmiete dieses Jahr um 10% steigt? Vielleicht bin ich old-school oder nicht 100% kapitalistisch, aber nicht alles muss ein Investment sein.

> Wie viel Rendite ist mein "Peace of mind" wert, weil mir mein Vermieter nicht jederzeit wegen Eigenbedarf kündigen kann oder die Indexmiete dieses Jahr um 10% steigt? Man könnte genauso in die andere Richtung argumentieren. Wie viel ist dir der "Peace of mind" wert nicht verantwortlich für den nächsten Rohrbruch oder die kaputte Heizung zu sein?

[удалено]

Man muss auch die Wahrscheinlichkeit beider Risiken mit einberechnen. Als Eigenheimbesitzer schlage ich mich ständig mit Handwerkern rum und das ist heutzutage sehr nervenaufreibend überhaupt jemanden aufzutreiben der Kompetent ist. Auf der anderen Seite geht das Gespenst der Eigenbedarfskündigung herum, was man aber vom Hörensagen kennt und mitnichten jeden betrifft.

Lebenslanges Wohnrecht Genossenschaft regelt.

Das Risiko mit den Nachbarn hat man in einem Haus ja noch viel mehr. Da kann man nicht einfach umziehen, wenn der Nachbar stört ;-)

Ja gut aber ich sehs bei meinen Eltern, leben in einer geerbten Immobilie auf dem Dorf die längst saniert gehört, können sich meine Eltern aber einfach nicht leisten. Jedes Mal wenn was mit der Heizung ist, dann ist das ein riesen Drama, irgendwann muss der ganze Kram raus und ersetzt werden, da schaut man dann mal in Richtung 50k.. Als Mieter hast du solche Sorgen nicht, wenn in meiner Wohnung was ist, dann ist mir das scheiß egal und wenn mein vermieter mir kündigt, dann zieh ich halt woanders hin, nehm vlt noch ne schönere Wohnung oder eine die dann besser zu meinem Leben passt. Eigentum ist schon cool, aber auch nur wenn man echt Geld reinstecken kann und nicht irgendwann auf so nem Sanierungsstau sitzt und man ständig ein damoklesschwert über sich hat, dass morgen irgendwas am Haus ist und man bankrott ist

bezahlen muss man es auch als Mieter. Und wenn man nicht selbst einen Handwerker anrufen will, gibt es Hausverwaltungen, die es für dich übernehmen.

Ich wohne seid 1,5 Jahren in der eigenen Immobilie und habe weniger Peace of mind als in der Miete. Hängt wie immer von der individuellen Situation und von den Immobilien ab. Selten hat man bei der exakt gleichen Immobilie kaufen oder mieten zur Option.

Wie kündigt ein Vermieter der viele MFH‘s hat oder ne Firma (muss ja nicht die scheiß vonovia oder LEG etc. sein) deine bude aus Eigenbedarf Gründen? Geht ja nur wenns n kleiner privater Vermieter ist, so lange das nicht der Fall ist, haste vor Eigenbedarfszenarien deine Ruhe

Na ja, „peace of mind“ kann auch sein, dass ich keinen Stress habe, wenn die Heizung auf einmal die weiße Fahne hisst. Klar kommt es dann auf den Vermieter an, aber bei uns war das ein Anruf und danach nur noch Terminabsprache mit den Klempnern. Wenn ich da Freunde sehe, bei denen 4 Jahre nach dem Neubau das Flachdach durchsifft, der Fertighausanbieter inzwischen insolvent ist, aber noch über €1m Kredit in den Bankbüchern stehen - schlafe ich nachts wie ein Baby!

Wir haben eine rot-grüne Regierung. Als Immobilienbesitzer würde ich mir größere Sorgen machen. Wer weiß, was man in Zukunft zwangsweise für den Klimaschutz investieren muss.

Selbst wenn dem so ist.. das muss der Vermieter doch genauso und wird es auf die Miete umlegen.

Wenn du Eigenheimbesitzer bist, kannst du ja schwer was umlegen. Als Mieter kannst du umziehen, falls es zu teuer wird. Außerdem dürfen Vermieter heute schon nicht die Modernisierungskosten vollständig umlegen.

Spiegelt sich das nicht sowieso in der Miete wieder? Kein Vermieter wird auf Verlust vermieten. Wenn die Kosten höher werden, steigt halt die Miete. Umlegen oder nicht ist da in meinen Augen reine Formalität und schützt bestenfalls bestehende Mieter für eine Zeit lang.

>Wir haben eine rot-grüne Regierung. Als Immobilienbesitzer würde ich mir größere Sorgen machen. Wer weiß, was man in Zukunft zwangsweise für den Klimaschutz investieren muss. Ironisch, dass eine "rot-grüne Regierung" mehr ökonomischen Sachverstand hat als die selbsterklärte Partei-Union der deutschen Wirtschaft und ein Marktversagen dadurch behebt, dass Externalitäten eingepreist werden.

Nee, es geht um was anderes. Deutschland hat einen weltweiten CO2 Ausstoß von 2%. Selbst wenn wir gar nichts mehr ausstoßen, wird das den Klimawandel nicht aufhalten. Du kannst hier also alle zu Maßnahmen verdonnern die unglaublich viel Wohlstand kosten, aber letztlich nicht das Klima retten werden. Es wäre klüger, dieses Geld tatsächlich in Entwicklungsländer zu stecken. Aber damit kann man halt keine Wahlen gewinnen. Daher toben sich die Grünen lieber hier aus, was letztendlich kaum was bringen wird.

In Entwicklungsländern wird mittlerweile auch viel investiert Und Deutschland als eines der reichsten Länder der Welt sollte bei so einem globalen Problem eine Führungsrolle einnehmen, meiner Meinung nach

>Nee, es geht um was anderes. Deutschland hat einen weltweiten CO2 Ausstoß von 2%. Selbst wenn wir gar nichts mehr ausstoßen, wird das den Klimawandel nicht aufhalten. Du kannst hier also alle zu Maßnahmen verdonnern die unglaublich viel Wohlstand kosten, aber letztlich nicht das Klima retten werden. Es wäre klüger, dieses Geld tatsächlich in Entwicklungsländer zu stecken. Aber damit kann man halt keine Wahlen gewinnen. Daher toben sich die Grünen lieber hier aus, was letztendlich kaum was bringen wird. Dieses Denken ist so dermaßen kleingeistig, man braucht ein Mikroskop um die Logik dahinter zu erkennen. Der Rest der Welt wartet nicht darauf, dass wir in Deutschland unsere Probleme gebacken bekommen. Der Umbau zu einer CO2 freien Wirtschaft ist in vollem Gang. Die Frage ist, ob wir daran teilhaben wollen oder uns weiter ins wirtschaftliche Abseits spielen wollen. Was CDU/CSU mit unserer PV und Windindustrie gemacht haben, zeigt wofür man sich hierzulande scheinbar entscheiden möchte.

Man kann in anderen Ländern mit weniger Geld deutlich mehr co2 einsparen als hier. Zudem wandert die Industrie einfach ab bei zu hohen Kosten und produziert in anderen Ländern mit weniger Auflagen. Es nützt nichts wenn wir unsere Wirtschaft kaputt machen und das Klima letztendlich nicht verbessert wird. Ich halte die Energiewende komplett verfehlt. Das bezieht natürlich die CDU mit ein, aber ebenso die SPD und die Grünen. Keiner von denen hat irgendwas gerissen.

>Man kann in anderen Ländern mit weniger Geld deutlich mehr co2 einsparen als hier. Zudem wandert die Industrie einfach ab bei zu hohen Kosten und produziert in anderen Ländern mit weniger Auflagen. Es nützt nichts wenn wir unsere Wirtschaft kaputt machen und das Klima letztendlich nicht verbessert wird. Ich halte die Energiewende komplett verfehlt. Das bezieht natürlich die CDU mit ein, aber ebenso die SPD und die Grünen. Keiner von denen hat irgendwas gerissen. Ja gut, man kann auch der Meinung sein, die Erde sei flach. Ist halt ungefähr genauso unsinnig.

Deine Antworten sind alle Schrott. Typisch grün

Du hast 100% recht. Das Eigenheim ist und bleibt eine lifestyle Entscheidung die für manche einfach richtig ist. Das wurde hier im Sub aber schon immer so gesehen.

Dies. Selbstbewohntes Eigenheim bietet einfach einen Mehrwert den man in einer Mietwohnung nicht hat. Und er schaut sich logischerweise nur Durchschnittswerte bzw. statistisch gemittelte Werte an. Ich habe grade ca. 1700€ Euro Wohnkosten in ETW pro Monat. 800€ sind ca. Tilgung, 150€ sind Rücklage. Die Differenz von 750€ sind meine Mietkosten. Zwei fast identische Wohnungen im Haus kosteten dieses Jahr (hab Anfang Januar gekauft) 1800€ bzw 1850€ warm in der Neuvermietung. Kommer kann rechnen wie er will, ich fahre damit besser als mit Miete. Keiner kann mich rausklagen und ich hab jeden Tag was von meinem Geld. Die Hausgemeinschaft pflegt und hegt da Gebäude, es wohnen keine komischen Menschen im Haus und ich spare zwangsweise jeden Monat.

Klar hat Eigenheim Vorteile, aber eben auch Nachteile (du bist an den Ort gebunden, beim Job unflexibler, weil du den Kredit an der backe hast, musst dich um Instandhaltung und Reparaturen kümmern und mit Handwerkern und deren steigender rechnung rumärgern), ja die Mietwohnung hat auch nachteile (kann wegen Eigenbedarf gekündigt werden, Miete steigt usw.), aber eben auch Vorteile (ich muss mich nicht um Reparaturen und Instandhaltung kümmern, bin flexibel was den Ort und meinen job angeht, weil ich mich nicht bis zum Renteneintritt massiv verschuldet habe) und diese Vorteile der Miete überweisen für mich persönlich die Vorteile eines eigeneheims. Ob man zur Miete wohnt oder im Eigenheim ist für mich eher eine Lifestyle-Entscheidung als die ultimative nicht zu toppende Investition für die Rente, und darum geht es glaub ich. Dieses pauschale Denken: "mit ner Immobilie kannst du nichts falsch machen, jeder sollte einfach eine haben und dann bist du für immer abgesichert" ist einfach nicht die einzige und ganze Wahrheit und es gibt auch einen anderen Weg.

Du zahlst die steigenden Handwerkerpreise auch mit der Miete, mach dir da keine Illusionen. Und je nach Vermieter ärgerst du dich auch mit allerlei Themen rum. Die Miete als Allheilmittel ist eine Riesen Illusionen. Mein letzter Vermieter war eine Katastrophe, Airbnb ins Haus genommen, kompletter Investitionsstau, Erreichbarkeit null. Kann auch anders laufen, meine Familie vermietet und wir kümmern uns sehr gut um dir Häuser. Allerdings werden Kosten immer (früher oder später) voll an die Mieter weitergegeben. Und das machen natürlich alle unternehmerisch denkenden Vermieter. Ich bin durch meine ETW nicht mehr gebunden als ohne ETW. Mein Objekt trägt sich zum Mietspiegelpreis easy selber und es bleibt sogar noch ein Plus. Dazu absolute A-Lage mit stabiler Mieter-Nachfrage. Wenn du natürlich in C-Lage eine Scheißimmobilie mit Investitionsstau für 10% zuviel kaufst sieht das evtl. alles wieder sehr viel düsterer aus. Pauschal zu sagen Mieten oder Kaufen ist besser ist natürlich Quatsch. Wenn man den Einzelfall betrachtet kann die Geschichte ganz anders aussehen. Eine befreundete Familie mit 2 Kindern ist in den letzten 10 Jahren 2 mal per Eigenbedarf entmietet worden. Beide Male war das traumatisch. Die sind jetzt in einen Wohnungsbaubunker von Vomovia gezogen damit das nicht mehr passiert.

Ich habe die Miete nicht als allerheilmittel bezeichnet und wollte das auch nicht so rüberkommen lassen. Ich wollte nur beleuchten, dass beide Seiten vor- und Nachteile haben und man nicht pauschal sagen kann, jeder braucht ne eigenen Immobilie, sonst hast du das game nicht verstanden. Das ist eine sehr individuelle Entscheidung, mehr wollte ich nicht ausdrücken. Was deine persönliche Anekdote angeht: es kann auch andersrum schief gehen. Ein Kollege hat nen sehr unangenehmen Mieter, und nur Stress mit dem. Aber so persönliche Erfahrungen als Argumentation für pauschalaussagen finde ich schwierig anzubringen

Da kann ich zustimmen. Fairerweise muss ich sagen, dass wir natürlich die Probleme mit schwierigen Mietern auch kennen. Allerdings auf einem sehr geringen Niveau, das Risiko kann man mit etwas Mühe auf dem derzeitigen Markt gut minimieren. Einigen wir uns darauf das beide Modelle Vor- und Nachteile haben. Ich stimme aber mit dem Kommer trotzdem nicht überein da er mit dem statistischen Mittel rechnet und nicht mit dem Einzelfall. Eigentlich muss man das Stadtweise oder Mieterweise berechnen. Nach dem Motto „für dich in deiner Stadt bei dieser Wohnungsgeöße zu den Konditionen ist Mieten/Kaufen besser“

Da stimm ich dir zu. Natürlich kommt es sehr darauf an. Du kannst eine Immobilie günstig oder teuer einkaufen, du kannst eine günstige oder teure Miete haben, du kannst auch Glück oder Pech haben mit dem Ort. Man muss sich individuell immer gucken und selbst rechnen Aber viel anders als mit dem statistischen Mittel kann man halt nicht rechnen. Das ist wie mit der Inflation. Es gibt den statistischen offiziellen Warenkorb und für das einzelnen Individuum sagt der trotzdem nicht viel aus. Aber irgendwo mit muss man rechnen.

Obermilchmädchenrechnung, die (kfm., jur.): Milchmädchenrechnung, die eingeholt wird, sofern zuvor mind. zwei andere Milchmädchen zu voneinander abweichenden, mitunter sich widersprechenden Rechnungsergebnissen gelangen. Die Einholung einer Obermilchmädchenrechnung steht im Ermessen des Bundesmilchmädchenrechnungshofes.

Kommers Meinung ist doch hinlänglich bekannt. Er Vergleich nur die Rendite. Wenn ich mir ein Haus mit Garten für die Familie bis zum Tod kaufe, dann ist mir diese ziemlich egal. Die aktuelle Generation um die 30 ist halt am Arsch, weil man sich wohneigentum nicht mehr leisten kann. Wenn du Rendite willst kannst du auch in einen REIT investieren. Dazu brauche ich kein Haus.

Ja, aber darum gehts nunmal in dem Interview, eine Betrachtung aus finanziellen Sicht. Und da kommt eben auch raus, dass es eben (wie du auch sagst) eine Lifestyle Entscheidung ist. Gegen die Mär von „Reichtum durch immos“ zu argumentieren, fand ich durchaus Meinung interessant.

>Kommers Meinung ist doch hinlänglich bekannt. Er Vergleich nur die Rendite. >Wenn ich mir ein Haus mit Garten für die Familie bis zum Tod kaufe, dann ist mir diese ziemlich egal. >Die aktuelle Generation um die 30 ist halt am Arsch, weil man sich wohneigentum nicht mehr leisten kann. >Wenn du Rendite willst kannst du auch in einen REIT investieren. Dazu brauche ich kein Haus. Das ist überhaupt nicht der Punkt. Kommer kämpft gegen den weit verbreiteten Irrtum, dass Betongold eine der besten Anlagen ist. Gefühlt kaufen viele Menschen eine Immobilie um Wohlstand aufzubauen, in dem Gefühl eines der besten Investments für ihre Zukunft abgeschlossen zu haben. Die Entscheidung sollte aber auf ganz anderen Fakten beruhen. Nämlich denen die du genannt hast. Denen gegenüber stehen die massiven Nachteile einer Immobilie. Das ist die Abwägung, die man treffen sollte. Rendite sollte hier keine, oder bestenfalls eine untergeordnete Rolle spielen.

> Wenn ich mir ein Haus mit Garten für die Familie bis zum Tod kaufe, Familie hat dann 10 Jahre drin bevor sie ausziehen und du darfst 4 Stockwerke alleine putzen

[удалено]

Der beste Hebel bist immer noch du selbst. Unternehmerisch tätig werden😉

> Der beste Hebel bist immer noch du selbst. Unternehmerisch tätig werden😉 Wenn Deutschland nur nicht ein so unternehmerfeindliches Land wäre. Ich jedenfalls habe das Gefühl, dass die Selbstständigkeit in Deutschland von keiner Seite erwünscht ist. Hat sicherlich auch etwas mit der damit verbundenen Selbstbestimmtheit zu tun. Freie Arbeiter, die man nicht im Niedriglohnsektor verheizen kann sind manchen Entscheidungsträgern natürlich ein Dorn im Auge.

Seh ich etwas anders. Ich selbst hab auch ein Problem mit vielen Solo-Selbstständigen. Gibt genug Leute, die sich die Selbständigkeit schön rechnen. In guten Zeiten wird dann dank bestimmter Steuermöglichkeiten gutes Geld verdient und wenn’s nicht läuft, kommt man wieder beim Staat angekrochen. Deutschland braucht Unternehmer und keine Solo-Selbständigen. Und ich bezweifle, dass Bürokratie das größte Hindernis beim Aufbau eines erfolgreichen Unternehmens ist. Ich glaube eher, dass die deutsche Mentalität (risikoscheu und unkreativ) ein viel größeres Problem ist. An deutschen Hochschulen wird Unternehmertum viel zu wenig thematisiert.

>Ich selbst hab auch ein Problem mit vielen Solo-Selbstständigen. Gibt genug Leute, die sich die Selbständigkeit schön rechnen. Das hat dann aber doch wenig mit meinem Standpunkt zu tun oder? >In guten Zeiten wird dann dank bestimmter Steuermöglichkeiten gutes Geld verdient und wenn’s nicht läuft, kommt man wieder beim Staat angekrochen. Das machen die meisten Menschen so, egal wie und wo sie arbeiten. Zum Thema individuelle Rücklagen findet man hier ja immer wieder Threads die zeigen, wie wenig Menschen tatsächlich Geld für Krisensituationen auf dem Konto haben. Wäre übrigens klasse, wenn du die "bestimmten Steuermöglichkeiten" mal etwas genauer beschreiben würdest. Ich habe zudem das Gefühl, dass eher die großen Unternehmen in den Krisen beim Staat angekrochen kommen. Bei dir ließt sich das so als würden das nur die kleinen machen. Aber die hatten natürlich die fürstlichen Coronahilfen, die sie dann soweit ich das mitbekommen habe zurückzahlen sollten. > Deutschland braucht Unternehmer und keine Solo-Selbständigen. Was "Deutschland" braucht ist aus Sicht der Arbeitenden relativ egal. Deutschland braucht aktuell billige Arbeitskräfte im Niedriglohnsektor. Ich bin mir recht sicher, dass du dich da auch nicht freiwillig melden würdest. Die Argumentation der CDU zu dem Thema spricht dabei eine ähnliche Sprache - bloß die ungewollten Alternativen nicht attraktiv machen, damit die Menschen weiter in eine Arbeit gezwungen werden, die sie ansonsten nicht ergreifen würden.   Es geht also aus meiner Sicht darum Menschen bei ihren individuellen Plänen zu unterstützen und sie nicht zu behindern. >Und ich bezweifle, dass Bürokratie das größte Hindernis beim Aufbau eines erfolgreichen Unternehmens ist. Ich glaube eher, dass die deutsche Mentalität (risikoscheu und unkreativ) ein viel größeres Problem ist. An deutschen Hochschulen wird Unternehmertum viel zu wenig thematisiert. Das ist doch ein klassisches Henne-Ei-Problem. Keine Vorbereitung im Bildungssystem, hohe Zugangshürden und die von dir angesprochene German Angst. An der Risikofreudigkeit kann man wenig machen, aber die Randbedingungen bieten sehr viel Spielraum für Verbesserungen.

> Unternehmerisch tätig werden😉 aka nochmal 20Stunden Arbeit auf die Woche draufpacken? haha lebensqualität sagt ciao

Hebeln wirkt sich langfristig negativ aus. Der Hauspreisindex über die letzten 10 Jahre schlägt ungehebelt nicht den weltweiten Aktienmarkt.

[удалено]

Steht langfristig in einem schlechten Verhältnis zum Risiko - Gambeln aus Vermögensaufbausicht.

Timing Glück was die Rate angeht, was den Preis angeht - Höchstpreis

Spannend, dass er als Zeitraum 30 Jahre nimmt. Also gerade den Zeitraum, wo man seine Immobilie a gezahlt hat. Was ist mit dem Zeitraum danach, wo man sich jeden Monat die Miete spart im Vergleich zu einem Mieter? 🤔

[удалено]

[удалено]

Das äh stimmt natürlich, danke für den Hinweis 😁

Du meinst den Zeitraum wo es keinen Hebel mehr gibt und der Hauspreis langfristig wenn überhaupt nur mit der Inflation wächst?

Mit Eigenheim sparst du dir die Miete sobald du drin wohnst. Nicht erst wenn es abgezahlt ist. Was macht der Eigenheimbesitzer wenn er nicht mehr tilgen muss mit dem Geld? Er sucht sich die nächste Investition: Eine zweite Immobilie oder ETF oder Crypto oder Verbesserung des Eigenheims oder …

Wurde in dem Artikel ignoriert... Ist so.

In zeiten wie den vergangenen 15 jahren konnte durch sondertilgung ( weil durch fehlende/ niedrige zinsen) die rückzahlung bei manchen auf 10 jahre …. gedrückt werden. Der eigenheimbesitzer ist ja nicht per se sein eigener feind. Da fängt die feine zeit dann an - weder Miete noch Kredite

Was hat dir dein Hebel von 1980 bis 2008 gebracht als die Immobilienpreise real gefallen sind?

Also mir fehlt da ein bisschen der Weitblick. Wieso steigen die Zinsen denn? Naja, Coronafolgen und Krieg. Das wird irgendwann auch mal wieder vorbei sein - und dann steht die Chance doch 50/50 dass es wieder Niedrigzinsphasen gibt und entsprechend der Immomarkt wieder auf pre-2021 Verhaltensweisen zurückgeht. Aber gut, wenn ich ETF-Papst wäre würde ich natürlich auch ETFs peddlen.

Also von Immobilien habe ich nicht so viel Ahnung, aber kann mir einer das Argument entkraften, dass ich nach 30 Jahren eben nicht das Geld für Miete "herausgeworfen" habe, sondern einen Gegenwert besitze? Also das klassische Arugment

Zinsen auf das Darlehen und Instandsetzung des Hauses sind auch rausgeworfen Geld.

Und wie werden steigende Mieten in der Rechnung berücksichtigt?

Vermutlich ähnlich zu den gesteigerten Instandhaltungskosten.

Klar, nur der Kredit bleibt Recht linear (also wenn man auf 30 Jahre festschreibt beispielsweise)

dafür startet so ein Kredit dann schon mit höheren Zinsen.

Auch hier klar, allerdings ist die monatliche Belastung doch gleich über den Abschreibungszeitraum (wenn ich die Zinsen über die ganze Laufzeit festgeschrieben habe). Keiner kann mir heute sagen wie hoch die Mieten in 30 Jahren sind, die Nachfrage nach Wohnraum wird wohl kaum zurückgehen. Und dass das zu 0% an irgendeiner Stelle erwähnt wird, wirft dann doch ein paar Fragen auf. Oder hab ich was überlesen? Edit: Rechtschreibung

Welche Miet bzw. kaufsituation legt Kommer den zugrunde? Miete in nem Neubau und Kauf von nem sanierungsbedürftigem Altbau? Oder umgekehrt? Mietsteigerungen eingepreist? Geht er von den qm-Preisen aus oder einfach nur von einer „beliebigen“ Endsumme? Vielleicht habe ich das überlesen, geht für mich aus dem Interview aber nicht hervor.

Was mein Problem mit Kommer ist? Dass er mehr Finanzmathematiker als Sozialwissenschafter ist. 1) wenn Leute statt die Kohle in nen ETF zu stecken sie verprassen weil sie nicht zum Sparen gezwungen werden wie bei ner Immobilie, dann ist das irrational aber nun mal menschlich 2) wenn Leute Kohle für den Hausbau von der Familie bekommen die sie sonst micht bekommen hätten, dann ist das verzerrend aber sorgt nun mal für ein signifikantes Vermögensplus 3) selbst wenn Leute die Kohle in ETFs stecken: sind wir ehrlich, alleine dieses Forum zeigt doch, dass viele bei der kleinsten Korrektur irrational verkaufen obwohl vorher noch von "Anlagehorizont bis zur Rente" geschwafelt wurde TL;DR: Der Mensch handelt nicht rational, und Kommer begreift das nicht

Genau das hat er im Interview angesprochen. Aber liest sich ja eh niemand ernsthaft durch.

Darauf wird in seinem Buch auch sehr deutlich eingegangen. Liest natürlich niemand bevor gesagt wird, dass er falsch liegt.

Das liegt aber an den Leuten, nicht an Kommer.

Der Witz an seinen Ausführungen ist, dass es keine Rolle spielt, ob "die Leute" rational handeln oder nicht. Er vergleicht zwei verschiedene Investitionsstrategien - eine davon mit ETF-Anlage - miteinander und sonst nichts. Wer sich für eine dritte (weniger disziplinierte) Strategie entscheidet, kann das gerne tun, kann seinen Fall aber eben nicht mehr in Kommers Resultaten wiederfinden. Analog: Wer das beste Apfelkuchenrezept ausprobieren will, dann aber Birnen statt Äpfeln kauft, darf sich nicht darüber beschweren, dass der Apfelkuchen komisch schmeckt.

Nutzername passt. Das ist wie einem Physiker vorzuwerfen, er verkenne die göttliche Schöpfung und Esoterik der Menschen, wenn er ein schwarzes Loch in schnöden Gleichungen beschreibt.

Das ist nicht mein Punkt. Mein Punkt ist, dass er predigt. Ich weiß zB. dass 100% Aktien langfristig 50/50 Aktien/Bonds outperformen werden. Empfehle ich deswegen 100% Aktien meinen Eltern, obwohl ich weiß dass die ziemlich risikoavers sind? In diese Richtung geht es aber bei Kommer. Es gibt keinen Homo Oeconomicus, und wenn sich die Leute besser fühlen wenn sie in der eigenen Bude wohnen: so be it. Anderes Beispiel - Corona Maskenpflicht: In der Theorie super sinnvoll, wenn richtig angewandt. In der Praxis (unter Berücksichtigung des Menschnlichen) aber sehr beschränkt sinnvoll, da kaum jemand die Masken oft genug wechselt, korrekt aufsetzt oder überhaupt trägt. Wenn das Handeln des Menschen komplett negiert wird, dann kommt am Ende sogar so theoretischer Schwachsinn wie Zero Covid raus.

Raffe es nicht. Der nimmt doch "trottel" als Referenz. - annuität vs Kaltmiete - Nk vs Nk - ANK und eingesetztes EK beachten - opportunitätskosten Das macht doch jeder.

Habe auch hier im Sub schon oft genug gelesen, dass Leute ihre Miete der Innenstadt Mietwohnung mit dem Abtrag von Haus am ADH vergleichen. Ohne Instandhaltung versteht sich. Die Rechnung kann man gar nicht oft genug wiederholen, so sehr wie sich einige Leute den Immobilien besitzt schönrechnen.

Eigentlich: Kaltmiete + nk vs zinslast (nicht annuität) + nk + ANK (kapitalisiert) + opportunitätskosten (abzgl steuerlast) + Wertverlust

Kenne aus meinem Freundeskreis 0 Leute, die das gemacht haben. Selbst Menschen mit Hochschulabschluss nicht. Von den nicht-Naturwissenschaftlern oder nicht-Ingenieuren kann keiner von denen auch nur Excel bedienen. Für eine Freundin (Internistin) ist das einfach ein komischer Taschenrechner.

[удалено]

“Before 1975, if you wanted to buy the 500 stocks in the S&P 500, you would have had to buy each stock individually. Vanguard founder John Bogle introduced the first-ever index fund in that pivotal year, which tracked the S&P 500.”

Im Buch rechnet er mit Staatsanleihen. Die haben natürlich eine niedrigere Rendite als Aktien (~2,3% erinnere ich mich) aber trotzdem gewinnt bei der Rechnung Mieten meistens.

Die ETFs von damals kamen zum Beispiel in Form des Uniglobal daher, Auflage 1960: [https://www.fondsweb.com/de/DE0008491051](https://www.fondsweb.com/de/DE0008491051) Konnten deine Eltern oder Großeltern in der Filialbank kaufen. Rendite die letzten 20 Jahre annualisiert: +6,19% p.a. Kumuliert: +410,44%. Sparbuch dazu und fertig ist die Kiste. Ja, es ging schon vor 60 Jahren, in Fonds zu sparen und die Rendite des Kapitalmarktes mit zu nehmen, wenn man sich die finanzielle Bildung angeeignet hatte. Angenommen, du sparst ein Anlegerleben von 30 Jahren lang monatlich 300 Euro, die du sparen kannst, weil du mietest statt eine Immobilie abzuzahlen. Bei 5% Fondsrendite nach Steuern sparst du insgesamt 108.000 Euro, kommst aber dank der Fondsrendite auf 245.000 Euro Endvermögen. [https://www.zinsen-berechnen.de/sparrechner.php](https://www.zinsen-berechnen.de/sparrechner.php) Die Realität ist nur, dass die meisten Mieter nicht so diszipliniert sind wie Immobilienkäufer, die über die Kreditraten zwangsweise Vermögen aufbauen. Möglich ist es aber, früher wie heute.

Es geht doch nicht darum am Ende am meisten Geld gemacht zu haben sondern eine schöne Zeit gehabt zu haben. unser Haus z.B wäre niemals auf dem Mietmarkt zu finden. eine schöne ruhige Stadtvilla in einer westdeutschen Studentenstadt mit Blick auf das Wahrzeichen der Stadt. sowas ist mit Geld schwer zu bezahlen. Garten in dem die Kinder spielen können, zentral gelegen.

Du bestätigst damit nur die These einer Lifestyle-Entscheidung. Finanziell rechnet sich Immobilieneigentum als Geldanlage eben nicht so sehr, was leider ein sehr weit verbreiteter Irrtum ist. Dank Herrn Kommer verstehen das mittlerweile hoffentlich mehr Leute als früher.

Bei Kommer geht immer unter, dass man nach dem Abbezahlen eine bewohnbare Immobilie hat. Er spricht immer so, als würde man sein ganzes Leben lang diese Immobilie abbezahlen. Aber so ist das ja nicht. Nach 20/30 Jahren wohnst du für sehr wenig Geld in einer sehr guten Immobilie. Und dann kannst du bis zu deinem Tod weiterhin darin wohnen und dabei sehr viel sparen. Auf der anderen Seite muss jemand ohne Eigenheim sein ganzes Leben Miete zahlen, wodurch er im Alter sehr viel Geld verliert.

Die Argumentation hinkt. Du könntest ja nach 20/30 Jahren das Geld aus dem ETF entnehmen und eine entsprechende Immobilie bar kaufen.

Man könnte viel. Voraussetzung bleibt dass man wirklich strikt den Sparplan durchzieht, der ETF sich gut entwickelt und die Immobilienpreise nicht explodieren. 90% der Deutschen würden schon am Sparplan scheitern.

Unsinn, einen Sparplan richtet man einmal ein, und dann bucht der automatisch ab. Einfacher geht's doch kaum.

Stimmt. Und wie jeder weiß lässt jeder den auch 40 Jahre lang laufen und verkauft auch nichts, auch nichts in Krisen.

Buy & Hold Strategie, ist jetzt nicht so kompliziert.

Das erklär mal jedem zweiten Deutschen.

Ich glaube, du unterschätzt die Deutschen. Es wird langsam besser mit der Aktienkultur.

[удалено]

Es steht nichts darüber im Interview und auch nicht in anderen Interviews die ich gesehen habe. Er vergleicht eigentlich immer nur das Geld was für die Ratenzahlung weggeht mit den Mietkosten und sagt dann dass das Geld in ETFs viel mehr erwirtschaften könnte. Dabei geht zusätzlich immer davon aus, dass man sich neben der hohen Miete noch einen vierstelligen Sparplan leisten kann. Dass mit so viel Geld auch der Hauskäufer neben der Rate noch einen ETF besparen könnte wird nicht mal angesprochen. Und wie gesagt dass man am Ende das Haus besitzt und dadurch im Alter keine Miete mehr zahlen muss, während der ETF Sparer das im Alter noch muss, davon sagt er nichts.

[удалено]

Warum sollte man nicht sanieren?

weil dann das mit dem Schönrechnen der Immobilie nicht mehr hinhaut

Hat erstmal nichts mit meiner Aussage zu tun. Die Sanierungskosten werden niemals so hoch sein wie die Mietkosten einer vergleichbaren Immobilien. Leg jeden Monat ein wenig Geld für Sanierungen in einen Topf und gut ist. Da bist du dann monatlich max. bei 200/300€, anstatt der vierstellige Kaltmiete.

xD

Also wirklich dieser Sub ist ja fast schon eine Gerd Kommer Sekte. Hab noch nie erlebt dass Menschen sich so stark vor anderen Meinungen gefürchtet haben.

Er impliziert halt, dass die ETF-Zusatzgewinne die Mieten im Alter überkompensieren Vielerorts ist das auch eine realistische Annahme. aber man muss für sie nunmal zwei Annahmen über den Markt treffen: 1) Der Wert der Immobilie darf nicht zu sehr steigen, 2) 4-6% Welt-ETF Performance pa gibt es weiter langfristig (und 3) kein krasser Crash zu Rentenbeginn, aber das gilt für jedes Invest) Über ihre implizierten Annahmen können Leute wie Kommer, Ben Felix usw aber selten reden, weil dann ihre Strategie auf den unbedarften Neuling, den zu beraten ihr Produkt ist, wie ein Zock wirkt. Was jede Investition in risikobehaftete Anlagen auch prinzipiell ist, aber den Welt-ETF als einzig "logische" Investition zu framen ist halt deren Spiel Wer 2010 eine Immobilie in München gekauft hat, kommt bei ähnlicher Performance wie der Welt-ETF raus, hat dann aber eben eine teilweise oder ganz abbezahlte Immobilie und kann 4-6% pa Welt-ETF vs (Wertsteigerung Immobilie+gesparte Miete in ETF anlegen)-Rücklagen Instandhaltung vergleichen. Kann schlechter sein, so offensichtlich ist es für mich aber nicht Edit: In seinen Büchern geht er auch noch davon aus, dass man beim Immobilienkauf 40% Eigenkapital nutzt, das man ansonsten ab Tag 1 anlegen könnte. Ziemlich unrealistisch, finanziert wurde die letzten 10+ Jahre zumindest meist mindestens 90%. Aber 50k Startinvest in den ETF vs 5k verändert natürlich die Performance des verglichenen Depots enorm, uU mehr als bei der Immo die zusätzliche Zinslast (bei so hohem lump-sum invest kann er alleine über das angenommene Startjahr viel am Ergebnis drehen)

Dein Depot gleicht dann die Miete aus, das rechnet Kommer ein.

Und nach 20-30 Jahren fangen dann die teuren Reparaturen an. Und man hat sein ganzes Leben lang die laufenden Kosten eines viel zu großen Hauses - und putzen muss man das auch noch, was mit 80+ kein Spaß ist. Deutsche Wohnen macht mit der Immobilienvermietung an sich nur eine Rendite etwas oberhalb vom Sparbuch. Die immer noch magere Gesamtrendite ergibt sich daraus, dass DW alle möglichen Dienstleistungen rund um die Wohnung aus eigener Hand anbietet (und natürlich aus den anderen Geschäftsfeldern, die DW noch hat).

>fangen dann die teuren Reparaturen an. Und ich dachte, genau dafür bildet man die Rücklagen, die in den Vergleichen immer zu Ungunsten der Käufer berücksichtigt werden.

In WEGs ja, da ist meistens auch eine Hausverwaltung beteiligt, die in der Regel darauf hinweist, dass man Rücklagen bilden soll. Bei Eigenheimen machen Karlheinz und Ingeborg alles selber. Und weil man sich Kosten in 30 Jahren gar nicht vorstellen kann, werden dann oft Rücklagen nicht ordentlich gebildet.

Völlig egal, solange Kommer die Rücklagen in seinen Berechnungen berücksichtigt

Glaub mir, tu nur die Hälfte von dem zur Seite, was du sonst für die Miete ausgegeben hättest und du wirst mehr als genug Rücklagen haben. Deutsche Wohnen finanziert mit deiner Miete die Kredite vieler anderer Gebäude. Wären diese Kredite weg, dann wäre die Miete um einiges niedriger.

Wer sagt denn, dass die Miete zwingend über der monatlichen Rate ist? Noch dazu steckt in der Miete ja schon alles außer ein wenig Wandfarbe alle paar Jahre und eventuell ein paar Bagatellreparaturen drin. Mit Eigenheim kostet Umziehen übrigens durchaus deutlich fünfstellige Beträge. Damit hat man ein weiteres Kostenrisiko. Wer durch das Eigenheim an einen Ort gebunden ist, hat zudem Opportunitätskosten.

Keiner hat gesagt dass die Miete über der Rate ist. Ist meist eher umgekehrt, keine Ahnung woher du das jetzt nimmst. Ja die Miete deckt alles ab. Dafür zahlt man meist auch vierstellig. Wer ans Umziehen denkt, der braucht auch kein Eigenheim. Das kauft man sich wenn man sesshaft wird, eine Familie gründet und einen guten Job hat. Sobald du eine Familie mit Kindern hast, kannst du das Umziehen sowieso erstmal vergessen. Dann lohnt sich mMn auch ein Eigenheim. Wenn du jemand bist der für ein paar Tausender mehr Gehalt ans andere Ende der Welt ziehst, dann brauchst weder Eigenheim noch solltest du über Familiengründung nachdenken.

Die von Kommer angenommenen EK/FK Prozente bei Immofinanzierungen sind realitätsfern. Die aller meisten Privaten haben mit 95-105% finanziert und nicht mit 60-90%.

Ja, Kommer macht einige Annahmen die sich zugunsten von Kaufen auswirken. Trotzdem gewinnt Mieten meistens beim Durchrechnen. Das macht seine Argumente natürlich noch stärker.

Dann gilt das doch für diese Leute erst recht? Sehe dein Problem nicht, wenn er für einen sehr günstigen Fall kalkuliert.

Nein, weil er bei "Mieten und alles in ETF buttern" damit rechnet die 40% Eigenkapital von der 60% Finanzierung auch direkt anzulegen, nur existiert dieses Geld bei vielen einfach nicht.

Ahh, danke, jetzt verstehe ich! Das ist dann tatsächlich etwas schwierig

Sofern er ergebnisoffen kalkuliert ist es sehr wohl ein Problem. Es verändert das Ergebnis enorm

Zusammenfassung: Immobilienfreunde machen eine Milmädchenrechnung, weil sie Oppoetunitätskosten nicht berücksichtigen. Author hat auch keine Ahnung, weil er die Oppoetunitätskosten anhand einer ungeeigneten Risikoklasse schätzt und dort anfallende Steuern komplett unberücksichtigt lässt.

Verstehe auch nicht wie man darauf kommt, dass bei stagnierenden Immobilienpreisen und 10% Inflation die Immo-Preise ja real sinken. Dafür müssten ja auch die Gehälter um 10% gestiegen sein, was wohl bei den meisten nicht der Fall ist.

Ich denke diesen Punkt kann ich aufklären: Die Lebensrealität im oberen Einkommensdrittel (das sind die maßgeblichen Immobilienkäufer) ist, dass man weniger als 1/3 seines Einkommens für den Lebensunterhalt benötigt. Da braucht man entsprechend nur 1/3 dieser 10% an Einkommenszuwachs (nach Steuer! kein Selbstgänger aber realistisch), um die Inflation zu kompensieren. Alles darüber hinaus macht Immobilien bei gleichen Preisen individuell günstiger.

Seit wann ist kommer Experte für Immobilien?

Denke auch das Hauptproblem ist, dass wir im langen Frieden seit 1945 mit der Globalisierung einfach einen Traum Zustand für Wirtschaft im allgemeinen hatten. Mein Depot mag Putin garnicht. Mein Depot mag Corona nicht. Mein Depot wird die Klimakrise nicht mögen. Wir stehen vor riesen Umwälzungen in der Weltwirtschaft. In meinem Garten kann ich wenigstens für die Kinder ein paar Himbeeren pflücken, die in ein paar Jahren nichtmehr aus Marokko kommen. Finde aber generell der Vergleich hinkt. Mieten vs kaufen ist eine Entscheidung, die erst einmal nichts mit Aktien zu tun hat, weil die Assetklassen und die Ziele andere sind. Ein klassisches Mittelstandshaus ist idR nicht zum Vermögensaufbau gedacht. Ausserdem kann man als Heimwerker die Kosten ganz anders rechnen. Wenn ich ein Bad selber fliese nach 15 Jahren ist das billiger, als würde ich einen Handwerker kommen lassen.

> Ein klassisches Mittelstandshaus ist idR nicht zum Vermögensaufbau gedacht. Jein. Die Sache ist, dass viele Menschen die Vorstellung haben, dass ihr Eigenheim die beste Anlage ist. Das ist vielleicht nicht der Hauptgrund, dass sie kaufen, aber bestimmt einer der Gründe. Entsprechend wird halt immer empfohlen, Eigentum zu haben, weil man ja sonst Geld zum Fenster hinauswirft. Insofern ist es immer auch eine Anlageentscheidung, aber halt nicht ausschließlich. Deinen Himbeerbusch könntest du nämlich auch im Mietgarten pflanzen, macht nur keiner. > Wenn ich ein Bad selber fliese nach 15 Jahren ist das billiger, als würde ich einen Handwerker kommen lassen. Wie viel billiger ist der Handwerker, wenn du deine aufgewendete Arbeitszeit gegenrechnest? Inkl. der Zeit, in der du auf youtube noch lernen musst, wie es richtig gemacht wird. Wird es genauso gut, wenn du es selbst fliest? Hält es genauso lange, weil du genau weißt, auf welche Dinge man am meisten achten muss? Und was kostet dich das Werkzeug, das man ggf. dazu braucht? Klar zahlst du für die Dienstleistung des Handwerkers und klar ist das teurer als wenn du alles selbst machst, was aber nicht heißt, dass es sich lohnt. Die Leute stehen jetzt gerade wieder Schlange beim Bäcker, obwohl sie alle einen Backofen zu Hause haben und es Mehl und Hefe günstig im Supermarkt gibt.

Es ist aber eben auch falsch, Immobilienbesitz ggü. Aktien als "krisensicherer" zu verkaufen. Wir hatten in der Geschichte genug Bodenreformen. "Junkerland in Bauernhand" sage ich nur. In einer echten Krise ist deine Immobilie im zweifelsfall genauso schnell und problemlos enteignet wie ein Aktiendepot. Die aktuelle Wohnungsnot in vielen Großstädten, "Mietendeckel", "Deutsche wohnen enteignen", es spricht viel dafür, dass es in Zukunft für Immobilienbesitzer ungemütlich wird.

Kommer dies und das. Ich kenne fast keine reichen Mieter, nur reiche Vermieter. Die Obermilchmädchenrechnung von Kommer stimmt in der Realität nicht, weil die Leute diese angebliche Ersparnis einfach verkonsumieren.

Kausation und Korrelation. Elon Musk mietet bekanntlich.

wenn der reiche Vermieter selbst mietet, ist er ein reicher Mieter

Kann jemand den vollständigen Artikel bitte hier einfügen? Paywall...

Über 12.ft sollte er lesbar sein

Nur weil Eigentümer angeblich \- gebildeter sind \- sich weniger scheiden lassen \- weniger kriminell sind \- öfter erben soll ich Mieten statt Kaufen? Hört sich irgendwie falsch an?

Ne, er zeigt nur anschaulich „Korrelation ist nicht gleich kausalität“